Z powodzeniem działają na Zachodzie, na polskiej giełdzie jednak próżno ich szukać. REIT-y, bo o nich mowa, coraz częściej pojawiają się w dyskusjach dotyczących długoterminowego oszczędzania oraz przyszłości rodzimego rynku kapitałowego. O idei REIT-ów w rozmowie z Bankier.pl opowiada Radosław Świątkowski, prezes spółki Reino Dywidenda Plus, która w najbliższych tygodniach zamierza przeprowadzić ofertę publiczną i wejść na warszawską GPW.
Adam Torchała, redakcja Bankier.pl: O Państwa spółce mówi się, że będzie to pierwszy REIT na polskiej giełdzie. Czym w ogóle jest REIT?
Radosław Świątkowski, prezes spółki Reino Dywidenda Plus: Zgodnie z pierwotną ideą, REIT (ang. Real Estate Investment Trust) to dywidendowy podmiot wspólnego inwestowania w istniejące i wynajęte, a zatem przynoszące stały dochód nieruchomości. REIT-y stworzono głównie z myślą o inwestorach indywidualnych, aby dać im możliwość inwestowania w zdywersyfikowane portfele dużych nieruchomości, głównie komercyjnych. Z uwagi na skalę, tego typu aktywa są niedostępne dla pojedynczego inwestora, nawet zamożnego. Tymczasem nabycie długoterminowo wynajętego biurowca jest znacznie bezpieczniejszą inwestycją niż zakup mieszkania lub lokalu na wynajem. Poza tym, nie wymaga zaangażowania własnego czasu i dodatkowej wiedzy, gdyż REIT-y są zarządzane przez profesjonalistów z rynku nieruchomości i finansów. Ale REIT-y są także korzystne dla gospodarki. Długoterminowe inwestowanie oszczędności przez obywateli oznacza zdrowszy wzrost gospodarczy i pomaga rozwiązać problem przyszłych emerytur.
Model działania REIT-ów, w którym pieniądze inwestorów lokowane są wyłącznie w istniejące i wynajęte nieruchomości, a nie mniej niż 80-90% zysku regularnie przeznaczane na wypłatę dywidendy, czyni z nich bezpieczną inwestycję. Jest to doskonała alternatywa dla lokat bankowych i obligacji, w szczególności w czasach niskich stóp procentowych. Rygorystyczne zasady działania REIT-ów, w szczególności odnoszące się do inwestowania oraz wypłaty dywidendy, zwykle określane są przez przepisy odrębnej ustawy, co dodatkowo chroni interes inwestorów.
REIT-y działają w formie spółek lub funduszy i zwyczajowo są notowane na giełdzie. Zbudowanie dobrze zdywersyfikowanego portfela dużych nieruchomości komercyjnych wymaga znaczącego kapitału, który łatwiej zebrać w ramach oferty publicznej. Taka forma pozyskiwania kapitału oznacza także większą dostępność REIT-ów dla mniej zamożnych inwestorów. Giełda zapewnia również transparentność, odpowiedni nadzór oraz płynność, co jest niezwykle ważne, w szczególności dla inwestorów indywidualnych.
W jaki sposób REIT zarabia pieniądze?
Nabywanie długoterminowo wynajętych nieruchomości zapewnia regularne dochody. Model biznesowy REIT-u pozwala dość dokładnie planować przychody i wydatki w długim okresie. Stąd regularna dywidenda oraz podobieństwo do obligacji. Dodatkowy zysk może pojawić się w przypadku sprzedaży nieruchomości. REIT-y inwestują długoterminowo, przede wszystkim z myślą o stałym dochodzie i zapewnieniu inwestorom dywidendy, co nie oznacza, że nie sprzedają posiadanych nieruchomości, by zmienić skład portfela czy pozyskać środki na nowe inwestycje. Nie mają presji czasowej, zatem mogą robić to w momencie odpowiednim na rynku i dla danej nieruchomości, co zwiększa prawdopodobieństwo wyjścia z inwestycji z premią w stosunku do ceny nabycia.
Dlaczego do tej pory na GPW nie było notowanego żadnego REIT-a?
Przede wszystkim z uwagi na brak takich podmiotów, co wynika zarówno z braku odpowiednich regulacji, jak i ze specyficznych uwarunkowań. Z wielu istotnych powodów polski rynek nieruchomości komercyjnych rozwijał się dotąd niejako równolegle do rynku kapitałowego. Mamy silną giełdę i dobrze rozwinięty rynek instytucji finansowych, które jednak koncentrują się głównie na tradycyjnych klasach aktywów. Stworzyliśmy regulacje, w których OFE praktycznie nie inwestują w nieruchomości, co stanowi ewenement. Ubezpieczyciele ograniczają się do działalności podstawowej, a TFI, tworzone i zarządzane przez specjalistów od akcji i obligacji, koncentrują się wyłącznie na tych aktywach, co bardzo zawęża ofertę dla klientów bankowości prywatnej. Oczywiście wysokie stopy procentowe także nie sprzyjały inwestowaniu przez krajowy kapitał. W takiej sytuacji, jeden z największych i najatrakcyjniejszych rynków nieruchomości komercyjnych jest zdominowany przez podmioty zagraniczne.
Wprowadzenie odpowiednich regulacji i edukacja mogą wiele zmienić. Giełda jest naturalnym miejscem spotkania rynku kapitałowego z rynkiem istniejących i wynajętych nieruchomości komercyjnych. A REIT-y najlepszym rozwiązaniem dla długoterminowego połączenia tych światów.
REIT jest dla Polaków swego rodzaju inwestycyjną innowacją. Czy według Państwa taki pomysł przyjmie się wśród drobnych inwestorów?
Inwestorzy lubią i chcą inwestować w nieruchomości. Na świecie fundusze emerytalne inwestują w nieruchomości przynajmniej 10-20% swoich aktywów. W portfelach zamożnych inwestorów indywidualnych, inwestycje w nieruchomości – także pośrednie – stanowią ponad 50%. Także w Polsce. Tyle, że w związku z brakiem odpowiednich produktów, polscy inwestorzy byli dotąd skazani na samodzielne inwestowanie w małe nieruchomości. Proszę zwrócić uwagę, że obecna hossa na rynku deweloperskich projektów mieszkaniowych związana jest właśnie z szukaniem alternatywy dla lokat bankowych. Według aktualnych danych, 6 na 10 mieszkań kupowanych jest w celach inwestycyjnych i bez udziału kredytu bankowego.
Inwestorzy oczekują produktów inwestycyjnych opartych o przynoszące stały dochód nieruchomości. Potrzebują rozwiązań regulowanych przez odpowiednie przepisy i wprowadzanych przez właściwe instytucje. REIT-y są idealnym rozwiązaniem. I to jest najlepszy moment na ich wprowadzenie.
O REIT-ach w swojej prezentacji wspomniał premier Morawiecki. Jak program „Polski REIT” może wpłynąć na rynek REIT-ów?
Polski rynek nieruchomości komercyjnych jest wart nie mniej niż 200 mld zł, a Polacy mają zgromadzone na depozytach ok. 700 mld zł. Zestawienie tych wartości najlepiej wskazuje na skalę i potencjał projektu. Wprowadzenie REIT-ów w Polsce może i powinno stanowić rewolucję. Być czymś, co w sposób trwały i niezwykle pozytywny odmieni polską gospodarkę, polski rynek finansowy, polską giełdę, polski rynek nieruchomości. A przede wszystkim polskich inwestorów.
Wsparcie rządu oraz GPW jest absolutnie kluczowe. Właściwy program, przyjęcie odpowiednich założeń i regulacji, a następnie ich systemowe i konsekwentne wdrożenie zadecydują o sukcesie polskich REIT-ów.
Rozmawiał Adam Torchała
