Przez kilka lat pieniądze na mieszkaniowych rachunkach powierniczych nie były odpowiednio zabezpieczone przed upadłością banku. Na całe szczęście ta niebezpieczna sytuacja się zmieniła.
Ustawa deweloperska (ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) była uchwalana w pośpiechu przed wyborami parlamentarnymi. Ta sytuacja skutkowała pewnymi niedociągnięciami w przepisach. Część z nich została poprawiona w ramach późniejszych nowelizacji. Inne problemy związane z ustawą deweloperską wciąż czekają na rozwiązanie (np. w ramach nowelizacji forsowanej przez UOKiK). Warto zdawać sobie sprawę, że jedna z luk w przepisach regulujących zasady zakupu mieszkania od dewelopera była wyjątkowo niebezpieczna dla nabywców „M”. Na całe szczęście ten problem udało się zlikwidować. Można tylko żałować, że na odpowiednią zmianę przepisów klienci firm deweloperskich musieli czekać ponad cztery lata. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, na czym polegała niebezpieczna ustawowa usterka i jak została naprawiona.
Nowa ustawa o BFG „załatała” ryzykowną lukę w przepisach
Już po niedługim czasie od wejścia w życie ustawy deweloperskiej (29 kwietnia 2012 r.) eksperci zwrócili uwagę na jej poważną wadę. Wspomniana ustawa nie wprowadziła odpowiednich zmian w przepisach dotyczących ochrony środków znajdujących się na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Kwestię gwarantowania pieniędzy wpłaconych na rachunki powiernicze deweloperów wówczas regulowała ustawa z dnia 14 grudnia 1994 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 1995 nr 4 poz. 18).
Ta ustawa w latach 2011-12 nie doczekała się odpowiednich korekt wynikających z obowiązku zapewniania przez deweloperów rachunku powierniczego. Właśnie dlatego rachunki powiernicze, na które trafiały pieniądze od klientów firm deweloperskich, zostały objęte tylko standardowym limitem ochrony BFG. Mowa o kwocie wynoszącej równowartość 100 000 euro. Był to zdecydowanie zbyt niski limit gwarancji, ponieważ na otwartym lub zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym mogło znajdować się nawet kilkanaście lub kilkadziesiąt milionów złotych.
Czasem ochroną BFG było objętych zaledwie kilka procent środków wpłaconych przez klientów firm deweloperskich. Wiele takich osób nawet nie zdawało sobie sprawy z ryzyka dotyczącego upadku banku. Oburzający wydaje się fakt, że odpowiednie zmiany przepisów zostały wprowadzone dopiero po 53 miesiącach obowiązywania ryzykownego stanu prawnego. Ustawodawca czekał z potrzebną korektą aż do momentu wprowadzenia nowej ustawy o BFG (ustawy z dnia 10 czerwca 2016 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji - Dz.U. 2016 poz. 996).
Ten akt prawny obowiązujący od 9 października 2016 r. wprowadził wreszcie podwyższone limity ochrony dla środków znajdujących się na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Zgodnie z aktualnymi przepisami pieniądze każdego deponenta są chronione przez BFG do kwoty 100 000 euro. Innymi słowy, każdy klient dewelopera może liczyć na ochronę swojej wpłaty do standardowej sumy wynoszącej 100 000 euro. Wyjątek dotyczy jedynie sytuacji, w której nabywca mieszkania posiada na rachunkach w upadłym banku pewne oszczędności. Wtedy limit ochrony wynoszący 100 000 euro będzie liczony dla wszystkich zdeponowanych środków.
Otwarty rachunek bywa bezpieczniejszy w razie plajty banku
Limit ochrony środków przez BFG (100 000 euro) jest wystarczający dla zdecydowanej większości depozytów. Dane NBP wskazują bowiem, że przeciętne polskie gospodarstwo domowe we wszystkich bankach oraz SKOK-ach łącznie przechowuje 10-15 000 zł. Sytuacja wygląda trochę inaczej w przypadku kwot przekazywanych przy zakupie nowych „M”. Ze względu na długookresowy wzrost cen lokali i domów przeciętny koszt kupna nieruchomości deweloperskich coraz bardziej zbliża się do równowartości 100 000 euro (ok. 426 000 zł pod koniec stycznia 2020 r.).
Właśnie dlatego ustawodawca powinien zastanowić się nad podniesieniem limitu gwarancji BFG dotyczącego środków wpłacanych przez klientów firm deweloperskich. Problem niewystarczającego limitu ochrony środków przekazywanych deweloperowi dotyczy zwłaszcza zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych, które preferuje m.in. UOKiK. Takie zamknięte rachunki zapewniają klientowi większe bezpieczeństwo na wypadek plajty dewelopera. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że zamknięty rachunek powierniczy może być bardziej ryzykowny w razie upadłości banku. Środki ze wspomnianego rachunku są przekazywane deweloperowi dopiero po sprzedaży lokum, a nie stopniowo wraz z postępami budowy (tak jak w przypadku rachunku otwartego). Właśnie dlatego istnieje ryzyko, że limit ochrony BFG (100 000 euro) okaże się mniejszy od sumy środków przekazanych przez klienta firmy deweloperskiej na zamknięty rachunek.
Andrzej Prajsnar
