Nie tylko kredyt. Jak sfinansować nieruchomość komercyjną?

Biurowce, obiekty handlowe, hotele i inne nieruchomości komercyjne wymagają dużych nakładów pieniężnych. W poszukiwaniu źródeł finansowania przedsiębiorcy nie muszą ograniczać się tylko do tradycyjnych ofert bankowych. W Europie coraz popularniejsze stają się alternatywne formy finansowania.

Najpopularniejszą formą finansowania nieruchomości komercyjnych wciąż są te, które oferują tradycyjne banki. Zgodnie z najnowszym raportem Cushman&Wakefield stanowią ponad połowę wszystkich kredytów, z których finansowane są nieruchomości komercyjne. Kredyt na zakup takich obiektów oferują niemal wszystkie duże banki, choć by się o niego ubiegać, potrzeba solidnego przygotowania. Biznesplan to podstawa, bo banki szczegółowo analizują projekty i strategie swoich klientów. Finansowane są najczęściej takie nieruchomości, jak biurowce w centrach dużych miast, galerie handlowe, których lokalizacja zapewnia wystarczający ruch, czy atrakcyjnie umiejscowione centra magazynowe. Pożyczki udzielane są zazwyczaj w kilku walutach do wyboru (złotówki, euro, dolary) na okres od kilku do maksymalnie kilkunastu lat. W przypadku spłaty banki elastycznie dopasowują warunki do indywidualnej sytuacji danej inwestycji. Może się ona odbywać miesięcznie lub kwartalnie, zazwyczaj możliwa jest także wcześniejsza spłata w każdym momencie. W przypadku kredytu na budowę nieruchomości komercyjnej, wypłata transz następuje zgodnie z postępem robót, monitorowanym przez inspektora nadzoru. Spłata kredytu następuje poprzez sprzedaż budowanej nieruchomości albo refinansowanie kredytem inwestycyjnym.

» Jak I kiedy odliczyć VAT przy budowie domu

W Europie sytuacja w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy uległa istotnej zmianie: liczba alternatywnych form finansowania wzrosła o 30%. – W Polsce również widoczna jest ta tendencja
i coraz większa liczba alternatywnych źródeł finansowania, spora grupa prywatnych inwestorów poszukuje możliwości bezpiecznego zainwestowania. Jednak działając samodzielnie nie mają możliwości podjęcia się tematów wymagających większego zaangażowania finansowego, stąd formuła zamkniętych funduszy inwestycyjnych jest korzystnym i bezpiecznym rozwiązaniem.
W ostatnim czasie na polskim rynku pojawiło się bardzo dużo funduszy amerykańskich i chińskich, które dość odważnie, ale też często agresywnie przystępują do zakupów lub dofinansowania firm, głównie produkcyjnych. Jest to dość ciekawa alternatywa szczególnie dla przedsiębiorców, których biznes wymaga kosztownej restrukturyzacji. W tym przypadku, bank nigdy nie będzie uczestnikiem takiego projektu, a doskonale wiemy, że są to często zabiegi konieczne
i w perspektywie lat bardzo opłacalne – mówi Monika Kozak-Tobolewska z firmy Tobolewscy Doradcy Inwestycyjni.

Alternatywa się opłaca

Autorzy raportu podkreślają, że na wzrost zainteresowania alternatywnymi źródłami finansowania wpływa na coraz łatwiejszy do nich dostęp. W ciągu ostatniego roku liczba kredytodawców typu private equity oraz aktywnych na rynku funduszy dłużnych wzrosła o 29%. Z kolei w porównaniu do I kwartału 2012 roku, aktualny udział tradycyjnych banków zmalał z 67% do 55%. Dla przedsiębiorców szukających źródeł finansowania to bardzo dobra wiadomość. Większa konkurencja wpływa na atrakcyjność ofert. - Konkurencja jest coraz większa, dlatego można spodziewać się, iż kredytodawcy będą poszukiwać okazji inwestycyjnych i angażować się w projekty trudniejsze, wymagające większych nakładów pracy i wiedzy fachowej. Rynek pomimo widocznego wyhamowania dynamicznie się zmienia, a trzeba zauważyć, iż dla doświadczonego gracza
z możliwościami szybkich decyzji finansowych to czas wręcz idealny – mówi Monika Kozak-Tobolewska.

Leasing nie zawsze się uda

» Jak przygotować się do budowy domu?

Coraz popularniejszą formą finansowania obiektów jest leasing. Stał się najchętniej braną pod uwagę alternatywą dla kredytu hipotecznego, choć ma swoje istotne ograniczenia. W przypadku nieruchomości komercyjnych istota leasingu nie odbiega od jego innych form. Jeden z podmiotów nabywa daną rzecz (leasingodawca), a następnie oddaje ją innemu podmiotowi do użytku (leasingobiorca). Leasingobiorca płaci leasingodawcy raty leasingu, a po upływie umowy może wykupić przedmiot na własność. W przypadku nieruchomości komercyjnych przedmiotem mogą być na przykład całe budynki, ale i pojedyncze lokale. To stosunkowo łatwo dostępna i korzystna forma finansowania, ale leasingodawcy mają swoje wymagania. Podpisują umowę zazwyczaj tylko w przypadku bardzo atrakcyjnych komercyjnie obiektów: biurowców, hoteli, centrów logistycznych i tym podobnych. Stare hale czy magazyny nie są w kręgu ich zainteresowań.

Jest w czym wybierać

Innymi popularnymi źródłami finansowania są także obligacje. Na polskim rynku emituje się obligacje komunalne, przeznaczane często na inwestycje w infrastrukturę techniczną. Ciekawą i coraz popularniejszą formą pozyskiwania kapitału są także obligacje korporacyjne. Wśród zalet takiego rozwiązania wymienia się między innymi brak utraty kontroli nad spółką (obligatariusze nie mają wpływu na podejmowanie decyzji) i możliwość poprawy struktury biznesu (osiągnięcie odpowiedniej proporcji między kapitałem własnym a obcym). Ważna jest także elastyczność oraz szybkość i stosunkowo niski koszt takiego sposobu finansowania. Wśród wad obligacji korporacyjnych wskazuje się na opłacalność głównie dla spółek w bardzo dobrej kondycji finansowej. Słabsze spółki również mogą emitować te obligacje, ale wobec wyższego ryzyka muszą zaproponować inwestorom atrakcyjniejsze premie. Co więcej, obligacje korporacyjne zwiększają ryzyko finansowe oraz pogarszają płynność przedsiębiorstwa. Tego typu finansowanie może być więc bardzo korzystne, ale wymaga gruntownej analizy sytuacji finansowej przedsiębiorstwa.

Inwestorzy lubią Polskę

Europejskie i globalne zmiany na rynkach finansowych warto wykorzystać. Inwestorzy z całego świata widzą w Polsce atrakcyjne miejsce do lokowania funduszy. A to świetna wiadomość dla tych, którzy inwestują w nieruchomości komercyjne. – Fundusze inwestycyjne mogą okazać się dobrym rozwiązaniem dla tych, którzy już raz zainwestowali w nieruchomości i teraz chcą je odsprzedać. Po latach kryzysu należy wierzyć w ożywienie na rynkach nieruchomości. Nowe trendy wskazują, że w 2014 r. inwestorzy będą mogli sporo zarobić. Polska na tle innych krajów Europy posiada bardzo dużo nieruchomości o sporym potencjale inwestycyjnym, co zauważają zarządzający funduszami inwestycyjnymi. Biorąc ten fakt pod uwagę, może warto już dzisiaj pomyśleć o sprzedaży- zaznacza Agnieszka Golec z firmy Aeternus Group.