Ceny mieszkań mogą za jakiś czas wrócić do trendu wzrostowego, deweloperzy nie mają przestrzeni do obniżek – ocenia prezes Develii Andrzej Oślizło. Jego zdaniem rządowy program wsparcia dotyczący zakupu mieszkań może pomóc przekroczyć założony przez spółkę na 2023 r. cel sprzedażowy.
"W zeszłym roku ceny mieszkań były dość stabilne, mimo wzrostu cen surowców i materiałów budowlanych, które przełożyły się na wzrost kosztów generalnego wykonawstwa. Teraz ceny surowców się ustabilizowały, ale z kolei pojawia się presja na wynagrodzenia. Nie ma więc przestrzeni do obniżek cen mieszkań. Pojawiają się oferty promocyjne, czy dopasowane do wybranych inwestycji schematy płatności, ale myślę, że duże ruchy w zakresie zmian cen już nie nastąpią” – ocenił prezes Develii w rozmowie z PAP Biznes.
"W zeszłym roku rosły koszty, a deweloperzy nie zmieniali istotnie cen, więc w najbliższym czasie czeka nas prawdopodobnie związana z tym korekta. Myślę więc, że ceny mieszkań mogą wrócić za jakiś czas do trendu wzrostowego – pytanie tylko, czy powoli już teraz, czy za jakiś czas z większą dynamiką” – dodał.
Prezes pytany o pierwsze miesiące 2023 r. pod względem sprzedaży ocenił, że nie były to złe miesiące i Develia na tle rynku radzi sobie dobrze, chociaż nie można mówić jeszcze o powrocie do poziomów z 2021 roku.
"Uważam, że dołek sprzedażowy był w trzecim kwartale 2022 r. Początek 2023 r. to kontynuacja odbicia, które widzimy od października. W pierwszych miesiącach tego roku ruch w naszych biurach sprzedaży jest większy i jest też więcej transakcji kredytowych, ale nie jest to jeszcze taki poziom, by można było mówić o prawdziwym ożywieniu rynku. Tutaj kluczowy powinien być przygotowywany rządowy program wsparcia. Może on pomóc nam przekroczyć przedstawione na 2023 r. cele, ale raczej w zakresie sprzedaży, a nie przekazań. Potencjalnie może on się również przełożyć na spadek średniej ceny m kw. mieszkania z uwagi na wprowadzenie przez deweloperów mieszkań w tańszych inwestycjach” – powiedział Oślizło.
Develia planuje, że w 2023 roku liczba sprzedanych lokali (umowy deweloperskie lub przedwstępne) wyniesie 1.450-1.650, czyli będzie porównywalna do ubiegłorocznej. Spółka zakłada, że przekazania w tym roku wyniosą 1.900-2.050 lokali, a do oferty wprowadzonych zostanie 1.850-2.050 nowych lokali.
W 2022 r. Develia sprzedała 1.634, a przekazała klientom 2.016 lokali.
"Największy wpływ na nasze wyniki ma liczba przekazań. Na koniec 2022 roku w budowie mieliśmy ok. 2,7 tys. mieszkań i z tych zaplanowanych do przekazania w tym roku ok. 2 tys. ponad 60 proc. jest już sprzedanych. Czujemy się więc dobrze z dowiezieniem tego celu” – powiedział prezes.
Develia selektywnie uruchamia projekty
Oślizło ocenił, że widać stopniowy powrót popytu, ale z uwagi na to, że rozpoczynanych jest mniej budów, kupującym kurczy się wybór – i to też może wpływać na podejmowanie decyzji zakupowych. Develia – jak poinformował prezes – uruchamia nowe budowy, chociaż bardziej selektywnie.
"Do uruchamiania nowych projektów podchodzimy pragmatycznie - jeśli widzimy, że nie ma popytu, to przesuwamy projekt w czasie. Nasz bank gruntów jest duży i zdywersyfikowany - wybieramy to, co odpowiada na obecny popyt” – powiedział.
Jak wskazał, sytuacja na rynku związana z zakupem gruntów nie jest obecnie łatwa. Jedną ze ścieżek rozwoju dla Develii w tym zakresie jest współpraca w formule joint venture z mniejszymi firmami.
"O grunty, szczególnie dobre, nie jest łatwo. Dość długo trwa uzyskanie decyzji administracyjnych, a ich pozyskanie wiąże się z nakładami na infrastrukturę, drogi itd. Preferowaną ścieżką rozwoju są samodzielne transakcje, ale nie wykluczamy transakcji typu M&A oraz współpracy z mniejszymi deweloperami, którzy np. zakupili grunt, a nie mają środków na uruchomienie, czy dokończenie inwestycji. Sprzedaż zwolniła, więc projekty trzeba w większym stopniu finansować z własnych środków, co też może być problemem dla mniejszych graczy. Współpraca joint venture niesie korzyści dla obu stron – dzielimy się zarówno zyskiem, jak i ryzykiem” – powiedział prezes.
W 2023 r. Develia chce kontynuować proces dezinwestycji aktywów komercyjnych. Spółka wcześniej podawała, że zakłada sprzedaż budynku Wola Retro w drugim kwartale i planuje podpisać przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Arkad Wrocławskich.
"Konsekwentnie dezinwestujemy portfel komercyjny – dużo już w tym segmencie nam nie zostało. Chcemy w miarę szybko przeprowadzić procesy sprzedaży przy zachowaniu dobrych dla naszej spółki warunków transakcji. Myślę, że może to być perspektywa tego roku, ale zobaczymy, co będzie się działo na rynku” – powiedział Oślizło.
PRS ma uzupełnić podstawową działalność
Develia, stopniowo wygaszając segment komercyjny, przygotowuje się na rozwój w segmencie instytucjonalnego najmu mieszkań (PRS), który ma być uzupełnieniem podstawowej działalności grupy.
"Nasze plany trochę się przesunęły przez wybuch wojny, ale myślę, że ten rok to będzie powrót do ich realizacji. Chcemy się skoncentrować na dwóch segmentach, a PRS staje się coraz bardziej atrakcyjny i potrzebny na rynku” – powiedział prezes.
Celem zarządu na ten rok jest sprzedaż funduszom 600-800 lokali. Uzupełnieniem oferty Develii dla rynku PRS ma być platforma do zarządzania najmem, którą spółka tworzy wspólnie z firmą The Heart, zajmującą się venture building.
"Jeśli nic się nie zmieni w legislacji, bo to jest czynnik wprowadzający niepewność, to rynek najmu będzie mocny, bo liczba mieszkań dostępnych w tym obszarze jest niska, a potrzeby potężne” – ocenił prezes.
Poinformował, że Develia przygotowuje się do pierwszych transakcji sprzedaży mieszkań funduszom i ma wyselekcjonowane części projektów, które mogą być atrakcyjne dla inwestorów.
"W grę wchodzą pojedyncze transakcje, ale to kwestia najwcześniej drugiego kwartału, a prawdopodobnie raczej drugiego półrocza” – dodał Oślizło.
Jego zdaniem, rynek PRS ma szansę na rozwój, także przyjmując ożywienie na rynku zakupowym związanym z uruchomieniem rządowego programu wsparcia.
"Jeśli ten program wejdzie w życie, ożywi rynek zakupowy, ale jednocześnie – nie zaspokoi potrzeb wszystkich, bo nie każdy będzie mógł z tego wsparcia skorzystać. Rozwiązaniem dla poszukujących mieszkania będzie wówczas rynek najmu. Chcemy być w stanie zaadresować potrzeby obu grup klientów” – powiedział prezes.
Wyjaśnił, że segment PRS będzie na razie stanowił niewielką część działalności Develii.
"Na rynku nadal dominować będą zakupy mieszkań finansowane kredytami, czy gotówką, ale jest przestrzeń do rozwoju. Przykładem mogą być tutaj np. akademiki – w Warszawie w tym obszarze zaspokojone jest ok. 5-10 proc. potrzeb, więc rynek profesjonalny może tę lukę pomóc zapełnić” – powiedział Oślizło.
Prezes ocenił, że grupa jest w komfortowej sytuacji finansowej.
"Finansowanie w trudniejszych czasach jest podstawą, ale my mamy dobrą sytuację – duże kapitały własne i niskie zadłużenie netto. Do tego dochodzą środki ze sprzedaży aktywów komercyjnych, więc z powodzeniem możemy finansować inwestycje” – powiedział.
W czwartek Develia poinformowała, że rozważa emisję obligacji w ramach istniejącego programu emisji obligacji.
"W zeszłym roku wyszliśmy po raz pierwszy z emisją dla detalu, by przetestować rynek i przydzieliliśmy obligacje o wartości ok. 15 mln zł. Nie wykluczamy zaoferowania kolejnej emisji także w takim trybie, ale w pierwszej kolejności pewnie wyjdziemy do instytucji. Emisja będzie zależna od potrzeb, szans inwestycyjnych. Na razie na brak gotówki nie narzekamy, ale pojawiają się różne okazje na rynku – będziemy rozważać różne scenariusze” – powiedział prezes.
Dominika Antoniak
