Zasada przyjętej punktacji:
Zasady punktacji pozostały identyczne jak w latach 2003 i 2004. Analogicznie do lat poprzednich wszystkim ankietowanym zadano sześć pytań, których suma wynosi 100 punktów. W czterech kategoriach pytany mógł przyznać po 20 punktów, a w dwóch po 10.
Poniżej prezentujemy poszczególne pytania i zasady przyjętej punktacji:
- Szybkość podejmowania decyzji dotyczącej wniosków kredytowych
- do 2 tygodni 20 pkt.
- do 1 miesiąca 16 pkt.
- do 2 miesięcy 12 pkt.
- do 4 miesięcy 6 pkt.
- powyżej 4 miesięcy 0 pkt.
- Zgodność wstępnych deklaracji banku z faktycznymi procedurami
- całkowita zgodność 10 pkt.
- niewielkie różnice 7 pkt.
- istotne różnice 2 pkt.
- całkowita niezgodność 0 pkt.
- Zindywidualizowanie oceny wniosku (podmiotu i przedsięwzięcia inwestycyjnego)
- oceniana jest tylko firma i przedsięwzięcia 20 pkt.
- wniosek oceniany jest przez pryzmat branży deweloperskiej 12 pkt.
- negatywna ocena branży deweloperskiej dominuje nad oceną wniosku 6 pkt.
- wniosek każdego dewelopera ma minimalne lub żadne szanse na rozpatrzenie 0 pkt.
- Elastyczność i partnerskie traktowanie kredytobiorcy
- zgadza się na propozycje kredytobiorcy o ile nie narusza to jego interesów 10 pkt.
- nie zawsze lub z dużym opóźnieniem reaguje na propozycje kredytobiorcy 7 pkt.
- nie zgadza się z propozycjami kredytobiorcy, choć nie narusza to jego interesów 2 pkt.
- bank w ogóle nie odpowiada na propozycje kredytobiorcy 0 pkt.
- Warunki umowy kredytowej
- bardzo korzystne 20 pkt.
- korzystne 16 pkt.
- średnie 12 pkt.
- mało korzystne 6 pkt.
- złe 0 pkt.
- Stosowanie procedur uwzględniających specyfikę branży deweloperskiej
- tak 20 pkt.
- częściowo 12 pkt.
- nie 0 pkt.
Oprócz wymienionego zestawu pytań zebrano również szereg uwag i opinii przekazanych w uzupełnieniu do wymienionej punktacji. Należy mocno podkreślić, że stworzony ranking dotyczy obsługi deweloperów, a nie klientów indywidualnych i osób kupujących mieszkania.
OCENA WYNIKÓW RANKINGU
Generalnym wnioskiem, który nasuwa się po analizie ankiet jest poprawa współpracy pomiędzy bankami a firmami deweloperskimi. Tendencję tę można zauważyć zwłaszcza
z perspektywy dwóch lat, czyli I i III edycji rankingu. Wyraźne ożywienie na rynku kredytów hipotecznych i mieszkaniowych udzielanych indywidualnym klientom przełożyło się istotnie, chociaż w niesatysfakcjonujący sposób na ożywienie relacji pomiędzy bankami a firmami deweloperskimi. Wydaje się, że w ciągu mijających dwóch lat wiele banków zmieniło nastawienie do mieszkalnictwa, a wnioski o kredyty deweloperskie nie są już „odsuwane na plan dalszy” z powodu opinii „branży wysokiego ryzyka”. Sektor bankowy docenił popyt na mieszkania i szansę „przywiązania” klientów indywidualnych do licznych ofert bankowych (obsługa kont, rachunków, karty kredytowe, pożyczki, leasing itp.) ułatwiając nieco firmom proceduralną ścieżkę otrzymania kredytu inwestycyjnego. Zgodnie z oczekiwaniami i sygnałami odnotowanymi w roku 2004 na rynku usług bankowych pojawiła się także wyższa konkurencja. Martwi jednak ogromna dysproporcja udzielanych kredytów inwestycyjnych w stosunku do liczby udzielanych kredytów indywidualnych (relacja ta pozostaje jak 1:10).
Doświadczenia firm we współpracy z bankami w czasie realizacji umowy kredytowej pokazują, że wydaje się zasadnym, by organizatorzy zmodyfikowali nieco analizę relacji pomiędzy firmami a bankami. Sama analiza wniosku inwestorskiego, procedury z tym związane oraz czas podejmowania decyzji, a także oferowane warunki i uwzględnianie specyfiki branży przez kredytujące banki nie budzą już takich emocji, jak jeszcze dwa lata temu. Oceny udzielane przez przedsiębiorców nie tylko wyrównały się, ale w obecnej edycji praktycznie nie odnotowano ocen skrajnie negatywnych lub złych. Ankiety dotyczą jednak procedury wstępnej i czasu rozpoczęcia współpracy. Wydaje się, zatem zasadnym rozszerzenie w przyszłości zbieranych opinii o dalsze etapy, w tym etap końcowy - zakończenia współpracy pomiędzy firmą a bankiem.
Klasyfikacja Generalna
Trzecią edycję Rankingu Banków Kredytujących Deweloperskie Przedsięwzięcia Mieszkaniowe wygrał w roku 2005 - podobnie jak w latach poprzednich - BRE Bank Hipoteczny S.A. Podobnie jak w latach 2003 i 2004 bank ten wygrał w tych samych trzech kategoriach, co poprzednio, oddając pierwszeństwo tylko w jednej z nich (kategorii banku najpełniej stosującego zindywidualizowaną ocenę wniosku). Oto 3 zwycięskie z 6 ankietowanych kategorii, w których BRE Bank Hipoteczny S.A. utrzymał według przedsiębiorców miejsce lidera jako bank:
- najszybciej podejmujący decyzje dotyczące wniosków kredytowych (pyt 1.),
- utrzymujący pełną zgodność deklaracji z faktycznymi procedurami oraz warunkami (pyt. 2),
- stosujący procedury uwzględniające w całości specyfikę branży deweloperskiej (pyt. 6).
Ogólna ocena banku jest nieco wyższa, niż w zeszłym roku. Wysoko oceniono profesjonalizm pracowników banku, w czym niemałą zasługę ma zapewne specjalizacja banku. Warto zauważyć, że BRE Bank Hipoteczny S.A. wygrał jednak ułamkiem punktu klasyfikację z najlepszym bankiem uniwersalnym, jakim był oceniany fatalnie jeszcze dwa lata temu bank Pekao S.A.!
Bank partnerski - bank elastyczny
W dwóch kategoriach, w których ankietowani oceniali partnerski i elastyczny charakter relacji z kredytobiorcą (pyt.4) oraz stopień zindywidualizowania oceny wniosku kredytowego (pyt. 3) wygrał wspomniany wcześniej bank Pekao S.A. Zindywidualizowanie oceny wniosku oraz przyjazne podejście do firm sektora mieszkaniowego zaowocowało dalszym wzrostem notowań tego banku w oczach przedsiębiorców (warto przypomnieć, że w roku 2004 bank Pekao S.A. otrzymał wyróżnienie za najwyższą dynamikę poprawy notowań). Starania pracowników banku o poprawę złego wizerunku sprzed dwóch lat dały chyba oczekiwane efekty, bowiem wraz z dobrymi ocenami wzrosła także liczba ankiet opiniujących bank, a więc należy domniemywać także liczba kontaktów i udzielanych kredytów.
Najlepsze warunki kredytowe
Wśród 6 zagadnień, będących tematem ankiety za najbardziej prestiżową i ważną opinię przedsiębiorców można uznać odpowiedź na pytanie, który z banków oferuje najlepsze warunki kredytowe (pyt. 5). W kategorii tej najwyższe notowania uzyskał Bank BPH S.A.
W ustabilizowanej sytuacji rynkowej banki oferujące najlepsze warunki powinny mieć teoretycznie największą liczbę klientów. Na razie takiego mechanizmu nie można zauważyć na rynku kredytów inwestorskich w Polsce. Wydaje się, że nie od razu dobra opinia
o warunkach umowy jest weryfikowana dużą ilością wniosków. Być może w dłuższym horyzoncie opinia taka procentuje mocniej lub może być poważniej zweryfikowana. To co określają bowiem warunki wstępne musi być następnie potwierdzone praktyką.
Warto zauważyć, że zwycięski w tej kategorii w roku 2004 bank PKO Bank Polski S.A. tym razem zajął trzecie miejsce, chociaż ocena banku zmieniła się nieznacznie. Oznacza to, że inne banki zwłaszcza zwycięski Bank BPH S.A. wyraźnie poprawiły swoją ofertę. Warto także zauważyć, że w tej kategorii, podobnie jak i w pozostałych, bardzo wyrównała się średnia ocen.
Najbardziej dynamiczna poprawa notowań
Najbardziej spektakularnym przykładem pozytywnej zmiany notowań banku w roku 2005 jest zdecydowana poprawa opinii przedstawicieli firm o relacjach z pracownikami Banku BPH S.A. (ponad 20 punktów więcej w stosunku do oceny ogólnej w zeszłym roku nie jest dziełem przypadku). Dalsza poprawa notowań dotyczy banku Pekao S.A. (o kolejne 13 punktów, pomimo ogromnej poprawy w zeszłym roku). W ogólnej punktacji rankingu Polskiego Związku Firm Deweloperskich Bank BPH S.A. awansował z 9 miejsca na 4. Wydaje się, że pracownicy banku wykonali rzetelną prace analityczną, co zaowocowało znaczną poprawą wizerunku wśród deweloperów. Cieszy także dalsza poprawa opinii o banku Pekao S.A., który nie tylko nie jest już nieprzychylny deweloperom (tak jak w roku 2003), ale wręcz jest jednym ze sprawniejszych w obsłudze potencjalnych kredytobiorców i wyraźnie atakuje pozycję lidera.
Ocena ogólna
Przedsiębiorcy często wyrażają opinię, że bez kredytowania mieszkaniowych projektów inwestycyjnych nie można liczyć na dalszy dynamiczny wzrost portfela kredytów indywidualnych. Często okazuje się, że firma deweloperska staje się skutecznym kanałem dystrybucji informacji o kredytach mieszkaniowych. Współpraca pomiędzy bankami
a firmami deweloperskimi powinna być więc bardzo ożywiona.
Pozytywna zmiana w nastawieniu do mieszkalnictwa, uzyskanie przez mieszkalnictwo wyższej rangi społecznej i politycznej, a także poprawa koniunktury w całej gospodarce sprzyja wzrostowi liczby pozytywnie rozpatrywanych wniosków kredytowych. Ogromny głód mieszkaniowy jest jednym z najpoważniejszych problemów społecznych w Polsce. Dlatego eliminowanie barier w finansowaniu mieszkalnictwa sprzyja nie tylko większej produkcji mieszkań, ale także limituje wzrost cen, co leży w interesie wszystkich poszukujących własnego M.
Autorzy niniejszego opracowania mają świadomość, iż objęcie rankingiem wyłącznie firm członkowskich PZFD może ograniczyć reprezentatywność badania. Jednak liczba projektów realizowanych przez firmy zrzeszone w Związku i łączna liczba oddawanych mieszkań przez te firmy w całym kraju (ponad 12 tysięcy rocznie w stosunku do 24 tys. mieszkań budowanych ogółem przez deweloperów) sprawia, że ankieta obejmuje ponad połowę rynku deweloperskiego. Przedstawiciele Związku wyrażają także nadzieję, że być może dzięki publikacji rankingu przedstawiciele sektora finansowego podejmą dalsze kroki dla zwiększenia zaangażowania w inwestycje mieszkaniowe.
Wnioski na przyszłość
Próbując ustalić największe bariery uniemożliwiające płynną współpracę firm deweloperskich z bankami wiele argumentów z lat poprzednich powtórzyło się, chociaż
w wyraźnie mniejszym natężeniu. Jednak autorzy opracowania pragną zwrócić raz jeszcze uwagę na ograniczenia uniemożliwiające płynny proces finansowania budowy mieszkań i domów. Do najważniejszych oczekiwań przedsiębiorców należą:
- złagodzenie wymagań dotyczących wkładu własnego dewelopera,
- rezygnacja z wykazywania przedsprzedaży na etapie wstępnym inwestycji (przed rozpoczęciem budowy),
- możliwość „gaszenia” kredytu przez wpłaty klientów,
- możliwość wycofywania środków własnych dewelopera, po spełnieniu satysfakcjonującej bank przedsprzedaży,
Im szybciej uda się deweloperom i bankom ustalić wspólne zasady współpracy, uwzględniające powyższe postulaty, tym łatwiej i taniej będzie się w Polsce budować mieszkania...
| Ocena generalna | ||
| Lp. | Nazwa banku (ilość ankiet) | Ilość punktów |
| 1. | BRE Bank Hipoteczny S.A. (10) | 80 |
| 2. | PEKAO S.A. (12) | 79,17 |
| 3. | PKO Bank Polski S.A. (16) | 72,13 |
| 4. | Bank BPH S.A. (16) | 69,56 |
| 5. | Kredyt Bank S.A. (7) | 69 |
| 6. | Bank Millennium S.A. (8) | 68,25 |
| 7. | Raiffeisen Bank Polska (5) | 67,4 |
| 8. | Bank Zachodni WBK S.A. (6) | 65,67 |
| 9. | Bank Ochrony Środowiska (16) | 63,3 |
| 10. | Nordea Bank Polska (5) | 58,8 |
| 11. | BGŻ (6) | 47,5 |
| Ocena ogólna banków | |||
| Lp. | Nazwa banku (miejsce w '04r.) | Ilość pkt.
(max. 100) | |
| 2005 rok | 2004 rok | ||
| 1. | BRE Bank Hipoteczny S.A. (1) | 80 | 76,3 |
| 2. | Pekao S.A. (3) | 79,17 | 66,1 |
| 3. | PKO Bank Polski S.A. (5) | 72,13 | 63,9 |
| 4. | Bank BPH S.A. (9) | 69,56 | 48,99 |
| 5. | Kredyt Bank S.A. (2) | 69 | 72,65 |
| 6. | Bank Millennium S.A. (6) | 68,25 | 58,14 |
| 7. | Raiffeisen Bank Polska S.A. (-) | 67,4 | - |
| 8. | Bank Zachodni WBK S.A. (7) | 65,67 | 56,72 |
| 9. | Bank Ochrony Środowiska S.A. (4) | 63,3 | 64,87 |
| 10. | Nordea Bank Polska S.A. (-) | 58,8 | - |
| 11. | BGŻ S.A. (10) | 47,5 | 42,4 |
| Dynamika zmiany w ocenie ogólnej | ||
| Lp. | Nazwa banku
(miejsce w klasyfikacji ogólnej '05r.) | Ilość punktów |
| 1. | Bank BPH S.A. (4) | 20,57 |
| 2. | Pekao S.A. (2) | 13,07 |
| 3. | Bank Millennium S.A. (6) | 10,11 |
| 4. | Bank Zachodni WBK S.A. (8) | 8,95 |
| 5. | PKO Bank Polski S.A. (3) | 8,23 |
| 6. | BGŻ S.A. (11) | 5,1 |
| 7. | BRE Bank Hipoteczny S.A. (1) | 3,7 |
| 8. | Bank Ochrony Środowiska S.A. (9) | -1,57 |
| 9. | Kredyt Bank S.A. (5) | -3,65 |
| --- | Raiffeisen Bank Polska S.A. (7) | - |
| --- | Nordea Bank Polska S.A. (10) | - |
| 1. Szybkość podejmowania decyzji dotyczącej wniosków kredytowych | |||
| Lp. | Nazwa banku
(miejsce w '04r.) | Ilość pkt. (max. 20) | |
| 2005 rok | 2004 rok | ||
| 1. | BRE Bank Hipoteczny S.A. (1) | 17,2 | 18 |
| 2. | Pekao S.A. (3) | 15,83 | 12,8 |
| 3. | Kredyt Bank S.A. (2) | 15,43 | 14,22 |
| 4. | Bank BPH S.A. (6) | 13,75 | 10,5 |
| Bank Millennium S.A. (7) | 13,75 | 10,28 | |
| 6. | PKO Bank Polski S.A. (4) | 13,63 | 11,05 |
| 7. | Bank Zachodni WBK S.A. (5) | 13,33 | 10,9 |
| 8. | Bank Ochrony Środowiska S.A. (8) | 12,8 | 9,75 |
| 9. | BGŻ S.A. (10) | 11,33 | 4,4 |
| 10. | Nordea Bank Polska S.A. (-) | 11,2 | - |
| 11. | Raiffeisen Bank Polska S.A. (-) | 8 | - |
| 2. Zgodność wstępnych deklaracji banku z faktycznymi procedurami | |||
| Lp. | Nazwa banku
(miejsce w '04r.) | Ilość pkt. (max.10) | |
| 2005 rok | 2004 rok | ||
| 1. | BRE Bank Hipoteczny S.A. (1) | 8,2 | 7,3 |
| 2. | Pekao S.A. (5) | 7,75 | 5,8 |
| 3. | Raiffeisen Bank Polska S.A. (-) | 7 | - |
| 4. | PKO Bank Polski S.A. (3) | 6,69 | 6,1 |
| 5. | Bank Ochrony Środowiska S.A. (4) | 6,4 | 5,88 |
| 6. | Bank Zachodni WBK S.A. (6) | 6,17 | 5,36 |
| 7. | Bank BPH S.A. (9) | 6 | 4,37 |
| Nordea Bank Polska S.A. (-) | 6 | - | |
| 9. | Kredyt Bank S.A. (2) | 5,71 | 6,55 |
| 10. | Bank Millennium S.A. (10) | 5,25 | - |
| 11. | BGŻ S.A. (8) | 5,17 | 5 |
| 3. Zindywidualizowane oceny wniosku (podmiotu i przedsięwzięcia inwestycyjnego) | |||
| Lp. | Nazwa banku
(miejsce w '04r.) | Ilość pkt. (max 20) | |
| 2005 rok | 2004 rok | ||
| 1. | Pekao S.A. (2) | 18 | 15,6 |
| 2. | BRE Bank Hipoteczny S.A. (1) | 17,6 | 16 |
| 3. | Raiffeisen Bank Polska S.A. (-) | 16,8 | - |
| 4. | PKO Bank Polski S.A. (6) | 14,63 | 12,95 |
| 5. | Bank Zachodni WBK S.A. (10) | 13,33 | 7,45 |
| 6. | Bank Millennium S.A. (4) | 13,25 | 13,43 |
| 7. | Kredyt Bank S.A. (3) | 13,14 | 14 |
| 8. | Bank BPH S.A. (9) | 13,13 | 9,75 |
| 9. | Bank Ochrony Środowiska S.A. (5) | 12 | 13 |
| 10. | BGŻ S.A. (7) | 11,67 | 12,4 |
| 11. | Nordea Bank Polska S.A. (-) | 10 | - |
| 4. Elastyczność i partnerskie traktowanie kredytobiorcy | |||
| Lp. | Nazwa banku
(miejsce w '04r.) | Ilość pkt. (max. 10) | |
| 2005 rok | 2004 rok | ||
| 1. | Pekao S.A. (4) | 8,08 | 7,3 |
| 2. | PKO Bank Polski S.A. (5) | 8,06 | 6,85 |
| 3. | Kredyt Bank S.A. (1) | 7,86 | 8,33 |
| 4. | Raiffeisen Bank Polska S.A. (-) | 7,6 | - |
| 5. | Bank BPH S.A. (9) | 7,31 | 5,37 |
| 6. | BRE Bank Hipoteczny S.A. (3) | 7,2 | 7,4 |
| 7. | BGŻ S.A. (10) | 6,33 | 3,8 |
| 8. | Bank Millennium S.A. (6) | 6,25 | 6 |
| 9. | Bank Zachodni WBK S.A. (7) | 5,83 | 5,9 |
| 10. | Bank Ochrony Środowiska S.A. (2) | 5,7 | 8,25 |
| 11. | Nordea Bank Polska S.A. (-) | 5,6 | - |
| 5. Warunki umowy kredytowej | |||
| Lp. | Nazwa banku
(miejsce w '04r.) | Ilość pkt. (max. 20) | |
| 2005 rok | 2004 rok | ||
| 1. | Bank BPH S.A. (8) | 15,13 | 10,25 |
| 2. | Bank Millennium S.A. (3) | 14,25 | 13,71 |
| 3. | PKO Bank Polski S.A. (1) | 13,88 | 14,19 |
| 4. | Pekao S.A. (6) | 13,5 | 11,8 |
| 5. | Raiffeisen Bank Polska S.A. (-) | 12,8 | - |
| 6. | Bank Zachodni WBK S.A. (2) | 12,33 | 14 |
| 7. | Bank Ochrony Środowiska S.A. (5) | 12 | 12 |
| 8. | Kredyt Bank S.A. (4) | 11,43 | 13,11 |
| 9. | BRE Bank Hipoteczny S.A. (10) | 11,4 | 8,4 |
| 10. | Nordea Bank Polska S.A. (-) | 10,8 | - |
| 11. | BGŻ S.A. (9) | 9 | 9,6 |
| 6. Czy stosowane procedury uwzględniają specyfikę branży developerskiej? | |||
| Lp. | Nazwa banku
(miejsce w '04r.) | Ilość pkt. (max. 20) | |
| 2005 rok | 2004 rok | ||
| 1. | BRE Bank Hipoteczny S.A. (1) | 18,4 | 19,2 |
| 2. | Pekao S.A. (6) | 16 | 12,8 |
| 3. | Bank Millennium S.A. (8) | 15,5 | 12,57 |
| 4. | Kredyt Bank S.A. (2) | 15,43 | 16,44 |
| 5. | PKO Bank Polski S.A. (7) | 15,25 | 12,76 |
| 6. | Nordea Bank Polska S.A. (-) | 15,2 | - |
| Raiffeisen Bank Polska S.A. (-) | 15,2 | - | |
| 8. | Bank Zachodni WBK S.A. (5) | 14,67 | 13,27 |
| 9. | Bank Ochrony Środowiska S.A. (3) | 14,4 | 16 |
| 10. | Bank BPH S.A. (10) | 14,25 | 8,75 |
| 11. | BGŻ S.A. (9) | 4 | 9 |
Źródło:
