Trzeci kwartał przerwał korektę cen mieszkań. „Stabilizacja stawek także w przyszłym roku”

Trzeci kwartał 2020 r. w większości największych polskich miast nie przyniósł kontynuacji spadków cen transakcyjnych mieszkań. Te rosną jednak znacznie wolniej niż przed rokiem. Widmo spadków cen, związane z nabierającą na sile pandemią, przyniosła jesień.

Jak co kwartał, razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu”, redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie. Ceny transakcyjne zarówno mieszkań, jak i gruntów budowlanych, można sprawdzać na bieżąco w naszej sekcji specjalnej „Ceny mieszkań”.

Ceny mieszkań w Warszawie

Ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie względem poprzedniego kwartału wzrosły od 0,8 proc. w przypadku mieszkań o powierzchni 80-100 mkw.) do 2 proc. (60-70 mkw.). Kwartalne wahania stawek były jednak wyraźniejsze niż wiosną. Wówczas średnie kwoty płacone za lokale o powierzchni przekraczającej 60 mkw. a także za najmniejsze mieszkania o powierzchni do 35 mkw. były niższe względem I kw. 2020 r.

W stolicy wciąż najdroższe są największe apartamenty o powierzchni przekraczającej 100 mkw. W III kw. 2020 r. płacono za nie średnio 11 568 zł/mkw. W ciągu roku tego typu lokale podrożały średnio o 7,5 proc. Najmocniej w tym czasie wzrosła średnia cena płacona za mieszkania o powierzchni od 35 do 40 mkw. – o 10,4 proc.

Warszawa cechowała się w III kw. 2020 r. najbardziej stabilnymi średnimi cenami transakcyjnymi mieszkań w ujęciu rocznym spośród analizowanych miast.

Ceny mieszkań w Poznaniu

Jednym z miast, w których III kw. 2020 r. przyniósł wyhamowanie wzrostu cen transakcyjnych mieszkań był Poznań. W porównaniu z II kw. 2020 r. wyraźniej wzrosły jedynie średnie kwoty płacone za lokale o powierzchni od 40 do 50 mkw. i większe niż 100 mkw. – solidarnie o 1,4 proc.

Pomimo stabilnych stawek względem II kw. 2020 r., średnie ceny transakcyjne najmniejszych (do 40 mkw.) i największych (powyżej 80 mkw.) mieszkań w ciągu roku wzrosły od 11 do ponad 21 proc.

Ceny mieszkań w Łodzi

O wyhamowaniu wzrostu cen mieszkań nie było mowy w Łodzi. Wręcz przeciwnie. Względem II kw. 2020 r. kwoty wpisywane w aktach notarialnych wzrosły od 1,5 proc. (60-70 mkw.), po 4,6 proc. (80-100 mkw.). Tymczasem jeszcze w II kw. 2020 r. w Łodzi notowane były spadki średnich cen transakcyjnych w relacji kwartalnej.

Notowane latem wzrosty średnich kwot płaconych za mieszkania usytuowane w Łodzi sprawił, że pomimo wiosennych spadków, w ciągu roku wzrosły one nawet o ponad 20 proc., a nominalnie o ponad 1000 zł/mkw. W takiej sytuacji znaleźli się kupujący najmniejsze mieszkania o powierzchni do 35 mkw. i od 35 do 40 mkw.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Spośród analizowanych miast na obniżki średnich cen transakcyjnych najłatwiej było trafić we Wrocławiu. Mniej niż w II kw. 2020 r. płacono średnio za mieszkania o powierzchni od 70 do 80 mkw. (-0,4 proc. k/k) oraz nieco większe mierzące od 80 do 100 mkw. (-1 proc. k/k). W przypadku mieszkań 70-metrowych średnia cena transakcyjna spada drugi kwartał z rzędu.

Po obniżce notowanej w II kw. 2020 r. nie było już jednak śladu, jeśli weźmiemy pod uwagę najmniejsze lokale (do 35 mkw. i od 35 do 40 mkw.).

Wrocław w III kw. 2020 r. był jedynym miastem, w którym średnia kwota płacona za największe apartamenty o powierzchni przekraczającej 100 mkw. niemal nie zmieniła się w ciągu roku. W relacji do III kw. 2019 r. odnotowano wzrost o 0,6 proc., a nominalnie o 37 zł/mkw.

Jeśli porównamy kwartalne wzrosty notowane w III kw. 2020 r., z mającymi miejsce w III kw. 2019 r. zauważymy wyraźne wyhamowanie. Wówczas średnie ceny transakcyjne rosły w ciągu kwartału o ok. 3 – 8 proc.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Podobna sytuacja, choć na nieco mniejszą skalę, miała miejsce w Gdańsku. Podczas gdy w III kw. 2019 r. średnie ceny transakcyjne większości metraży rosły w ujęciu kwartalnym od 5 do 6 proc., o tyle III kw. 2020 r. przyniósł wzrosty nieprzekraczające 2,5 proc.

Największe powody do optymizmu mieli kupujący najmniejsze lokale o powierzchni do 35 mkw., które kosztowały średnio o 0,8 proc. mniej niż w II kw. 2020 r. W ich przypadku utrzymana została zapoczątkowana w wiosną korekta.

Ceny mieszkań w Krakowie

Na stabilniejsze niż wiosną stawki, mogli liczyć w III kw. 2020 r. kupujący mieszkania położone w Krakowie. W przypadku każdego z analizowanych metraży wzrost średniej ceny liczony kwartalnie był niższy niż w II kw. 2020 r. Wzrosty notowane w 2019 r. i na początku 2020 r. sprawiły jednak, że w relacji rocznej średnie kwoty płacone za mieszkania wzrosły od 10 do blisko 25 proc.

Najmocniej w relacji do III kw. 2019 r. podrożały najmniejsze kawalerki (do 35 mkw.), za które oczekiwano blisko o 2000 zł/mkw. więcej, tym samym średnia cena transakcyjna znalazła się w pobliżu psychologicznej bariery 10 000 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Lublinie

Podobnie jak w Krakowie, również w Lublinie wyhamowanie wzrostu cen transakcyjnych mieszkań przyszło z trzymiesięcznym opóźnieniem. Podczas gdy w II kw. 2020 r. wzrosty w relacji kwartalnej wynosiły od 1 do blisko 7 proc., tak III kw. 2020 r. przyniósł wahania średnich cen nieprzekraczające 2 proc.

W porównaniu z innymi analizowanymi miastami, w Lublinie można było zaobserwować najstabilniejsze stawki transakcyjne w ujęciu rocznym. Nominalnie wzrosty średnich kwot wpisywanych w aktach notarialnych wahały się od 230 zł/mkw. w przypadku mieszkań o powierzchni od 70 do 80 mkw., do 908 zł/mkw. w przypadku lokali o powierzchni poniżej 35 mkw.

Ceny mieszkań w Olsztynie

Kwartał z ustabilizowanymi średnimi cenami transakcyjnymi odnotowano w Olsztynie. Zarówno w przypadku najmniejszych mieszkań (poniżej 35 mkw., 35-40 mkw. i 40-50 mkw.) jak i największych lokali (powyżej 80 mkw.) średnie kwoty jakie za nie płacono nie wzrosły względem II kw. 2020 r. o więcej niż 1 proc.

Dla porównania, w II kw. 2020 r. wzrost średnich cen transakcyjnych liczony kwartalnie wyniósł od 1,7 do 6,1 proc.

Odwrotna tendencja miała miejsce jedynie w przypadku mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw., które w III kw. 2020 r. podrożały średnio o 1,5-1,6 proc. k/k.

„Pandemiczne obostrzenia i spadek zatrudnienia obniżą podaż”

Po stosunkowo spokojnym trzecim kwartale na rynku mieszkaniowym, czwarty kwartał 2020 r. przyniósł zapowiedź większych zmian. Wszystko za sprawą lawinowo nabierającej na sile pandemii koronawirusa, która doszła do głosu na początku października i związanych z nią obostrzeń i ograniczeń w gospodarce.

– Nowe obostrzenia oznaczały dla wielu firm koniec działalności. W październiku opublikowano informacje o niewypłacalności 144 polskich przedsiębiorstw, co było wynikiem wyższym o 75 proc. niż rok wcześniej. Wyniki za listopad mogą być jeszcze gorsze – zauważa Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium. – Spadek zatrudnienia przełoży się na pogorszenie sytuacji finansowej wielu gospodarstw domowych, co na rynku nieruchomości będziemy mogli zauważyć dopiero w kolejnych miesiącach – dodaje.

W październiku odczyt indeksu urban.one dla całej Polski wyniósł 103,94 pkt. i był o 0,08 pkt. wyższy niż we wrześniu. Wzrost względem października 2019 r. wyniósł 0,68 pkt.

– Zarówno ceny ofertowe jak i transakcyjne w październiku pozostawały na bardzo zbliżonym poziomie względem poprzedniego miesiąca. Na rynku obserwowano wysoką aktywność inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych, którzy rynek nieruchomości traktują teraz jako bezpieczną lokatę kapitału. Rośnie popularność zakupów mieszkaniowych z myślą o długoterminowym wzroście wartości – komentuje Anna Karaś.

Jak dodaje, najmocniej obniżył się popyt wśród kupujących pierwsze mieszkanie, czyli w grupie nabywców w najwyższym stopniu uzależnionych od dostępności kredytów hipotecznych i sytuacji na rynku pracy.

Mniejszy popyt + większa podaż = dłuższy czas sprzedaży

Stabilnie zachowywał się w listopadzie także indeks urban.one liczony dla największych polskich miast. Jego odczyt wyniósł 104,60 pkt. i był o 0,05 pkt. wyższy niż we wrześniu. W relacji rocznej odnotowano obniżkę o 2,56 pkt.

Monitoring cen ofertowych prowadzony przez Cenatorium w ramach tzw. indeksu szybkiego pokazuje, że w październiku średnia stawka dyktowana za mieszkania w siedmiu największych polskich miastach pozostała stabilna.

– Na koniec miesiąca średnia cena ofertowa zatrzymała się na poziomie 9 678 zł/mkw. i była praktycznie taka sama jak na koniec września 2020 r. oraz o 0,4 proc. niższa niż na początku marca 2020 r., czyli tuż przed wybuchem pandemii koronawirusa – odnotowuje Anna Karaś.

Analizując poszczególne rynki, spadek średniej ceny ofertowej odnotowano jedynie w Krakowie, gdzie wyniósł on 1,2 proc. w relacji do września. We Wrocławiu, Łodzi, Warszawie i Poznaniu zmiana średnich cen ofertowych w skali miesiąca nie przekroczyła +0,5 proc. Można więc mówić o stabilizacji stawek.

– W drugiej połowie października odnotowano jednak wydłużenie średniego czasu ekspozycji ofert. Ogłoszenia były usuwane średnio po 17 dniach. Dla porównania w sierpniu było to około 13 dni, a przed początkiem pandemii – 10-11 dni. Mieszkania dłużej czekają na nabywców, gdyż popyt utrzymuje się wciąż na obniżonym poziomie. Dodatkowo rośnie podaż mieszkań na rynku wtórnym – zauważa ekspertka Cenatorium.

Zdaniem ekspertów, ze stabilizacją stawek możemy mieć do czynienia także w 2021 r., a to za sprawą sygnałów płynących od generalnych wykonawców, które wskazują, że spada liczba zapytań ofertowych ze strony deweloperów. Ten stan, z kolei, powinien przełożyć się na spadek podaży mieszkań w przyszłym roku.

Wyraźniejszy wzrost względem września odnotowano w przypadku indeksu urban.one liczonego dla Warszawy. W październiku wyniósł on 109,95 pkt. i był o 0,38 pkt. wyższy niż we wrześniu i jednocześnie o 0,53 pkt. wyższy w relacji do października 2019 r.

Deweloperzy budują mniej

Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego, w październiku deweloperzy rozpoczęli w stolicy budowę 1380 mieszkań, co było wynikiem o 30 proc. gorszym względem października 2019 r. Biorąc pod uwagę liczbę rozpoczętych budów od początku stycznia do końca października 2020 r. było ich o blisko 50 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2019 r.

W Warszawie spada także liczba sprzedawanych mieszkań. Jak wynika z danych JLL, w III kw. 2020 r. deweloperzy sprzedali ok. 4,5 tys. lokali, co było najgorszym wynikiem od 2015 r.

– Deweloperzy pomimo zmniejszonego popytu nie obniżają jednak cen. Równocześnie na rynku najmu widać zwiększoną podaż oraz spadek stawek ofertowych. Można spodziewać się, że wiele osób, które planowały zakup mieszkania, ale nie będą mogli sobie na nie pozwolić, zdecyduje się na wynajem. Szczególnie będzie dotyczyć to osób zatrudnionych w branżach obarczonym większych ryzykiem bezrobocia. Co prawda banki złagodziły w ostatnim czasie restrykcje przy przyznawaniu kredytów hipotecznych, jednak wciąż spora liczba wniosków jest rozpatrywana negatywnie – prognozuje Anna Karaś.

Źródło: