Niektórzy kupujący, trzymając w rękach akt notarialny swojej działki, już otwierają szampana. Jednak praktycy czekają do momentu dokładnego sprawdzenia jej granicy i postawienia ogrodzenia. Jak się bowiem okazuje, sprawa nie jest prosta i nie kończy się na przykręceniu paneli do słupków i obsadzenia ich bluszczem.
- Kupiłem miesiąc temu działkę na przedmieściach Wrocławia. Ideał: ptaki rano śpiewają, korki nie za duże, plany postawienia domu gotowe. Podczas wizyty kierownika budowy i geodety okazało się jednak, że 10 lat temu sąsiad po prawej stronie postawił płot, ale na mojej działce, zabierając mi tym samym ok. 30 mkw. Niby niewiele, ale jego postawa jest taka: "powinieneś się pan cieszyć, bo nie musisz wydawać pieniędzy" - napisał do nas czytelnik.
Kto stawia płot, w którym miejscu i z czyjej kieszeni będzie szła na to gotówka - to jedne z najczęstszych zarzewi sąsiedzkich konfliktów.
- Zgodnie z przepisami prawa cywilnego istnieje domniemanie, zgodnie z którym elementy, mury oraz „urządzenia podobne” znajdujące się na linii rozgraniczającej działki służą do wspólnego użytku sąsiadów. Korzystający z wymienionych urządzeń zobowiązani są do wspólnego utrzymania rzeczy - opisuje radca prawny Robert Różycki.
Co więcej, przepisy prawa cywilnego nakładają na właścicieli obowiązek współdziałania przy rozgraniczeniu działek. Taki obowiązek dotyczy również kwestii związanych z utrzymaniem „stałych znaków granicznych”, a koszty powstałe z rozgraniczeniem i utrzymaniem powinny być dzielone po równo na właścicieli sąsiadujących działek.
Dlatego rozważając kwestie postawienia płotu na linii granicznej, należy stwierdzić, iż taka inwestycja jest możliwa, o ile jest zgoda właściciela sąsiadującej działki. W przypadku braku porozumienia należy postawić płot w obrębie swojej działki.
Wyjechał te słynne trzy palce, czyli płot narusza granice
Sytuacja może się mocno skomplikować, jeżeli w wyniku inwestycji postawiony płot nie odpowiada rzeczywistemu podziałowi działek. Konsekwencje prawne takich okoliczności mogą być różne – wszystko zależy od szczegółów.
Ustawodawca przewidział tego typu przypadek w art. 151 kodeksu cywilnego. Zawarta w tym przepisie norma prawna określa, że jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że:
- bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy
- albo grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.
Możliwe roszczenia poszkodowanego właściciela to: stosowne wynagrodzenie w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności albo wykupienie części zajętej gruntu, jak i części gruntu, która na skutek budowy straciła dla właściciela zajętej działki znaczenie gospodarcze.
Co zrobić, jeżeli po zakupie działki jest ona nieprawidłowo rozgraniczona?
Jeżeli po nabyciu działki okaże się, że przed laty sąsiad nieprawidłowo postawił płot i „zabrał” część naszej działki, to w takiej sytuacji należy podjąć odpowiednie kroki prawne. W pierwszej kolejności można skorzystać z roszczenia posesoryjnego, mającego na celu ochronę posiadania. Zgodnie z przepisami roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.
Jednakże jeżeli roszczenie posesoryjne ze względu na upływ terminu nie jest możliwe, można rozważyć roszczenie windykacyjne, które pozwala na żądanie wydania zajętej części działki.
Podsumowując, spory o miedzę są najczęstszym powodem konfliktów sąsiedzkich. Wybór umiejscowienia płotu jest uzależniony przede wszystkim od tego, czy istnieje porozumienie z sąsiadem. W przypadku braku zgody płot należy postawić na własnej działce, aby uniknąć sporów.
Autor: radca prawny Robert Różycki
***
Bankier.pl pomaga to nowy cykl, w którym staramy się opisywać problemy naszych czytelników. Odpowiedzi udzielają prawnicy z ArsLege. Masz problem w pracy, życiu codziennym, a może biznesowym? Zachęcamy do wysyłania pytań na adres: pytania@bankier.pl.
opr. aw
