W skali kraju deweloperzy rozpoczynają zdecydowanie najwięcej nowych domów i lokali. Jednak nie wszędzie i nie pod każdym względem ich dominacja jest oczywista.
Na pierwszy rzut oka, budowlana przewaga deweloperów wydaje się niekwestionowana. W 2025 r. rozpoczęli oni bowiem budowę ok. 130 000 lokali mieszkalnych i domów. Analogiczny wynik inwestorów indywidualnych nie przekraczał 79 000, a pozostali inwestorzy stanowili marginalną część całkowitego wyniku na poziomie ok. 212 400 lokali i domów. Eksperci RynekPierwotny.pl zwracają jednak uwagę, że po przeanalizowaniu informacji rzadziej prezentowanych przez media, deweloperska przewaga nad inwestorami indywidualnymi wcale nie jest tak oczywista. W wielu częściach kraju jako inwestorzy mieszkaniowi dominują bowiem Kowalscy, co potwierdza ciekawa mapa. Dodatkowo, to właśnie inwestorzy indywidualni budują większy metraż i większą kubaturę budynków mieszkalnych.
Kowalscy i deweloperzy - dwie duże siły budowlane
Prezentacja budowlanych informacji GUS, często ogranicza się tylko do ogólnopolskich wyników. Tymczasem „GUS-owskie” statystyki w skali powiatów okazują się znacznie ciekawsze. Potwierdzeniem może być poniższa mapa. Widzimy na niej porównanie liczby lokali mieszkalnych i domów, które w całym 2025 r. rozpoczęli inwestorzy indywidualni (prywatni) oraz deweloperzy.
Ze względu na wymaganą czytelność mapy, a raczej kartodiagramu pominięte zostały wciąż niewielkie efekty mieszkaniowej działalności pozostałych inwestorów (tzn. gmin, spółdzielni, TBS-ów, SIM-ów i zakładów pracy). Mowa bowiem o łącznym wyniku tych wszystkich podmiotów nieprzekraczającym 2% ogólnej liczby rozpoczętych w 2025 roku domów i lokali mieszkalnych.
Stolica i okolica z wyraźną przewagą deweloperów
Na kartodiagramie widzimy jednocześnie dwa zjawiska. Pierwszym z nich jest swoista aglomeryzacja budownictwa mieszkaniowego, na którą już wcześniej wiele razy uwagę zwracali eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Koncentracja większości łącznych nakładów i wyników budownictwa mieszkaniowego na terenie kilku aglomeracji to zjawisko widoczne od lat, które prawdopodobnie będzie jeszcze narastać.
Drugi wniosek wypływający z analizy mapy wskazuje, że ogólnopolska przewaga deweloperów pod względem liczby rozpoczętych domów i lokali to przede wszystkim efekt prężnej działalności w kilku aglomeracjach (a zwłaszcza centrach tych aglomeracji). Sztandarowym przykładem jest oczywiście aglomeracja warszawska, bo deweloperzy zdecydowanie przeważają w samej Warszawie i pod stolicą.
W innych aglomeracjach bywa jednak dość różnie
Ubiegłoroczne dane GUS pokazują nam przewagę deweloperów pod względem liczby rozpoczynanych domów i lokali, która jest widoczna również na terenie Poznania i Wrocławia oraz pod tymi miastami. Podmiejska sytuacja nie wydaje się już tak oczywista w kontekście deweloperskiej przewagi, jeśli sprawdzimy informacje spod Trójmiasta i Krakowa.
W Gdańsku, Gdyni i Krakowie prymat deweloperów jest zdecydowany, a pod tymi miastami już nie. Natomiast w okolicach Łodzi ubiegłoroczne dane pokazują wręcz przewagę inwestorów indywidualnych, choć skala tamtejszego budownictwa mieszkaniowego zbytnio nie imponuje. Inwestorzy indywidualni budują więcej chociażby w Małopolsce, gdzie prywatne budownictwo jednorodzinne od lat notuje wysokie wyniki.
W Polsce powiatowej sytuacja jest już zupełnie inna
Ponadto na mapie widzimy całą masę powiatów, w przypadku których mały rozmiar okręgu wskazuje niewielką liczbę rozpoczętych domów i lokali. Na obszarze wspomnianych powiatów, ubiegłoroczny wynik jest w zdecydowanej większości lub nawet całości efektem działania inwestorów prywatnych, bo deweloperzy budują tam niewiele albo ... nic. Przez cały miniony rok, na terenie 59 powiatów deweloperzy nie rozpoczęli żadnego nowego lokum.
Kowalscy budują większy metraż i większą kubaturę
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl jednocześnie podkreślają, że wszystkie powyższe spostrzeżenia odnoszą się do łącznej liczby rozpoczętych lokali i domów. Można jednak przyjąć inne miary aktywności budowlanej, choć w ich przypadku konieczne będzie bazowanie na danych GUS o ukończonych domach i lokalach mieszkalnych. Mianowicie, pod względem ukończonego metrażu i oddanej do użytku kubatury budynków mieszkalnych, ubiegłoroczne wyniki wyglądały następująco:
- łączna powierzchnia użytkowa ukończonych domów i lokali mieszkalnych: inwestorzy indywidualni - 9,41 mln m kw., deweloperzy - 8,35 mln m kw.
- łączna kubatura ukończonych budynków mieszkalnych: inwestorzy indywidualni - 46,97 mln m3, deweloperzy - 43,64 mln m3
To porównanie potwierdza, że w minionym roku inwestorzy indywidualni wyprzedzali deweloperów zarówno pod względem ukończonej łącznej powierzchni użytkowej nowych domów/lokali, jak i zsumowanej kubatury nowych budynków mieszkalnych. Co ważne, taka rzadko opisywana w mediach zależność jest wieloletnią normą, a nie ubiegłorocznym wyjątkiem. Powyższe dane potwierdzają, iż postrzeganie znaczenia inwestorów indywidualnych może nieco zależeć od przyjętej miary ich aktywności.
