Zgodnie z oficjalnymi statystykami Polska w ostatnich pięciu latach przeżywała silny wzrost gospodarczy. Produkt krajowy brutto rósł nawet wtedy, gdy pozostałe państwa Unii Europejskiej były pogrążone w recesji. Jednak na tym sielankowym obrazie polskiej gospodarki pojawiają się skazy. Skoro wciąż się rozwijamy, to dlaczego mieszkania stają się coraz droższe, a co za tym idzie – trudniej osiągalne? Rozwój oznacza przecież wzrost bogactwa, które jest powszechnie dostępne.
Ceny i koszty mieszkań oraz przeciętne wynagrodzenie [1]
Źródło: Główny Urząd Statystyczny, Raport AMRON–SARFiN 2/2010, Bankier.pl
Powyższe dane ilustrują rozwój sytuacji na polskim rynku nieruchomości. Okazuje się, że w pierwszej fazie „polskiego cudu gospodarczego” do końca 2006 roku mogliśmy mówić o postępie. Chociaż koszt wybudowania jednego metra kwadratowego mieszkania oraz ceny transakcyjne szły w górę, były one rekompensowane przez wzrost płac. Od początku 2008 roku obserwujemy drastyczny wzrost kosztów budowania mieszkań oraz wzrost cen transakcyjnych. Wzrost wynagrodzeń w znikomym stopniu rekompensuje rosnące ceny i koszty na rynku nieruchomości.
Przybywa za mało mieszkań
Obserwując rozwój rynku nieruchomości w kategorii liczby mieszkań oddanych do użytku, możemy mówić stabilnym trendzie wzrostowym w ciągu ostatnich pięciu lat. W drugim kwartale 2005 roku oddano do użytku 22,9 tys. mieszkań. W tym samym okresie 2010 roku było to 29,7 tys. czyli o niemal 29 proc. więcej niż pięć lat temu.
Mieszkania oddane do użytkowania
Źródło: Główny Urząd Statystyczny
O ile wynik na pierwszy rzut oka jest budujący, o tyle w świetle wzrostu gospodarczego wygląda skromniej. W tym samym czasie produkt krajowy brutto w cenach bieżących urósł w naszym kraju o niemal 45 proc. Oznacza to, że rynek nieruchomości rozwija się w mniejszym tempie niż cała gospodarka. Nawet mimo tego, że branża nieruchomości korzysta z rządowego wsparcia pod postacią programu Rodzina na swoim.
Koszty na rynku nieruchomości
Zaskakujące jest tempo wzrostu kosztów budowania mieszkań. Istotne jest, że zdecydowanie przewyższa ono przeciętną szybkość wzrostu cen w innych sektorach gospodarki.
Inflacja CPI i PPI oraz zmiana cen 1 m2 budynku mieszkalnego (ujęcie roczne) w latach 2006-2010
Źródło: Główny Urząd Statystyczny, Bankier.pl
O rozwoju mówimy, gdy przedsiębiorstwa są zdolne do obniżenia kosztów i wykorzystania mniejszej ilości środków, aby dostarczyć ofertę na rynek. Można zatem powiedzieć, że branże rozwijające się charakteryzują malejące koszty. W przypadku sektora nieruchomości koszty rosną w zastraszającym tempie.
Wynagrodzenie w polskiej gospodarce nie nadąża za kosztem wyprodukowania 1 metra kwadratowego budynku mieszkalnego, nie mówiąc już o przeciętnej cenie transakcyjnej 1 metra kwadratowego powierzchni mieszkania (rys. 1.). Oznacza to, że siłą nabywcza Polaków na rynku nieruchomości zmniejsza się w miarę wzrostu gospodarczego.
To zjawisko najlepiej ilustruje porównanie przeciętnego wynagrodzenia do kosztu wyprodukowania 1 metra kwadratowego mieszkania oraz przeciętnej ceny transakcyjnej 1 metra kwadratowego mieszkania. Na początku 2006 roku polski pracownik za jedno wynagrodzenie brutto mógł zapłacić niemal 80 proc. ceny 1 metra kwadratowego mieszkania. W 2010 roku stać go było jedynie na niecałe 60 proc. wartości 1 metra kwadratowego. Podobny regres obserwujemy w przypadku strony kosztowej. W 2006 roku jedno wynagrodzenie wystarczało na wyprodukowanie 1 metra kwadratowego budynku mieszkalnego. Obecnie ta relacja kształtuje się na poziomie nieco ponad 70 proc.
Przeciętne wynagrodzenie w stosunku do ceny transakcyjnej 1 metra kwadratowego oraz ceny 1 metra kwadratowego budynku mieszkalnego
Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego oraz raportu AMRON–SARFiN 2/2010
Niby rozwój, ale jednak regres
Mieszkania nie są produktem nieodróżnialnym. Z tego powodu trudno porównywać koszty budowy i podaż mieszkań, stosując szerokie agregaty dotyczące całego polskiego rynku. Koszt wybudowania budynku zależy od wielu czynników. Podobnie jest z cenami transakcyjnymi, które są bardzo zróżnicowane zależnie od poszczególnych miast (różnica cen transakcyjnych między Warszawą a Katowicami sięga 4 800 złotych).
Mimo powyższych trudności z analizy płyną niepokojące wnioski. Pierwszym jest wzrost kosztów budowania mieszkań. Wzrost ten jest nieproporcjonalnie duży w stosunku do dynamiki kosztów na innych rynkach. Stąd wynika, że mimo wzrostu podaży mieszkań polski rynek nieruchomości staje się coraz mniej efektywny i potrzebuje coraz większych nakładów pieniężnych. Co więcej, siła nabywcza Polaków na tym rynku z roku na rok jest coraz mniejsza.
Mimo wzrostu gospodarczego rynek nieruchomości rozwija się na niezdrowych i niestabilnych zasadach. Presja rosnących kosztów jest coraz większym wyzwaniem dla deweloperów. Bez programu Rodzina na swoim ceny rynkowe zostałyby szybko obniżone, a firmy z wysokimi kosztami ogłosiłyby bankructwo. Rządowe wsparcie dla branży nie będzie trwać wiecznie i gdy zostanie przerwane, zakończy się ożywienie na polskim rynku nieruchomości.
Piotr Lonczak
Bankier.pl
p.lonczak@bankier.pl
[1] Przeciętna cena transakcyjna została wyliczona na podstawie raportu AMRON–SARFiN 2/2010 zawierającego zestawienie przeciętnych cen dla ośmiu największych miast w Polsce. Przeciętna cena 1 metra kwadratowego budynku mieszkalnego odpowiada kosztowi wybudowania, jaki przedstawia Główny Urząd Statystyczny na podstawie danych od deweloperów.
Zobacz też:
» Czy Bazylea jest potrzebna bankom?
» Wojny walutowe: Fed kontratakuje
» Konsumenci prądu zapłacą za dług publiczny
» Czy Bazylea jest potrzebna bankom?
» Wojny walutowe: Fed kontratakuje
» Konsumenci prądu zapłacą za dług publiczny
Źródło:
