Krótka instrukcja analityka rynku nieruchomości

Każdy analityk rynku nieruchomości ma dane, z których wynika, że ceny przestaną spadać już za 5 miesięcy. Albo przestaną rosnąć. Nie oszukujmy się jednak. Z przewidywaniem wzrostu lub spadku cen mieszkań jest jak z przewidywaniem, kto zostanie wybrany na papieża: wiemy, że ktoś nim zostanie, ale nie mamy pojęcia, kiedy i kto.

OPIS
Źródło: Thinkstock

Czynników wpływających na wzrost lub spadek cen nieruchomości jest wiele. Najczęściej analitycy biorą pod uwagę wzrost PKB, podaż mieszkań i dostępność kredytu. Jednak zmiany cen zależą także od rządowych programów wsparcia zakupu - do dzisiaj trwa dyskusja, czy są one korzystne bardziej dla dewelopera, banku czy nabywcy mieszkania.

Ale to nie koniec możliwych zmiennych. Zawsze można uwzględnić (nawet trzeba) koszty podatkowe, a także plany zagospodarowania przestrzennego. Do tego dochodzi kwestia dostępności kredytu zarówno dla konsumentów, jak i deweloperów, lokalizacji, prawnych aspektów nabycia i zbycia nieruchomości, a nawet planowanych zmian w tych kwestiach.

Oczywiście to nadal nie wszystko, bo niebagatelne znaczenie mogą mieć również warunki pogodowe, które wpływają na cenę usług budowlanych, podaż, popyt, dostępność cementu oraz szeroko rozumiana moda na konkretny styl architektoniczny. Na upartego można budować analizę na podstawie danych nadesłanych od producentów igieł - w końcu im lepiej im się powodzi, tym teoretycznie więcej pieniędzy mają ich pracownicy, a tam, gdzie otwierają zakłady, tam potrzebne będą mieszkania itd. Słowem ten, kto zbuduje działający model, dostanie Nobla.

Dlaczego ludzie tak się bulwersują?

"Ja, mieszkanie, choć mam prosty wygląd, zasługuję na twój podziw" - ta parafraza słynnego opowiadania Leonarda Reada "Ja, ołówek" idealnie oddaje poziom skomplikowania tworzenia produktu, jakim jest mieszkanie. Jednak ołówki i wiele innych rzeczy, które również może cechować duży poziom skomplikowania i bogata genealogia, nie wzbudzają tylu emocji u konsumentów co mieszkania.

Komentarze pod artykułami dotyczącymi rynku nieruchomości są bezlitosne dla autorów:

Z kolei użytkownik Real napisał: "Po komentarzach widać, jaki aktualnie panuje "pęd stadny" - widać ze wszyscy są pewni dalszego spadku cen...tak jak to było w 2008, kiedy wszyscy byli pewni wzrostu cen! Ja na szczęscie myslę odwrotnie i wtedy sprzedawałem, a teraz właśnie dałem zadatek na kupno nowego lokum na Mokotowie :) pzdr myślących inaczej!" (pisownia oryginalna)

Użytkownik o nicku ludź bezdomny napisał: "(...) W ciągu najbliższego roku ceny z pewnością polecą, bo jest spora nadpodaż. Ale nie będą spadały w nieskończoność, bo ogranicza je od dołu koszt kapitału, koszty pracy, koszty materiałów budowlanych itd. Przy spadających stopach procentowych i rosnącej inflacji, co niewątpliwie się jeszcze pogłębi wraz z kryzysem zadłużeniowym państw, ludzie będą uciekać ze swoimi oszczędnościami w mało ryzykowne aktywa, a za takie uchodzi złoto i nieruchomości."

Temat ceny mieszkań bulwersuje, bo jest to drogi produkt, często życiowy wydatek, powszechnie uznawany za konieczny. Zatem nic dziwnego, że ludzie emocjonują się nim bardziej niż ołówkiem, komputerem lub tabletem.

Krótka instrukcja analityka rynku nieruchomości

Prawda jest taka, że skoro teraz ceny nieruchomości spadają, to w przyszłości będą rosnąć. To jest pewne jak to, że po nocy przyjdzie dzień. Ale uwaga - to, że przeciętne ceny statystycznie są niższe niż miesiąc temu, wcale nie oznacza, że dotyczy to wszystkich nieruchomości. W niektórych miejscach nawet teraz, gdy trend jest spadkowy, nieruchomości drożeją, bo rynek nie jest jednorodny. Zatem wielkim błędem jest kierowanie się w decyzjach zakupowych strachem podsycanym przez spam od "analityków".

Podajemy zatem krótką instrukcję "analityka" rynku nieruchomości - oczywiście z przymrużeniem oka.

Instrukcja dla analityka rynku nieruchomości 

Kółkiem należy zaznaczyć wskaźniki pokrywające się z rzeczywistością. W kolumnie, w której jest więcej kółek, należy szukać odpowiedzi na pytanie, czy ceny wzrosną, czy spadną.

Nawet najlepsi analitycy nie potrafią prognozować stopy bezrobocia na dłużej niż rok. To samo dotyczy wzrostu PKB, indeksu WIG20 i wielu innych danych. Zatem opieranie jednej prognozy na drugiej to trochę jak przelewanie fusów z jednego kubka do drugiego.

Przewidywanie przyszłych cen mieszkań również się do tego zalicza. Jak mawiał duński fizyk i noblista Niels Bohr, prognozowanie to bardzo trudne zajęcie, zwłaszcza jeśli dotyczy przyszłości. Z kolei polski kompozytor Augustyn Bloch powiedział kiedyś, że ekspert to człowiek, który wie bardzo dużo o tak niewielkim wycinku rzeczywistości, że w zasadzie wie wszystko o niczym.

Dlatego każdy kupujący powinien samodzielnie ocenić wybrany fragment rynku, a prognozy analityków potraktować z przymrużeniem oka.

Łukasz Piechowiak

Łukasz Piechowiak

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
2 0 ~kaja

mi analiza wykazalo jedno, czas kupic mieszkanie, rozgladalam sie troche i kredyt w getin banku wydaje sie dla mnie najbardziej sensowny

! Odpowiedz
0 0 ~Życie

jak przystało na poważną analityczkę, któta nie popełnia błędów i spamuje na rzecz komercyjnej instytucji bankowej, zrób to naprawdę i kup 2-3 mieszkania, te kolejne na dowód brata, siostry czy babci:)

! Odpowiedz
0 0 ~polak

Kiedyś 2004r?jak wyjeżdzali za granicę za zarobioną kasę kupowali mieszkania bo mieli nadzieje na powrót teraz już nie.............każdy takich zna tylko nie Styczeń i Homer?

! Odpowiedz
0 0 ~tytus

Autor zapomniał o demografii. W ciągu najbliższych 7 lat ludność Polski spadnie o około milion obywateli nie licząc emigracji.

Kolejny błąd to rządowe programy które wpływają na spadek cen? Ja się ma do tego limit dopłat w Warszawie w "Deweloperze na swoim" na poziomie prawie 10 tysięcy za metr?

! Odpowiedz
0 1 ~demografia

A ja się pytam gdzie w tej wyliczance pięknych wskaźników jest demografia??? Uczelnie już mają problemy z nałapaniem studentów bo niż demograficzny je dosięga, to ja się pytam kto za kilka lat będzie kupował mieszkania??? Po skończeniu studiów i znalezieniu pracy może po dwa kredyciki młodzi będą brać bo jedno mieszkanie to za mało??? Ceny mieszkań wzrosły w szaleńczym NIENATURALNYM tempie m.in. za sprawą wyżu demograficznego który miał szczyt w 83 roku i teraz inflacja plus regularny spadek cen przywracają stan rzeczy do normalności ... każda bańka kiedyś pęka, tylko że mieszkania to nie akcje i korekta wygląda nieco inaczej.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~cyklotron


bardzo się cieszę , że uwzględniliście moją opinię w artykule(dość starą chyba jeszcze z czasów nagonki na kończący sie RnS), która jednak chyba pokrywa sie z przesłaniem płynącym z tego tekstu. chętnie służę radą. polecam w szczególności raporty amron sarfin ale pod warunkiem wysnuwania własnych wniosków płynących z analizy wykresów(nie z paplaniny prezesa ZBP)
Po prostu czytam i słucham i wysnuwam swoje wnioski.
Dodam tylko ,że te osoby, którym doradzałem w sprawch "ludzkiego" inwestowania (kupno /sprzedaz mieszkania/ waluty/oszczędności) jak na razie bardzo dobrze na tym wyszły i dziękuja mi od czasu do czasu. (i to doradztwo za darmo...)
moje zdanie jest takie:
jesli wiekszośc mieszkan jest kupowanych na kredyt...to jeśli spada dostepnośc kredytu to jakim cudem ceny mieszkan maja rosnąć...?(no i spadają...i nie zapominajcie o inflacji)
pozdr

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 0 ~cyklotron

polecam tez książke " potęga pieniądza" richardson ..(dziewczyna mi kupila w prezencie) eng" ascent of money" (chyba) .tam jest taki roździał "safe as houses"

! Odpowiedz
0 0 ~Kulą w płot odpowiada ~cyklotron

Z tego co się orientuję to chyba pomyliłeś autora. Czy nie miał to być Ferguson Niall?

! Odpowiedz
0 1 ~rk

Kupowanie mieszkania w Polsce to wyrzucanie pieniędzy w błoto

! Odpowiedz
0 1 ~miki

W tym wesołym zestawie brak odpowiedzi na kilka pytań:
1. po co emigrującym mieszkanie na kredyt w Polsce?
2. kto kupi mieszkania w obecnej sytuacji demograficznej?
3. kto wie z młodych co będzie robił za 10 lat?

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl