Rynek mieszkaniowy ustabilizował się. „Nawrót pandemii może obniżyć ceny mieszkań”

Marcin Kaźmierczak2020-08-10 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2020-08-10 06:00
fot. Alex Marakhovets /

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w czerwcu i lipcu uległa poprawie, choć ten nadal jest w znacznie gorszej kondycji niż przed pandemią. Poważniejsze spadki cen, zdaniem ekspertów, przynieść może dopiero nawrót pandemii koronawirusa oraz ograniczenie akcji kredytowej przez banki, a tym samym dalszy spadek popytu. Renesans przeżywają za to działki budowlane.

Indeks cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” wzrósł po dwóch miesiącach spadków. W czerwcu odczyt indeksu wyniósł 101,40 pkt. i był o 0,15 pkt. wyższy w porównaniu z majem. W relacji rocznej widoczny był jednak spadek. Względem czerwca 2019 r. odczyt indeksu był o 0,54 pkt. niższy.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w czerwcu i lipcu uległa poprawie, choć nadal pozostawała znacznie gorsza niż przed pandemią. Zdaniem ekspertów Polacy wrócili do poszukiwania mieszkań, na co wskazywać może spadek średniego czasu ekspozycji ogłoszenia na portalach ogłoszeniowych do 16-17 dni.

– To jednak wciąż wysoki poziom, a liczba mieszkań w sprzedaży na rynku wciąż jest o kilkaset procent wyższa niż przed wybuchem pandemii – uważa Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium. – Z oferty znikają głównie tańsze lokale, a transakcji jest niewiele. Klienci szukają okazji, chętniej decydują się na atrakcyjnie wycenione mieszkania. Zainteresowani zakupem mieszkań większych czy wybudowanych i wykończonych w lepszym standardzie wstrzymują się z zakupem, licząc na spadki cen – kontynuuje.

Zdaniem ekspertki Cenatorium znaczna część potencjalnych klientów odłożyła zakup mieszkania na później z obawy przed utratą pracy, a ponadto z rynku chwilowo wycofali się klienci inwestycyjni z powodu spadku rentowności najmu.

W opinii ekspertów sytuacja na rynku mieszkaniowym jest jednak stabilna. Jak wynika z szacunków przedstawionych przez Cenatorium, przedsiębiorstwa budowlane szacują jednak, że spadek otrzymywanych przez nie zamówień wyniósł w lipcu średnio ok. 14 proc. Z kolei blisko 64 proc. firm wciąż obawia się pojawienia lub nasilenia zatorów płatniczych.

– Niepewność powoduje, iż deweloperzy rzadziej rozpoczynają nowe projekty, ale jest to równoważone przez nieco mniejszy popyt – twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Tymczasem według Głównego Urzędu Statystycznego w czerwcu 2020 r. urzędy wydały pozwolenia na budowę 26,8 tys. mieszkań (+38 proc. m/m i +19 proc. r/r). Deweloperzy zatem ponownie aktywizują się na rynku, jednak dość ostrożnie rozpoczynają nowe inwestycje.

Wąż zje własny ogon?

Indeks urban.one dla dużych miast zatrzymał się w czerwcu na poziomie 103,53 pkt. i był nieznacznie – o 0,15 pkt. – wyższy niż w maju, a także o 0,15 pkt. poniżej poziomu notowanego w czerwcu 2019 r.

Deweloperzy kontynuują rozpoczęte inwestycje. Najwięksi mają z kolei w posiadaniu zapas kupionych wcześniej działek, na których mogą realizować kolejne. Z uwagi na to większość ekspertów nie przewiduje drastycznych spadków cen. Te mogą nadejść jednak wraz z rozprzestrzenianiem pandemii koronawirusa.

– Oprócz powrotu pandemii koronawirusa i zaostrzonych restrykcji w uzyskiwaniu kredytów hipotecznych realnymi zagrożeniami dla rynku mieszkaniowego mogą być nadmierne podwyżki cen mieszkań przez deweloperów chcących odbić sobie z nawiązką wcześniejszy zastój w transakcjach – mówi Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości. – Taka sytuacja spowoduje ochłodzenie rynku i jeszcze większe zainteresowanie klientów zakupem działek pod budowę domów, co może w perspektywie ostudzić zainteresowanie mieszkaniami zarówno na własne potrzeby, jak i na wynajem – kontynuuje.

Ceny w Warszawie odporne na spadki

Indeks urban.one dla Warszawy wyniósł w czerwcu 101,83 pkt. Był tym samym o 0,28 pkt. wyższy od majowego i jednocześnie o 1,43 pkt. niższy od notowanego w czerwcu 2019 r. Ceny mieszkań w stolicy trzymają stabilny poziom. Według obliczeń Cenatorium średnia cena ofertowa oscyluje od kilku miesięcy wokół 11 tys. zł/mkw.

– Liczba transakcji pozostaje na niskim poziomie, a więc przybywa ofert sprzedaży mieszkań. Presja na obniżki cen będzie rosła – mówi Anna Karaś.

Jak jednak zauważa, deweloperzy będą bronili obecnych cen. Realizowane inwestycje zostały bowiem zakontraktowane według stawek obowiązujących przed pandemią, więc obniżka cen wiązałaby się ze spadkiem rentowności. W ofertach deweloperów można znaleźć jednak przeceny. Te oscylują zazwyczaj w granicach 3-5 proc. i dotyczą najczęściej pojedynczych lokali lub inwestycji oddalonych od centrum.

Zdaniem ekspertów na większą elastyczność i gotowość do negocjacji szukający własnego „M” mogą liczyć na rynku wtórnym.

Spadek popytu wzbudzi falę upadłości?

Większym zagrożeniem dla deweloperów od spadku cen jest dalszy spadek popytu, przy czym zagrożenie to w większej mierze dotyczy małych firm deweloperskich, które jeśli nie sprzedadzą zbudowanych mieszkań, nie będą miały środków na realizowanie kolejnych inwestycji.

– Obecnie nie obserwujemy żadnych symptomów tąpnięcia, zatem nie należy się też spodziewać fali bankructw. Ponadto ważna jest też pozycja banków finansowych. Jeśli następuje znaczące osłabienie sprzedaży, banki, zgodnie z umowami kredytowymi, mają prawo do wstrzymania finansowania inwestycji. Takie działanie może rodzić nagłe zagrożenie dla płynności projektu – tłumaczy Michał Kubicki.

Popyt na działki budowlane nie słabnie

W czerwcu odczyt indeksu urban.one dla działek budowlanych utrzymał się na poziomie z maja i wyniósł 131,96 pkt. (+0,01 pkt. m/m). W relacji do czerwca 2019 r. był jednak o 1,99 pkt. wyższy. W przeciwieństwie jednak do mieszkań popyt na parcele budowlane rośnie.

– Obserwujemy duże zainteresowanie zakupami działek budowlanych w dobrych miejskich i podmiejskich lokalizacjach. Klienci ruszyli kupować działki z dwóch powodów. Po pierwsze pandemia i kwarantanna sprawiły, że przebywanie w czterech ścianach nawet najpiękniejszego mieszkania stało się na dłuższą metę bardzo uciążliwe, a po drugie ceny mieszkań szczególnie tych nowo budowanych i ich jakość oraz lokalizacje, architektura, funkcjonalność i standard wykończenia dają wiele do życzenia w stosunku do proponowanej ceny – wyjaśnia Tomasz Błeszyński doradca rynku nieruchomości.

Grunty kupują też deweloperzy, zatem atrakcyjnych lokalizacyjnie i cenowo działek budowlanych, zwłaszcza w dużych miastach, nie przybywa.

– Na nowe grunty z zasobów firm dotkniętych spowolnieniem z powodu epidemii przyjedzie jeszcze poczekać kilka kwartałów, do momentu, w którym znaczący spadek sprzedaży nowych mieszkań nie będzie już obserwowany. Do tego czasu chęć zakupów nowych gruntów powinna utrzymywać się na stałym poziomie – przewiduje Michał Kubicki.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim.

Tematy
Konto osobiste Banku Millennium 360° i 360° Junior w promocji z premią do 290 zł!

Konto osobiste Banku Millennium 360° i 360° Junior w promocji z premią do 290 zł!

Komentarze (65)

dodaj komentarz
anna_domaqalczyk
@jpelerj Janusz, gdzie ta Anka się podziała? Ludzie się ze mnie nabijają, bo te ceny nijak nie chcą iść w dół, a ona jak osioł uparta. Pogadaj z nią, bo szef nas wrabia.
tomako_lunatic
Jesień może być bardzo ciekawa...

https://subiektywnieofinansach.pl/czy-studenci-zalatwia-rynek-najmu-uczelnie-zapowiadaja-nauczanie-zdalne-stancje-beda-puste/
jacekdr64
Co do cen, zobaczymy jak zaczną się licytacje komornicze.
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)
mark234
Jak tam frustraty dalej wierzycie w te swoje spadki że spadnie do zera jeszcze wam będą dopłacać a czynsz wam PIS DA
marcinn89
Dziwne rzeczy się wyprawiają w tej Polsce i na świecie. Kilka dni czytałem na blogu Kejti jak młoda dziewczyna w przeciągu jednego dnia zarobiła około 4000 zł pracując przez internet w domu, więc już mnie raczej nic nie zdziwi, gdzie normalny człowiek musi przez cały miesiąc na to harować (najlepiej wpisać sobie Dziwne rzeczy się wyprawiają w tej Polsce i na świecie. Kilka dni czytałem na blogu Kejti jak młoda dziewczyna w przeciągu jednego dnia zarobiła około 4000 zł pracując przez internet w domu, więc już mnie raczej nic nie zdziwi, gdzie normalny człowiek musi przez cały miesiąc na to harować (najlepiej wpisać sobie w google blog kejti i poczytać). Dziwaczne rzeczy się dzieją po tej burzy z wirusem i myślę że będzie jeszcze gorzej dla niektórych.
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)
denim292
Banki centralne na całym świecie bardzo mocno wspierają rządy i firmy w przetrwaniu kryzysu epidemicznego. Robią to od wielu miesięcy i będą robić przez wiele kolejnych miesięcy jak nie lat. Stosują przy tym narzędzia wykorzystywane przy poprzednim kryzysie, m.in. tzw. luzowanie ilościowe czy drukowanie pustych pieniędzy.Banki centralne na całym świecie bardzo mocno wspierają rządy i firmy w przetrwaniu kryzysu epidemicznego. Robią to od wielu miesięcy i będą robić przez wiele kolejnych miesięcy jak nie lat. Stosują przy tym narzędzia wykorzystywane przy poprzednim kryzysie, m.in. tzw. luzowanie ilościowe czy drukowanie pustych pieniędzy. Jest oczywiste że wywoła to ogromną inflację, bo tym razem działania banków mają innych charakter niż w poprzednim kryzysie. Kreowany przez nie pieniądz trafia nie tylko do sektora bankowego, ale też do realnej gospodarki – do firm i gospodarstw domowych. Stąd ogromny przyrost podaży pieniądza w wielu krajach.
Dynamika podaży pieniądza (M2) w USA wyniosła w ostatnich tygodniach ok. 25 proc. To wartość niespotykana w poprzednich latach i dekadach. W Polsce i w innych krajach jest nie wiele mniejsza.
Teraz w każdych gospodarkach całego świata rośnie baza monetarna, czyli rezerwy banków komercyjnych w banku centralnym, ale szybko rosną też depozyty firm i obywateli. Wynika to z faktu, że bank centralny nie tylko skupuje obligacje od banków komercyjnych, ale też od firm. Ponadto, udziela firmom pożyczek. Co więcej, rząd, korzystając z polityki banku centralnego, znacząco zwiększa emisje swoich obligacji, czyli powiększa deficyt budżetowy. Tymi sposobami pieniądz zaczął trafiać do realnej gospodarki.
Skąd ta różnica w stosunku do poprzedniego kryzysu i dlaczego tego kryzysu zupełnie nie da się porównać do poprzedniego? To jest zmiana podejścia do roli polityki pieniężnej. Przed dekadą uznawano, że najważniejszym celem banku centralnego jest wpływanie na stopy procentowe – krótkookresowe (co zwykle robią władze pieniężne), oraz długookresowe (co robi się w czasach dużych kryzysów). W tym kryzysie uznano, że bank centralny musi wpływać na popyt poprzez bezpośrednie wsparcie kredytowania rządu i gospodarki. Zmiana stóp procentowych nie wystarczyłaby do zapobieżenia bardzo głębokiemu kryzysowi. Dlatego jest tak ogromny dodruk papierka zwanego pieniądzem. Jest oczywiste że banki centralne i rządy świadomie wybrały drogę rozwiązania wszelkich problemów poprzez wzrost inflacji a tym samym okradzenie zwykłych obywateli z ich oszczędności. Nie zmienia to jednak faktu że ceny aktywów trwałego długoterminowego użytku takie jak mieszkania czy działki będą w najbliższych dziesiątkach lat nieustannie drożały.
Widać doskonale że obecny kryzys ma przejściowy charakter i nie wynika ze strukturalnych dostosowań w gospodarce. Przed recesją z 2009 r. w europejskiej i światowej gospodarce narastało bardzo wiele finansowych problemów, a ich korekta musiała być długotrwała. Teraz tego nie ma – epidemia osłabnie, miną problemy. Obecnie sektor finansowy jest, w przeciwieństwie do roku 2009, otoczony kordonem sanitarnym banków centralnych - przeogromny dodruk ogromnej masy pustego pieniądza praktycznie na całym świecie. To sprawia, że ryzyko kryzysu finansowego jest trzymane w ryzach, a to kryzys finansowy jest głównym czynnikiem zamieniającym zwykłe recesje w długotrwałe depresje. Teraz tego nie ma i nie będzie, w przyszłym roku spodziewane są wzrosty napędzane chęcią odbicia, odrobienia poniesionych strat przez zamknięcie gospodarek. W całym świecie obecnie rządy wprowadzają gigantyczną stymulację fiskalną, która w pewnym momencie przełoży się na skokowy wzrost popytu – a nawet wzrost inflacji, co jest pewne. Pytanie tylko czy inflacja będzie rządu 8%-10% czy więcej niż 15% i czy będzie trwała 2-3 lata czy kolejne 10 lat. Jaką wtedy wartość będzie miał pieniądz trzymany na rachunkach w bankach i lokatach na smieszny procent z gwarantowaną realną stratą?

tomako_lunatic
Denim, jak widzę ze swoim standardowym tekstem ;-) Co, słabo mieszkania idą? ;-P

Odnośnie inflacji: https://stooq.pl/mol/?id=13685
(usunięty)
(wiadomość usunięta przez moderatora)

Powiązane: Ceny transakcyjne nieruchomości - raporty

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki