Jak zabezpieczyć interesy inwestora? Umowa o roboty budowlane z podwykonawcą

Minęły już trzy lata od momentu wprowadzenia do Kodeksu cywilnego zasady solidarnej odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę (art. 647¹ K.c.). Mimo fali krytyki, jaka spotkała nowe regulacje, zasada ta wciąż obowiązuje. Inwestorzy godzący się na udział podwykonawcy w pracach budowlanych starają się w taki sposób zabezpieczyć swoje interesy, by nie przyszło im płacić dwa razy za ten sam odcinek robót. Nadal jednak wielu prywatnych inwestorów, np. zamawiających budowę domu jednorodzinnego, nie zdaje sobie sprawy z ryzyka, jakim obarczył ich ustawodawca.

Cel uświęcił środki

Celem wprowadzenia zasady solidarnej odpowiedzialności inwestora i generalnego wykonawcy względem podwykonawcy była - jak czytamy w uzasadnieniu projektu - potrzeba zapobiegania negatywnym zjawiskom w gospodarce, w szczególności nieregulowania przez wykonawców robót budowlanych należnej zapłaty za prace wykonane przez małe i średnie przedsiębiorstwa występujące najczęściej w charakterze podwykonawców. Proceder ten wręcz obfitował w bankructwa firm budowlanych. Postanowiono zatem wzmocnić ich pozycję. Teraz, jeżeli ktoś zostanie dopuszczony do wykonywania robót na zasadzie podwykonawstwa, może żądać zapłaty wynagrodzenia nie tylko od (generalnego) wykonawcy, czyli od swojego kontrahenta, lecz również od inwestora. Ich odpowiedzialność jest bowiem solidarna.

Niestety, odbyło się to kosztem inwestorów, którymi przecież nie zawsze są duże firmy (np. deweloperskie) czy spółdzielnie. Bardzo często w roli inwestora występują osoby fizyczne podejmujące się procesu inwestycyjnego poza zakresem swojej działalności gospodarczej czy też w ogóle się nią niezajmujące.

Ważna jest zgoda inwestora

Interesy inwestora są natomiast chronione w ten sposób, że bez jego zgody umowa pomiędzy generalnym wykonawcą a podwykonawcą nie dojdzie do skutku. Przepis art. 647¹ § 2 zd. 1 K.c. stanowi bowiem, że do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Może być ona udzielona zarówno przed, jak i po zawarciu umowy o podwykonawstwo.

Wprawdzie dla swej ważności zgoda ta powinna być wyrażona na piśmie, to jednak ustawodawca postanowił przypisać określone znaczenie milczeniu inwestora wynoszącym 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie. Mianowicie, jeżeli w terminie tym inwestor nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Sprzeciw inwestora dotyczy całej umowy, która tym samym nie dochodzi do skutku, a zastrzeżenia - konkretnych jej postanowień (wówczas w zależności od ich znaczenia i konkretnych okoliczności albo cała umowa nie dojdzie do skutku, albo nieskuteczne będą tylko zakwestionowane postanowienia).

W sytuacji natomiast, gdy na budowę ma wejść dalszy podwykonawca (tj. podwykonawca podwykonawcy), obok zgody inwestora konieczna będzie również zgoda wykonawcy (generalnego). Wobec dalszego podwykonawcy odpowiedzialnym za zapłatę wynagrodzenia będzie bowiem nie tylko jego kontrahent (czyli pierwszy podwykonawca), ale także solidarnie z nim inwestor oraz generalny wykonawca.

Zakres robót

Zgoda inwestora na zawarcie umowy z podwykonawcą może zostać wyrażona również w samej umowie o roboty budowlane pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Zresztą w umowie tej strony powinny ustalić zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców (art. 647¹ § 1 K.c.). Jeżeli w umowie nie zostanie wskazany zakres robót dla podwykonawcy, będzie to oznaczać dla generalnego wykonawcy obowiązek wykonania wszystkich prac osobiście. W przypadku gdy zaistnieje konieczność posłużenia się podwykonawcą, może się okazać, że oprócz zgody inwestora należałoby jeszcze zmienić umowę o roboty budowlane zawartą pomiędzy nim a generalnym wykonawcą tak, aby wynikało z niej, że określony zakres robót może być wykonany przez podwykonawcę.

Zasady nie zmienisz

Zasady solidarnej z wykonawcą odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy nie mogą być zmienione w umowie, choćby nawet podpisał się pod tym sam podwykonawca. Podwykonawca może zatem żądać zapłaty za wykonane roboty bezpośrednio od inwestora, który nie może go odsyłać do wykonawcy. Jeżeli to zrobi, np. z powołaniem się na umowne wyłączenie solidarnej odpowiedzialności, traktowany będzie jako odmawiający zapłaty i naraża się w ten sposób na wytoczenie przeciwko niemu sprawy sądowej. Jej wynik zdaje się być z góry przesądzony.

Fakt, iż zasady odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy nie mogą być przez strony zmieniane nie oznacza, że już po jej powstaniu (tj. po zawarciu umowy o podwykonawstwo za zgodą inwestora) niemożliwe są pewne czynności podjęte przez samego podwykonawcę znoszące tę odpowiedzialność. Mowa tutaj o zwolnieniu inwestora z długu lub zrzeczeniu się względem niego solidarności. Czynności te nie odnosiłyby się do drugiego z dłużników solidarnych, tj. wykonawcy (art. 373 K.c.), który nadal byłby zobowiązany względem podwykonawcy. Wadą proponowanych rozwiązań jest oczywiście to, że tak czy inaczej wszystko zależy od dobrej woli podwykonawcy, który podejmując jedną z wymienionych czynności de facto tylko pogarsza swoją sytuację prawną.

Jak się zabezpieczyć?

Najpewniejszym sposobem zabezpieczenia się inwestora przed roszczeniami podwykonawcy jest po prostu niewyrażenie na niego zgody (zgłoszenie sprzeciwu). Czasem jednak korzystanie z pomocy innych wykonawców jest nieodzowne. Nie ma jednak przeszkód, aby system wykonawstwa ułożyć w inny sposób - wzorem niemieckiej praktyki budowlanej. Można więc zawrzeć nie tylko umowę z głównym wykonawcą, lecz także bezpośrednio z wykonawcami częściowymi, których pracami koordynować będzie główny wykonawca, lecz nie będzie ich łączyć stosunek umowny. W związku z tym nie powstanie ryzyko, że główny wykonawca nie rozliczy się z kontrahentem. Wszystkich rozliczeń dokonywałby sam inwestor.

Również w tradycyjnym układzie inwestor - generalny wykonawca - podwykonawca można się zabezpieczyć. Inwestor może bowiem zastrzec w umowie, że zapłata wynagrodzenia na rzecz wykonawcy nastąpi dopiero po przedstawieniu przez niego dowodu rozliczenia się z podwykonawcą. W razie oporów wykonawcy można zaproponować rozwiązanie kompromisowe, np. płatność w dwóch ratach, przy czym ta ostatnia byłaby wymagalna dopiero po odpowiednim udokumentowaniu zapłaty wynagrodzenia należnego podwykonawcy.

Innym sposobem może być wpłacenie przez wykonawcę kaucji inwestorowi, którą ten zobowiązany jest zwrócić po stwierdzeniu, że roszczenia podwykonawcy z tytułu wynagrodzenia za wykonane przez niego roboty budowlane zostały zaspokojone.

Istnieje również możliwość ubezpieczenia płatności. Z tym jednak wiążą się dodatkowe koszty (składka), jakie musiałaby któraś z zainteresowanych stron ponieść.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Źródło: