Wzywający na akcje Develii nie podjęli jeszcze decyzji, czy ponownie podniosą cenę, natomiast nie zamierzają już przedłużać terminu wezwania - poinformował PAP Biznes John Sinik, partner zarządzający Metric Capital Partners. Wskazuje, że segment mieszkaniowy mierzy się z dużymi wyzwaniami, a politykę dywidendową Develii uzależnia od warunków rynkowych.
"Decyzja na temat ewentualnej podwyżki ceny jeszcze nie zapadła, natomiast nie zamierzamy ponownie przedłużać terminu wezwania" - powiedział PAP Biznes John Sinik.
Wzywający wskazują, że od czasu ogłoszenia wezwania odbyli szereg spotkań z akcjonariuszami, w tym z OFE oraz TFI, podczas których przedstawiali m.in. swoją działalność, doświadczenie i pomysł na Develię.
"Po spotkaniach zdecydowaliśmy się podnieść cenę do wartości w naszej opinii satysfakcjonującej dla wszystkich. Nowa cena jest o 17 proc. wyższa od poprzedniej i implikuje wskaźnik P/BV całej spółki na poziomie ok. 1.3x, a biznesu mieszkaniowego na poziomie P/BV powyżej 1.6x. Równolegle znieśliśmy część warunków zawieszających realizację wezwania, w tym dotyczących wyboru członków rady nadzorczej" - powiedział partner zarządzający Metric Capital Partners.
"Jednak ze względu na brak osiągnięcia odpowiedniego poziomu zapisów w wezwaniu i podtrzymane negatywne stanowisko czterech największych akcjonariuszy co do nowej ceny, postanowiliśmy wydłużyć czas przyjmowania zapisów o tydzień, aby wraz z naszymi doradcami przeanalizować jeszcze raz sytuację oraz wsłuchać się ponownie w oczekiwania rynku i zderzyć je z naszymi szacunkami co do wartości spółki" - dodał.
Sinik ocenia, że premia, jaką chcą zapłacić za kapitał zgromadzony w spółce, wydaje się bardzo dobrym rozwiązaniem dla sprzedających inwestorów w kontekście wartości godziwej, otoczenia makro, jak i ryzyk związanych bezpośrednio ze spółką.
"Podczas każdej transakcji sprzedający oczekują pewnej premii za pakiet większościowy, nasza propozycja zawierała ją od samego początku, a podniesienie ceny tę premię tylko zwiększyło" - powiedział.
"Obecni akcjonariusze na pewno stoją przed pytaniem jak będzie wyglądała przyszłość Develii w sytuacji, kiedy nie dojdzie do zmiany właścicielskiej. Być może okaże się, że będą mieli spółkę z wyprzedanymi aktywami, z rozpoczętą masą projektów mieszkaniowych na rynku z ograniczonym popytem i rosnącymi kosztami realizacji, a w dodatku z bagażem trudnych aktywów, które będą obciążały bilans spółki. Obawiamy się, że chęć osiągania krótkoterminowych efektów teraz może zamknąć drogę do dużo większych korzyści, lecz odłożonych w czasie. Nie jest to obraz optymistyczny, ale właśnie taki nam się wyłania z informacji, które pojawiają się w przestrzeni publicznej. Realizacja projektu mixed use na miejscu Arkad Wrocławskich czy stworzenie platformy mieszkań na najem wymaga czasu, ale pozwala zrealizować całą marżę wewnątrz grupy" - dodał partner zarządzający Metric Capital Partners.
Wzywający deklarują, że wesprą realizację strategii Develii, wzmocnią jej pozycję rynkową, operacyjną i finansową. Zamierzają wesprzeć też spółkę swoją wiedzą i doświadczeniem w zakresie realizacji projektów mieszkaniowych, mixed-use, jak i komercyjnych.
"Naszym celem jest także wspólne wypracowanie jak najlepszego modelu wejścia spółki na rynek PRS (Private Rented Sector), który jest obecnie jednym z najbardziej perspektywicznych segmentów rynku. Develia powinna wykreować długofalową wartość poprzez zbudowanie znaczącej wielkości portfela mieszkań na najem, a część jej banku ziemi nadaje się na przekształcenie na taki program" - powiedział Sinik.
"Chcemy, by Develia pozostała deweloperem, a nie pośrednikiem obrotu nieruchomościami. Wyprzedawanie aktywów jest działaniem nacelowanym na natychmiastową realizację zysków i nie przełoży się na budowanie długofalowej wartości dla akcjonariuszy" - dodał.
W jego opinii, sektor mieszkaniowy w Polsce mierzy się z coraz większymi wyzwaniami.
"W trakcie naszego wezwania sytuacja makroekonomiczna zmieniła się diametralnie. Rosnąca inflacja spowoduje utrudniony dostęp do kredytów dla coraz większego grona klientów, rosnące ceny prac budowlanych i materiałów, droższa obsługa finansowania, co nakłada się na zwiększoną konkurencję o najlepsze grunty czy przedłużające się procedury administracyjne. To wszystko wywiera presję na marże deweloperów" - powiedział Sinik.
"Rynek deweloperski jest niezwykle dynamiczny i wymagający. Wchodzi w fazę, w której kluczowym dla sukcesu poszczególnych podmiotów będzie umiejętność i możliwość skutecznego alokowania zasobów w poszczególnych segmentach rynku oraz utrzymanie odpowiedniej marżowości, szczególnie w trudnym otoczeniu makroekonomicznym. Sukces odniosą podmioty o odpowiedniej skali działalności, znajomości lokalnych uwarunkowań, dużym doświadczeniu i silnym zapleczu finansowym. Develia ma już dużą skalę działania i aktywa, które można jeszcze efektywniej wykorzystać" - dodał.
Partner zarządzający Metric Capital Partners zakłada schłodzenie koniunktury na rynku mieszkaniowym ze względu na sytuację makroekonomiczną, które może potrwać jego zdaniem 2-3 lata.
"Jesteśmy w okresie podwyżek stóp procentowych, generalni wykonawcy zmagają się z rosnącymi kosztami, jednocześnie ceny gruntów są wciąż pod wpływem rosnących cen mieszkań. W tym otoczeniu, wyceny rynkowe deweloperów, bazujące na raportowanych danych historycznych pozostają na bardzo wysokich poziomach. W naszej ocenie nie odzwierciedlają we właściwy sposób nadchodzących zmian. Są pewne symptomy, które pokazują, że do rynku zaczynają docierać argumenty, że nadchodzące lata wcale nie muszą być tłuste w tej branży. Doskonałym przykładem może być niedawne odwołane IPO jednego z dużych deweloperów. W tym samym czasie transakcje, które pokazywane są jako argument za wysokimi wycenami, dotyczyły głównie deweloperów z bankiem ziemi, którego znacząca część była na tyle atrakcyjna, by mogła zostać przekształcona na mieszkania na najem. Bank ziemi Develii jest zupełnie inny, a dodatkowo obciążają go aktywa komercyjne. Wyceny tych dwóch różnych klas aktywów znacząco się od siebie różnią" - powiedział.
"Poza tym istotną kwestią będzie także zrefinansowanie długu spółki, szczególnie kredytów zabezpieczonych nieruchomościami komercyjnymi. Rosnące stopy procentowe to nie tylko zmniejszona dostępność kredytów dla klientów indywidualnych, ale to również zwiększone koszty obsługi długu spółki i zwiększona trudność ich odnowienia" - dodał.
Sinik pytany, czy Develia pozostanie spółką dywidendową, odpowiedział:
"Jesteśmy inwestorami finansowymi, więc spodziewalibyśmy się wypłacania dywidendy, patrząc na dotychczasową historię. Jednak polityka dywidendowa bardzo mocno uzależniona jest od sytuacji rynkowej".
"Dodaliśmy w warunkach wezwania zapis, że podtrzymujemy możliwość dalszego zwiększania zaangażowania w spółkę poprzez ogłoszenie kolejnego wezwania na 100 proc. akcji, tak aby akcjonariusze sami mogli zdecydować, czy chcą zrealizować pokaźne zyski, czy też decydują się poczekać na efekty realizacji naszej strategii. Ogłoszenie kolejnego wezwania do 100 proc. akcji będzie oczywiście uzależnione od powodzenia wezwania trwającego obecnie" - powiedział John Sinik.
Wzywający na akcje Develii reprezentują trzy podmioty. Metric Capital Partners jest inwestorem długoterminowym typu private equity. Specjalizuje się w tzw. nieruchomościach alternatywnych. Na polskim rynku zainwestował w spółkę self-storage Less Mess, niedawno zainwestował też w producenta domów modułowych w Europie Środkowo-Wschodniej. Z kolei Invest Line E ma wieloletnie doświadczenie w branży deweloperskiej na polskim rynku, a BEKaP FIZ jest inwestorem pasywnym.
W połowie lutego wzywający zdecydowali o wydłużeniu okresu przyjmowania zapisów w wezwaniu na akcje Develii do 23 lutego. Pierwotnie zapisy miały się zakończyć 15 lutego. Z kolei 9 lutego podnieśli cenę akcji w wezwaniu do 3,90 zł za sztukę z 3,34 zł proponowanych wcześniej.
Zarząd Develii ocenił, że podwyższona do 3,9 zł za papier cena w wezwaniu na akcje spółki nie odpowiada ich wartości godziwej. Spółka informowała też, powołując się na list od akcjonariuszy, że fundusze Aviva OFE Aviva Santander, MetLife OFE, Nationale-Nederlanden OFE, OFE PZU "Złota Jesień" uważają, że podwyższona cena nie odpowiada wartości godziwej i w związku z tym nie sprzedadzą akcji spółki w wezwaniu.
Piotr Rożek (PAP Biznes)
pr/
