Kredyt hipoteczny na mieszkanie, dom: jak wybierać, jak zabezpieczyć?
Kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu, który ze względu na długi okres kredytowania jest zabezpieczany hipoteką. Banki chętnie udzielają kredytów, choć jest to dla nich dość ryzykowna forma zarabiania pieniędzy, a dla nas - użytkowników jeszcze droga forma nabywania nieruchomości. Kredyty na zakup mieszkania lub domu udzielane są na długi okres i w związku z tym, najbardziej efektywnym zabezpieczeniem jest hipoteka.
Kto może otrzymać taki kredyt? Każdy kto spełni warunki stawiane przez bank, czyli będzie miał zdolność kredytową. Wszystko zależy od dochodów, wielkości rodziny, żądanej kwoty kredytu oraz okresu spłaty. W praktyce klient musi spełniać bardzo rygorystyczne warunki: zarobki kredytobiorcy powinny być wysokie, natomiast rachunki, które płaci jak najniższe. Na poczet rachunków wchodzą comiesięczne opłaty za czynsz, samochód, wydatki na jedzenie, ubranie, a także raty innych pożyczek.
Kredyty hipoteczne udzielane są najczęściej na zakup mieszkania bądź domu od osoby prywatnej lub developera albo budowę domu lub mieszkania, jednak banki mogą ich udzielić także na remont, modernizację, rozbudowę lub przebudowa domu jednorodzinnego czy mieszkania. Bank, udzielając kredytu hipotecznego, daje także możliwość refinansowania kosztów poniesionych wcześniej na jeden z wyżej wymienionych celów lub spłatę kredytu zaciągniętego w innym banku na jeden z wyżej wymienionych celów. W większości banków kredyty hipoteczne dostępne są w złotówkach, dolarach amerykańskich i europejskiej walucie. Spotykane są także kredyty we frankach szwajcarskich. Okres kredytowania wynosi zazwyczaj do 25 lat. Tu jednak banki często zastrzegają sobie, że dłuży okres kredytowania jest dostępny wyłącznie w złotówkach, natomiast kredyty indeksowane dolarem lub euro musimy spłacić wcześniej.
Dla banku hipoteka
Decydując się na zakup domu lub mieszkania na kredyt powinniśmy wiedzieć, że banki wymagają zabezpieczenia w formie hipoteki, co w praktyce realizowane jest to w formie wpisu do księgi wieczystej. Jest to najlepsza forma zabezpieczenia dla obu stron transakcji – zarówno dla nas jak i banku. Hipoteka to forma zabezpieczenia wierzytelności, która polega na ustanowieniu rzeczowego prawa na nieruchomości. Innymi słowy hipoteka to prawne zabezpieczenie dla wierzyciela, czyli podmiotu udzielającego kredytu. Takie zabezpieczenie gwarantuje kredytodawcy zaspokojenie roszczeń, czyli spłatę długu przez kredytobiorcę, nawet gdy ten nie będzie wypłacalny.
Mechanizm jest dosyć prosty i banki często korzystają z takiej możliwości. W przypadku, gdy kredytobiorca nie jest w stanie wywiązać się ze zobowiązań, wierzyciel, czyli kredytodawca, ma prawo przejąć nieruchomość – całości lub jej część. Hipoteka jest wyrażona określoną sumą pieniężną i istnieje tak długo, jak długo istnieje wierzytelność. Wraz z wygaśnięciem wierzytelności wygasa również hipoteka. Właściciel nieruchomości może wówczas zabiegać o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Bardzo często wraz z nieruchomością obciążane są także jej części składowe, przynależności oraz roszczenia okresowe, takie jak np. czynsz. Oprócz nieruchomości hipoteką można obciążyć także udział współwłaściciela w nieruchomości, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego. Należy pamiętać, że hipoteka jest prawem pozostającym w ścisłym związku z wierzytelnością, którą zabezpiecza i jest skuteczna wobec następców prawnych, czyli np. kolejnych właścicieli.
Co zabezpiecza hipoteka?
Hipoteka jest najczęściej stosowaną formą zabezpieczenia kredytu na zakup mieszkania, domu lub działki. Hipoteka jest wyrażona określoną sumą pieniężną i istnieje tak długo, jak długo istnieje wierzytelność. Wraz z wygaśnięciem wierzytelności wygasa również hipoteka. Hipoteka zwykła jest ustanawiana w celu zabezpieczenia kredytu o znanej wysokości oprocentowania oraz warunków jego spłaty, które są stawiane przez bank. Hipoteka zabezpiecza również roszczenia banku dotyczące odsetek nie przedstawionych oraz koszty postępowania egzekucyjnego. Według prawa hipoteka może zabezpieczać wierzytelność pieniężną. Zabezpiecza ona nie tylko samą wierzytelność, ale także odsetki nie przedawnione oraz przyznane koszty postępowania. Warto pamiętać, że wierzyciel nie ma prawa do korzystania z nieruchomości oraz nie ma żadnej władzy nad nią. Natomiast kredytobiorcy, czyli właścicielowi nieruchomości nie wolno dokonywać czynności, które doprowadziłyby do zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, poniżej zabezpieczonej wierzytelności. Należy pamiętać, że hipoteka jest prawem pozostającym w ścisłym związku z wierzytelnością, którą zabezpiecza i jest skuteczna wobec następców prawnych, czyli np. kolejnych właścicieli.
Kredyt walutowy lub złotowy, raty malejące lub równe
Kredyty hipoteczne oferuje większość banków działających na polskim rynku. Każdy z banków ma w swoim asortymencie produktów kredyt, który może być przeznaczony przede wszystkim na zakup lub budowę domu czy mieszkania. Oczywiście możemy także znaleźć kredyty hipoteczne na zakup działki budowlanej, remont, modernizację, renowację domu lub mieszkania, na przekształcenie lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności oraz inne cele akceptowane przez bank. Prawie wszystkie banki pozwalają na finansowanie nawet 100 proc. inwestycji, a są takie które deklarują nawet więcej niż 100 proc. dla niektórych grup klientów. Warto jednak posiadać udział własny, przynajmniej 20 proc., gdyż mniejsze będą koszty kredytu. Kredyt hipoteczny zazwyczaj dostępny jest w czterech walutach: złotówka, dolar, euro i frank szwajcarski. W ostatnim czasie to właśnie CHF cieszył się największą popularnością.
Oprocentowanie pożyczek jest uzależnione od wybranej waluty. Oczywiście wyżej oprocentowane są kredyty w złotówkach, natomiast kredyty w obcych walutach oprocentowane są niżej (dotyczy to głownie CHF i częściowo Euro) i dlatego cieszą się największym powodzeniem. Decydując się na kredyt denominowany w obcej walucie, nie możemy zapominać o największym ryzyku – ryzyku walutowym. Jeśli złotówka straci znacznie na wartości, nasze comiesięczne raty znacznie wzrosną, ponieważ ciągle będziemy musieli płacić równowartość sumy w obcej walucie. Dodatkowo spłacając kredyt walutowy płacimy bankom marżę z tytułu spreadu walutowego, czyli różnicy pomiędzy kursem kupna i sprzedaży waluty w banku.
Zobacz, które kredyty wypadają najlepiej w rankingu kredytów mieszkaniowych: Sprawdź oprocentowanie!
Najczęściej spotykany maksymalny okres kredytowania to 35 lat, czyli 420 miesięcy. Zadłużanie się jednak na tak długi okres nie ma jednak wielkiego sensu. Wystarczy sobie wyobrazić 25-latka biorącego taki kredyt i spłatę w wieku 60 lat. Sens jest jedynie wtedy, gdy liczymy na zwiększenie naszych dochodów i kredyt tak spłacimy przed terminem. W takim wypadku sprawdźmy związane z tym prowizje.
Kolejnym bardzo ważnym czynnikiem, który ma wpływ na nasz wybór jest prowizja od przyznanego kredytu. Opłata z tytułu akceptacji naszego wniosku kredytowego wynosi zazwyczaj od 0,5 proc. do 3 proc.
Jeśli zdecydujemy się na wybór kredytu w obcej walucie, istotną sprawą powinna być możliwość przewalutowania go na złotówki, ponieważ jesteśmy narażeni na wysokie ryzyko walutowe. Większość banków oferuje taką możliwość, jednak musimy się liczyć w niektórych wypadkach z koniecznością zapłaty prowizji.
Spłata kredytu będzie odbywać się w ratach miesięcznych i w zależności od wybranej opcji, będziemy płacić raty równe bądź malejące. Odsetki to suma części kapitałowej oraz odsetki od całego kapitału. Należy pamiętać że całkowity koszt kredytu jaki poniesiemy to suma prowizji oraz odsetek, które zapłacimy przez cały okres spłaty.
Formy spłaty – raty malejące
Decyzja o zaciągnięciu kredytu jest bardzo trudna. Niezależnie od tego na jaki cel ma być przeznaczona kwota pożyczki oraz na jak długo zamierzamy uzyskać kredyt musimy zdecydować się na konkretny produkt oraz uzyskać pozytywną decyzję od podmiotu kredytującego – najczęściej banku. Jeśli już wybierzemy konkretny produkt bankowy, musimy spełnić surowe wymagania instytucji, która decyduje się na zaufanie nam i pożyczenie pieniędzy. Jedną z najważniejszych rzeczy, które będą liczone, jest nasza zdolność kredytowa. Paradoksalnie zdolność kredytowa może być w dwojaki sposób interpretowana przez bank, nawet przy założeniu takich samych dochodów i wydatków w naszym gospodarstwie domowym. Tutaj determinantą jest forma spłaty kredytu – raty malejące czy raty równe. Dla nas, czyli kredytobiorcy, bardziej opłacalnym sposobem oddawania pieniędzy, wydaje się być ten pierwszy. Wynika to przede wszystkim z tego, że przy ratach malejących odsetki naliczane są od równomiernie spłacanego kapitału, dlatego w miarę upływu czasu są one coraz niższe. Raty równe zapewnią takie same, równe płatności w całym okresie spłaty, jednak suma spłaconych odsetek będzie wyższa niż w przypadku rat malejących. Z drugiej strony raty malejące nie są najlepszym rozwiązaniem z powodu zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa liczona jest dla najwyższej raty kredytu i wybór rat malejących, gdy pierwsza płatność jest bardzo wysoka, znacznie obniża naszą zdolność kredytową, co powoduje zmniejszenie kwoty kredytu, o który możemy się ubiegać. Przy wyborze rat równych, sytuacja jest odwrotna. Decydując się na taką formę spłaty kredytu, zwiększamy naszą zdolność kredytową i dzięki temu kwota kredytu może być wyższa.
Formy spłaty – raty równe
Decydując się na zaciągnięcie kredytu, oprócz wyboru banku, konkretnego produktu oraz innych ważnych kwestii, musimy zdecydować w jaki sposób będziemy spłacać nasz kredyt. Zazwyczaj banki oferują standardowo dwie możliwości: raty malejące bądź równe. Na pierwszy rzut oka, dla nas bardziej opłacalnym sposobem spłacania kredytu, wydaje się być ten pierwszy. Wynika to przede wszystkim z tego, że przy ratach malejących odsetki naliczane są od równomiernie spłacanego kapitału, dlatego w miarę upływu czasu są one coraz niższe. Natomiast raty równe zapewnią takie same, równe płatności w całym okresie spłaty, jednak suma spłaconych odsetek będzie wyższa niż w przypadku rat malejących.
Z drugiej strony wybór rat równych może być bardziej opłacalny. Zależy to przede wszystkim od preferencji kredytobiorcy – czyli co jest dla nas ważniejsze – całkowity koszt kredytu, czy wysokość otrzymanego kredytu. Jeśli zdecydujemy się na wybór rat równych będziemy musieli w sumie zapłacić więcej w całym okresie spłaty. Natomiast zyskamy na wysokości kredytu. Dlaczego? Dlatego, że banki liczą zdolność kredytową dla najwyższej raty kredytu i wybór rat równych pozwoli nam na zaciągnięcie wyższego kredytu, bądź skrócenie okresu kredytowania. Natomiast wybór rat malejących znacznie obniża naszą zdolność kredytową, co powoduje zmniejszenie kwoty kredytu, o który możemy się ubiegać. Niektóre banki oferują jeszcze inny i za razem bardzo ciekawy sposób spłaty naszego kredytu. Otóż kwotę pożyczki możemy oddawać w tak zwanych malejących ratach kapitałowo-odsetkowych. Polega to na tym, że kapitał spłacany jest co jeden lub co trzy miesiące, natomiast odsetki płatne są co miesiąc. Oczywiście możliwe są także spłaty w równych ratach kapitałowo-odsetkowych i wtedy zarówno kapitał, jak i odsetki spłacane są co miesiąc.
Porównaj kredyty mieszkaniowe!
Koszt kredytu, czyli co liczymy oprócz oprocentowania
Oprocentowanie kredytu jest dla większości kredytobiorców najważniejszym kryterium decydującym o wyborze konkretnej oferty. Wysokość odsetek jest bowiem najbardziej znaczącym elementem ogólnego kosztu kredytu, na który poza ratami odsetkowymi składają się wszelkie prowizje i opłaty. Z uwagi na długi okres trwania umowy kredytu mieszkaniowego najczęściej udzielanymi kredytami na te cele są kredyty o zmiennej stopie procentowej.
Oprocentowanie zmienne składa się najczęściej z dwóch części: stóp procentowych obowiązujących na rynku międzybankowym (np. WIBOR, LIBOR) oraz marży nakładanej przez bank. Wysokość marży banku zależy od wysokości wkładu własnego kredytobiorcy oraz od długości okresu kredytowania. Im mniejszy udział banku w kredytowanej inwestycji tym niższa stopa procentowa Stałe oprocentowanie oznacza, że kredytobiorca już przy podpisywaniu umowy kredytowej wie, jakiej wysokości odsetki będzie musiał zapłacić. Jest ono ustalane na podstawie prognoz banku co do kształtowania się stóp procentowych w przyszłości.
Oprocentowanie zależy także od wysokości środków własnych, jakie kredytobiorca zamierza przeznaczyć na sfinansowanie inwestycji. Jeśli udział własny klienta przekracza 50 procent planowanych kosztów inwestycji banki często obniżają oprocentowanie o 0,5 – 1 punktu procentowego. Przy wyborze kredytu o stałym oprocentowaniu należy wziąć pod uwagę przewidywania rynkowe co do zmian stóp procentowych.
WIBOR jest to stopa procentowa dla depozytów udzielanych w złotówkach na rynku międzybankowym w Warszawie.
LIBOR jest to stopa procentowa dla depozytów udzielanych w walutach na rynku międzybankowym w Londynie.
EURIBOR jest to stopa procentowa dla depozytów udzielanych w euro na europejskim rynku międzybankowym.
Banki udzielają kredytów mieszkaniowych w oparciu o stałą lub zmienną stopę procentową. Stałe oprocentowanie oznacza, że kredytobiorca już przy podpisywaniu umowy kredytowej wie, jakiej wysokości odsetki będzie musiał zapłacić. Stała stopa procentowa jest ustalana na podstawie prognoz banku co do kształtowania się stóp procentowych w przyszłości. Oferowana obecnie przez banki stała stopa procentowa dla kredytów mieszkaniowych wynosi od 5 do nawet 15 procent w skali rocznej dla kredytów złotowych. W przypadku kredytów walutowych różnica w oprocentowaniu nie jest już tak szokująca jak kiedyś, ale nadal np. dla CHF jest znaczna. Oprocentowanie zmienne składa się najczęściej z dwóch elementów: stopy procentowej obowiązującej na rynku międzybankowym (np. WIBOR, LIBOR) oraz marży nakładanej przez bank. Dla ustalenia oprocentowania kredytów udzielanych w złotówkach bank bierze pod uwagę stopę WIBOR, dla kredytów w dolarach amerykańskich i frankach szwajcarskich odpowiedni LIBOR, a dla euro EURIBOR. W zależności od banku stosowane są 3- lub 6-miesięczne stopy procentowe. Symbol 3M WIBOR oznacza na przykład, że bank stosuje stopę procentową trzymiesięcznego depozytu udzielonego w złotówkach na rynku międzybankowym w Warszawie.
Marża banku przy kredytach mieszkaniowych kształtuje się zwykle w granicach kilku procent. Dla kredytów w walutach jest to zwykle 2-3 procent. Przy kredytach złotówkowych najczęściej stosowany 3M i 6M WIBOR. Powiększenie tej wartości o marżę banku w wysokości od 0,5 proc. procent, daje przeciętnie około 6-7 proc. w skali roku. Opłaty za udzielenie kredytu mogą w znaczący sposób zwiększyć koszt kredytu. Po przeliczeniu sumy opłat na procent sumy kredytu może się nagle okazać, że atrakcyjnie nisko oprocentowany kredyt może okazać się najdroższy na rynku.
Zanim podpiszemy umowę kredytową warto zwrócić uwagę na różnego rodzaju prowizje. Za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i uruchomienie kredytu bank najczęściej pobierze nam prowizję przygotowawczą. Tego rodzaju opłata może być naliczana naliczona jako procent od całej kwoty kredytu lub jako określona stała suma pieniędzy. Należy się liczyć z tym, że opłaty za uruchomienie mogą sięgnąć nawet 3 procent wartości kredytu, co przy kredycie na 100 tys zł daje kwotę 3000 zł,. Kolejnym obciążeniem i to jeszcze bardziej uciążliwym może okazać się ustanowienie zabezpieczenia kredytu - ustanowienie hipoteki lub ubezpieczenie kredytu stanowią duże obciążenie naszego budżetu.
Bank po przyznaniu kredytu może również naliczyć prowizję od zaangażowania od kwoty niewykorzystanej przyznanego kredytu. Tego rodzaju opłata ma jednak mniejsze znaczenie, gdyż sposób płatności w kredytach mieszkaniowych nie zakłada wcześniejszego uruchomienia środków niż w momencie sprzedaży. Ważniejsza może okazać się prowizja za gotowość - naliczana i ustalana w okresie, gdy bank jest gotowy do natychmiastowego postawienia środków finansowych do dyspozycji klienta. Budując musimy również zainteresować się tym ile kosztuje wizyta inspektora kredytowego na budowie lub z ewentualnymi kosztami wyceny postępów budowy, które przeprowadza się dla celów sprawdzenia realizacji harmonogramu budowy i celowości wydawanych środków. Wycena będzie nam również potrzebna do ustanowienia hipoteki, a to kolejne kilkaset złotych znikające z naszego portfela. Musimy pamiętać o wszystkich dodatkowe prowizjach, opłatach, aby nagle nie okazało się, że po ich uiszczeniu możemy mieć problem z zapłaceniem pierwszej raty kredytu lub dodatkowe wydatki mogą się okazać szczególnie uciążliwe dla naszej kieszeni nawet wtedy, gdy wcześniej będziemy chcieli spłacić kredyt – opłaty za wcześniejszą spłatę lub zmienić w trakcie trwania umowy walutę kredytu – prowizja za przewalutowanie. Mając całościowy obraz kosztów dopiero możemy podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu.
Sprawdź koszt kredytu w wybranym banku. Wyszukiwarka: Najlepszy kredyt.
Niezbędne formalności, obsługa kredytu
Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny powinniśmy dokładnie zorientować się w ofercie banku, a zwłaszcza warunkach zaciągnięcia i spłaty kredytu. W większości banków istnieje aktualnie możliwość przeprowadzenia wstępnej analizy zdolności kredytowej klienta i ustalenia maksymalnej wysokości kredytu, o jaki może się starać. Na podstawie symulacji można również sprawdzić jak będzie się przedstawiała tabela spłat rat kredytowych.
Właściwa weryfikacja zdolności kredytowej klienta dokonywana jest przez bank na podstawie informacji zawartych we wniosku kredytowym oraz w dokumentach dostarczonych przez kredytobiorcę. Bank wymaga wypełnienia we wniosku kredytowym danych dotyczących osiąganych przez potencjalnego kredytobiorcę dochodów, posiadanego majątku, a także wysokości zobowiązań wobec innych banków i podmiotów. Bank bardzo szczegółowo weryfikuje dane przedstawione we wniosku, dlatego też lepiej wypełnić go rzetelnie i dokładnie, ponieważ brak niezbędnych danych lub zatajenie pewnych faktów przedłuży proces rozpatrywania wniosku, a nawet spowoduje jego odrzucenie.
Do wniosku należy załączyć przede wszystkim takie dokumenty, jak: zaświadczenie stwierdzające źródło i wysokość przychodów lub dochodów (w przypadku przedsiębiorców niezbędne są także zaświadczenia o niezaleganiu ze składkami z ZUS i z podatkami z Urzędu Skarbowego), aktualny odpis z księgi wieczystej, umowa przedwstępna sprzedaży lub umowa sprzedaży przedmiotu kredytowania (wymagana jest forma aktu notarialnego). Ostateczna decyzja o przyznaniu kredytu jest podejmowana w departamencie kredytów, jednakże wszelkie formalności załatwiane są w placówce bankowej lub za pośrednictwem doradcy kredytowego. Ostatnim etapem procesu przyznawania kredytu jest podpisanie umowy kredytowej, zawierającej szczegółowe warunki kredytu.
Sprawdź swoją zdolność kredytową.
Opóźnienia w spłacaniu
Gdy już zostaniemy szczęśliwymi posiadaczami kredytu, staniemy przed bardzo trudnym zadaniem – systematycznym oddawaniem pieniędzy kredytodawcy. Jeśli wybierzemy raty malejące, na początku będziemy płacić dosyć wysokie kwoty, jednak wraz z upływem czasu raty te będą coraz niższe. Może zdarzyć się tak, że kredytobiorca nie jest w stanie spłacać należnych kwot w terminach określonych w umowie. W takim przypadku pierwszą czynnością jaką wykona bank, będzie wysłanie upomnienia pisemnego. Dla banku bardzo ważne są rezerwy na nie spłacane kredyty. Zgodnie z prawem, każdy bank musi tworzyć takie rezerwy. W przypadku problemów z naszą płynnością, tzn. gdy spodziewamy się, że nie będziemy w stanie zapłacić kolejnej raty, możemy uczciwie postąpić i poinformować bank o zaistniałej sytuacji. W sprzyjających okolicznościach bank zgodzi się na czasowe odroczenie płatności i sporządzony zostanie aneks do umowy, który upoważni nas do chwilowego zawieszenia spłat. W zamian, bank może nałożyć na kredytobiorcę opłatę prowizyjną, której wysokość jest ustalona i opublikowana w Tabeli Opłat i Prowizji, zmienić plan spłaty, bądź w ostateczności wydłużyć okres spłaty. Warto przed podpisaniem umowy kredytowej sprawdzić jakie procedury są przewidziane w przypadku wystąpienia takich okoliczności. W najgorszym wypadku, czyli gdy bank nie zgodzi się na przełożenie spłaty, zalicza się kredyt do grupy niespłaconych i przenosi saldo nie spłaconego kredytu wraz z należnymi odsetkami na rachunek zadłużenia przeterminowanego oraz zaczyna naliczać dodatkowe odsetki karne, tzw. oprocentowanie kredytów przeterminowanych od kwoty nie spłaconego w terminie zadłużenia, które jest zdecydowanie wyższe od normalnego oprocentowania.
Wcześniejsza spłata
Po przejściu całej procedury kredytowej, czyli spełnieniu wszystkich wymaganych warunków, udowodnieniu przychodów oraz ustanowieniu zabezpieczenia – dostajemy wymarzone pieniądze. Wtedy możemy powiedzieć, że jesteśmy „szczęśliwymi” posiadaczami kredytu. Niestety w tym momencie zaczynają się zazwyczaj problemy, gdyż stajemy przed dosyć trudnym zadaniem – oddawaniem pieniędzy. Zazwyczaj jest to systematyczna spłata określonej wcześniej kwoty. W zależności jaki wybierzemy sposób spłaty, będą to raty malejące lub równe. Raty malejące spowodują, że w sumie zapłacimy mniej za określony kredyt, jednak na początku płatności te mogą być naprawdę wysokie. W przypadku rat równych, będziemy płacić systematycznie takiej samej wysokości raty, jednak to spowoduje, że faktycznie poniesiemy większy koszt kredytu. W czasie okresu spłaty kredytu może się zdarzyć, że nasza sytuacja finansowa wyraźnie się poprawi i będziemy w stanie spłacić wcześniej pozostałą część kredytu.
Oczywiście możemy to zrobić w każdej chwili, jeśli w umowie kredytowej jest zawarty odpowiedni punkt. Warto jednak zastanowić się czy takie rozwiązanie jest dla nas opłacalne. Wynika to przede wszystkim z faktu, że banki pobierają od nas opłatę za wcześniejsze uregulowanie zobowiązań. Dlaczego? Należy pamiętać, że bank stara się przewidzieć wpłaty i wypłaty, aby dobrze obliczyć koszt pożyczanych pieniędzy oraz aby efektywnie zarządzać gotówką. Przedterminowa spłata wprowadza nieoczekiwane zamieszanie w przewidywaniach co do przepływów gotówki w banku oraz powoduje nieplanowe zwiększenie płynności w banku, które wymaga szybkiej reakcji dotyczącej kierunku zainwestowania wpłaconej kwoty. Najczęściej opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu wynoszą około 1 % wartości kredytu, choć zdarzają się także oferty z możliwością wcześniejszej spłaty kredytu – za darmo.
Obsługa kredytu
Zasada działania kredytu hipotecznego w większości banków jest podobna. Różnice znaleźć można w szczegółach oferty, zwłaszcza w kwestiach dotyczących formalności związanych z przyznaniem kredytu, pobieranych prowizji i obsługi kredytu.
Ze względu na charakter zabezpieczenia, jakim jest hipoteka, banki wymagają dokonania wyceny nieruchomości, na której hipoteka będzie ustanowiona. Bank musi bowiem upewnić się, że nieruchomość będzie stanowiła dobre zabezpieczenie dla kredytu, a także sprawdzić rzeczywistą jej wartość. Wycena może być dokonywana przez rzeczoznawców banku – wówczas kredytobiorca nie musi się zajmować formalnościami z tym związanymi, a prowizja za tę usługę może zostać włączona do kwoty kredytu. Można również wycenić nieruchomość we własnym zakresie, z pomocą niezależnych rzeczoznawców. Uruchomienie kredytu następuje po podpisaniu umowy kredytowej – środki mogą być wypłacone w gotówce bądź przelane na wskazane przez kredytobiorcę konto. W przypadku finansowania budowy nieruchomości kredyt może być wypłacany w transzach, zgodnie z harmonogramem wpłat przedstawionym przez wykonawcę budowy, czyli dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową lub firmę budowlaną.
Bank zobowiązany jest do informowania klienta o wszelkich zmianach w regulaminie, dotyczących warunków udzielania kredytu, takich jak np. zasady spłaty czy wysokość prowizji. Szczegółowe zasady obsługi kredytu i jego warunki zawiera umowa kredytowa, wszelkie zmiany ustalane w trakcie trwania okresu kredytowania muszą być dokonywane w formie aneksu do umowy. Zgodnie z prawem bankowym, bank ma prawo w trakcie trwania umowy żądać od kredytobiorcy przedstawienia dokumentów umożliwiających ocenę jego sytuacji finansowej i kontrolę wykorzystania kredytu.
Kredyt przez Internet: dostępność, bezpieczeństwo, wygoda
Aktualnie większość banków posiada w swojej ofercie kredyty hipoteczne. Zazwyczaj mogą one być przeznaczone na zakup, budowę lub remont mieszkania lub domu. Istnieją również produkty, których celem jest finansowanie wkładu partycypacyjnego TBS lub nabycie spółdzielczego prawa do lokalu. Kredyt hipoteczny można też wykorzystać do spłaty pożyczki lub kredytu zaciągniętego w innym banku. Aby otrzymać kredyt hipoteczny należy przede wszystkim posiadać zdolność kredytową. Ocenia ją bank, głównie na podstawie informacji dotyczących uzyskiwanego dochodu oraz posiadanych zabezpieczeń. Nie każdy te warunki spełnia, poza tym banki w różny sposób weryfikują i oceniają możliwości potencjalnego kredytobiorcy. Warto więc dokładnie sprawdzić dostępne na rynku oferty oraz skorzystać z bezpłatnie przeprowadzanych symulacji i wstępnych decyzji kredytowych.
Ze względu na skomplikowany proces przygotowawczy udzielenia kredytu hipotecznego, w większości przypadków konieczna jest wizyta klienta w placówce banku w celu złożenia wniosku. W niektórych bankach istnieje również możliwość telefonicznego skontaktowania się z doradcą kredytowym w celu umówienia się na rozmowę w dogodnym dla nas miejscu i czasie. W związku upowszechnianiem się Internetu, coraz więcej instytucji decyduje się na możliwość zgłoszenia zainteresowania kredytem, a nawet złożenia wniosku za pośrednictwem tego kanału dystrybucji. Klient może wówczas zapoznać się i skorzystać z oferty za pośrednictwem stron internetowych banku lub też na stronach portali internetowych jak np. Bankier.pl.
Kredyty hipoteczne znajdują się także w ofercie różnego rodzaju instytucji finansowych, pełniących rolę pośrednika. Klienci korzystający z tej formy dystrybucji muszą się jednak liczyć z koniecznością ponoszenia wyższych kosztów kredytu. Zmiana warunków umowy kredytowej może być obarczona prowizją – należy zatem wziąć to pod uwagę i skalkulować czy będzie nam się to rzeczywiście opłacało. Jeśli okaże się, że mamy trudności ze spłatą kredytu lepiej jest poinformować o tym bank. Jeśli bowiem dotychczas spłata przebiegała prawidłowo, istnieje duże prawdopodobieństwo, że bank umożliwi nam renegocjowanie warunków umowy i pozytywnie rozpatrzy wniosek o czasowe odroczenie płatności. Natomiast jeśli bank nie zgodzi się na zmianę warunków umowy, kredyt stanowić będzie zadłużenie przeterminowane, co w praktyce oznacza, że oprócz należnych odsetek naliczane będą odsetki karne.
Wszelkie informacje na temat poziomu zadłużenia, harmonogramu spłat i innych kwestii związanych ze spłatą kredytu można uzyskać w placówce banku bądź u przydzielonego nam doradcy kredytowego, banki przesyłają również tego typu dane w cyklicznej (zwykle comiesięcznej) korespondencji z klientem.
Kredyt zaciągany przez Internet
Jeszcze kilka lat temu skorzystanie z usług jakiegokolwiek banku wymagało od nas wizyty w oddziale. Jeśli chcieliśmy porównać ofertę – musieliśmy odwiedzić kilka lub kilkanaście placówek różnych banków. Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego jest na tyle poważna, że z ofertą musimy zapoznać się dość dokładnie. Obecnie mogą nam w tym pomóc strony internetowe portalu finansowego. Na stronach portalu finansowego banki dokładnie prezentują ofertę kredytów hipotecznych. Część oferty przedstawiana jest wyłącznie w celach informacyjnych. Jest już jednak kilka banków, które umożliwiają zaciągnięcie kredytu przez Internet, bez żmudnego odwiedzania oddziału banku. Korzystając z informacji prezentowanych na stronach internetowych możemy szybko porównać dostępną ofertę kredytów oraz wybrać kredyt, który będzie najbardziej zbliżony do naszych potrzeb i możliwości. Poza tym kilka prostych ruchów myszką wystarczy, aby przeliczyć wysokość raty kredytu czy poznać maksymalną kwotę kredytu, na jaką moglibyśmy liczyć. Wypełniając w Internecie formularz kontaktowy możemy także umówić się na spotkanie z pracownikiem banku – tego wszystkiego dokonamy bez straty czasu i konieczności odwiedzania placówki banku.
Internet jako idealne narzędzie do zarządzania kredytem hipotecznym
Kupno mieszkania czy budowa domu oraz finansowanie takiej inwestycji to ważne przedsięwzięcie w życiu każdej osoby. Jeśli myślimy o zakupie mieszkania lub budowie domu na kredyt, warto abyśmy dobrze poznali dostępne na rynku oferty oraz sprawdzili na jaki kredyt możemy liczyć oraz jaki kredyt jesteśmy w stanie spłacić. Idealnym narzędziem, które pomoże nam podjąć odpowiednie decyzje może okazać się Internet.
Zwykle ofercie kredytów hipotecznych dostępnych na stronach internetowych towarzyszą narzędzia, nazywane kalkulatorami, dzięki którym szybko możemy sprawdzić jaki kredyt może być dla nas dostępny. Korzystając z kalkulatorów internetowych możemy, po wprowadzeniu kwoty kredytu i planowanego okresu spłacania rat, dowiedzieć się ile wyniosą poszczególne raty. Możemy sprawdzić również jak będą wyglądały spłaty jeśli wybierzemy raty równe lub malejące. Mamy także możliwość – w przypadku kredytów hipotecznych udzielanych w walutach obcych – prześledzić, jak będą wyglądały raty jeśli zdecydujemy się np. na kredyt w dolarach, euro lub frankach szwajcarskich. Obliczenia na kalkulatorach warto wykonać kilkakrotnie – zmieniając kwotę kredytu, walutę i okres spłaty. Internet pomoże wybrać nam najbardziej optymalny wariant. Znajomość wysokości miesięcznej raty kredytu mieszkaniowego to kluczowa sprawa dla nas jako kredytobiorców – jeśli zdecydujemy się na kredyt rata stanowić będzie obciążenie dla naszego gospodarstwa domowego przez wiele najbliższych lat.
W Internecie możemy poza tym szybko ocenić naszą zdolność kredytową – po wprowadzeniu do kalkulatora niezbędnych danych (miesięcznych dochodów, liczby członków w rodzinie, wysokości stałych wydatków miesięcznych itd.) otrzymamy odpowiedź, na jaką maksymalną kwotę kredytu moglibyśmy liczyć. I tu od razu ważna uwaga – postarajmy się tak zaplanować inwestycję, aby nie zadłużać się w banku na maksymalną możliwą do uzyskania kwotę. Korzystając ze stron internetowych szybko sprawdzimy także koszty kredytu. Mamy tu na uwadze przede wszystkim oprocentowanie kredytu – zwróćmy uwagę ile ono wynosi, od czego jest uzależnione i kiedy może być zmieniane. Porównajmy również prowizje związane z rozpatrzeniem wniosku kredytowego, udzieleniem kredytu, ewentualną wcześniejszą spłatą zadłużenia itp. Banki stosują zwykle niższe prowizje w przypadku kredytów hipotecznych udzielanych przez Internet. W Internecie w łatwy sposób sprawdzimy również warunki kredytu – m.in. minimalny wymagany wkład własny, maksymalną długość okresu spłaty rat kredytu oraz akceptowane formy zabezpieczenia. W przypadku kredytów hipotecznych istotna jest również możliwość karencji w ich spłacie.
Oferta kredytów dostepnych przez Bankier.pl
Źródło:
