Krótka instrukcja analityka rynku nieruchomości

Każdy analityk rynku nieruchomości ma dane, z których wynika, że ceny przestaną spadać już za 5 miesięcy. Albo przestaną rosnąć. Nie oszukujmy się jednak. Z przewidywaniem wzrostu lub spadku cen mieszkań jest jak z przewidywaniem, kto zostanie wybrany na papieża: wiemy, że ktoś nim zostanie, ale nie mamy pojęcia, kiedy i kto.

Źródło: Thinkstock

Czynników wpływających na wzrost lub spadek cen nieruchomości jest wiele. Najczęściej analitycy biorą pod uwagę wzrost PKB, podaż mieszkań i dostępność kredytu. Jednak zmiany cen zależą także od rządowych programów wsparcia zakupu - do dzisiaj trwa dyskusja, czy są one korzystne bardziej dla dewelopera, banku czy nabywcy mieszkania.

Ale to nie koniec możliwych zmiennych. Zawsze można uwzględnić (nawet trzeba) koszty podatkowe, a także plany zagospodarowania przestrzennego. Do tego dochodzi kwestia dostępności kredytu zarówno dla konsumentów, jak i deweloperów, lokalizacji, prawnych aspektów nabycia i zbycia nieruchomości, a nawet planowanych zmian w tych kwestiach.

Oczywiście to nadal nie wszystko, bo niebagatelne znaczenie mogą mieć również warunki pogodowe, które wpływają na cenę usług budowlanych, podaż, popyt, dostępność cementu oraz szeroko rozumiana moda na konkretny styl architektoniczny. Na upartego można budować analizę na podstawie danych nadesłanych od producentów igieł - w końcu im lepiej im się powodzi, tym teoretycznie więcej pieniędzy mają ich pracownicy, a tam, gdzie otwierają zakłady, tam potrzebne będą mieszkania itd. Słowem ten, kto zbuduje działający model, dostanie Nobla.

Dlaczego ludzie tak się bulwersują?

"Ja, mieszkanie, choć mam prosty wygląd, zasługuję na twój podziw" - ta parafraza słynnego opowiadania Leonarda Reada "Ja, ołówek" idealnie oddaje poziom skomplikowania tworzenia produktu, jakim jest mieszkanie. Jednak ołówki i wiele innych rzeczy, które również może cechować duży poziom skomplikowania i bogata genealogia, nie wzbudzają tylu emocji u konsumentów co mieszkania.

Komentarze pod artykułami dotyczącymi rynku nieruchomości są bezlitosne dla autorów:

Z kolei użytkownik Real napisał: "Po komentarzach widać, jaki aktualnie panuje "pęd stadny" - widać ze wszyscy są pewni dalszego spadku cen...tak jak to było w 2008, kiedy wszyscy byli pewni wzrostu cen! Ja na szczęscie myslę odwrotnie i wtedy sprzedawałem, a teraz właśnie dałem zadatek na kupno nowego lokum na Mokotowie :) pzdr myślących inaczej!" (pisownia oryginalna)

Użytkownik o nicku ludź bezdomny napisał: "(...) W ciągu najbliższego roku ceny z pewnością polecą, bo jest spora nadpodaż. Ale nie będą spadały w nieskończoność, bo ogranicza je od dołu koszt kapitału, koszty pracy, koszty materiałów budowlanych itd. Przy spadających stopach procentowych i rosnącej inflacji, co niewątpliwie się jeszcze pogłębi wraz z kryzysem zadłużeniowym państw, ludzie będą uciekać ze swoimi oszczędnościami w mało ryzykowne aktywa, a za takie uchodzi złoto i nieruchomości."

Temat ceny mieszkań bulwersuje, bo jest to drogi produkt, często życiowy wydatek, powszechnie uznawany za konieczny. Zatem nic dziwnego, że ludzie emocjonują się nim bardziej niż ołówkiem, komputerem lub tabletem.

Krótka instrukcja analityka rynku nieruchomości

Prawda jest taka, że skoro teraz ceny nieruchomości spadają, to w przyszłości będą rosnąć. To jest pewne jak to, że po nocy przyjdzie dzień. Ale uwaga - to, że przeciętne ceny statystycznie są niższe niż miesiąc temu, wcale nie oznacza, że dotyczy to wszystkich nieruchomości. W niektórych miejscach nawet teraz, gdy trend jest spadkowy, nieruchomości drożeją, bo rynek nie jest jednorodny. Zatem wielkim błędem jest kierowanie się w decyzjach zakupowych strachem podsycanym przez spam od "analityków".

Podajemy zatem krótką instrukcję "analityka" rynku nieruchomości - oczywiście z przymrużeniem oka.

 

Kółkiem należy zaznaczyć wskaźniki pokrywające się z rzeczywistością. W kolumnie, w której jest więcej kółek, należy szukać odpowiedzi na pytanie, czy ceny wzrosną, czy spadną.

Nawet najlepsi analitycy nie potrafią prognozować stopy bezrobocia na dłużej niż rok. To samo dotyczy wzrostu PKB, indeksu WIG20 i wielu innych danych. Zatem opieranie jednej prognozy na drugiej to trochę jak przelewanie fusów z jednego kubka do drugiego.

Przewidywanie przyszłych cen mieszkań również się do tego zalicza. Jak mawiał duński fizyk i noblista Niels Bohr, prognozowanie to bardzo trudne zajęcie, zwłaszcza jeśli dotyczy przyszłości. Z kolei polski kompozytor Augustyn Bloch powiedział kiedyś, że ekspert to człowiek, który wie bardzo dużo o tak niewielkim wycinku rzeczywistości, że w zasadzie wie wszystko o niczym.

Dlatego każdy kupujący powinien samodzielnie ocenić wybrany fragment rynku, a prognozy analityków potraktować z przymrużeniem oka.

Łukasz Piechowiak

Łukasz Piechowiak