Na co zwracać uwagę przy umowach o kredyt

Umowa o kredyt  to najważniejszy dokument, określający relacje między udzielającymi go instytucjami finansowymi, a ich klientami. Warunki, jakie powinna spełniać umowa kredytowa są określone ustawowo. Kredytobiorca zawsze powinien szczegółowo przeanalizować zawarte w niej zapisy.

Ogólne regulacje dotyczące umów kredytowych

Umowa kredytowa określa istotę oraz warunki wzajemnych relacji między kredytodawcą a kredytobiorcą. Są to relacje o szczególnym charakterze, a dodatkowo jedna ze stron, czyli instytucja finansowa, ma pod wieloma względami przewagę nad klientem, głównie natury informacyjnej, kompetencyjnej, czy formalno-prawnej. Ustalone w umowie zapisy obowiązują obie strony umowy przez cały czas jej trwania, często przez kilka lub nawet kilkadziesiąt lat. Z tych względów warunki zawierania umów kredytowych oraz wymogi, jakie powinny one spełniać, uregulowane są w licznych aktach prawnych, z których najważniejsze to: Prawo bankowe, Ustawa o kredycie konsumenckim i Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Należy także zwrócić uwagę, że dla poszczególnych rodzajów kredytów istnieją w tej kwestii uregulowania specyficzne. Dotyczą one w szczególności kredytów konsumenckich oraz hipotecznych.

Prawo bankowe wyznacza niezbędne warunki

Prawo bankowe zawiera  najbardziej ogólną definicję umowy kredytowej i określa niezbędne elementy, jakie powinny się w niej znaleźć.  Z tej ustawy wynika, że na mocy umowy kredytowej bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas oznaczony w umowie kwotę środków pieniężnych z przeznaczeniem na ustalony cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do korzystania z niej na warunkach określonych w umowie, zwrotu kwoty wykorzystanego kredytu wraz z odsetkami w oznaczonych terminach spłaty oraz zapłaty prowizji od udzielonego kredytu. Umowa kredytu powinna być zawarta na piśmie i zawierać w szczególności następujące elementy:

• określenie stron umowy,
• kwotę i walutę kredytu,
• cel na który kredyt został udzielony,
• zasady i termin spłaty kredytu,
• wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany,
• sposób zabezpieczenia spłaty kredytu,
• zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu,
• terminy i sposób postawienia środków pieniężnych do dyspozycji kredytobiorcy,
• wysokość prowizji, jeśli umowa ją przewiduje,
• warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy.

Szczególne zasady dotyczące kredytów konsumenckich

Dodatkowe, szczególne elementy, jakie powinny być zwarte w umowie, stosuje się w przypadku kredytu konsumenckiego. Pod tym pojęciem rozumie się kredyt w wysokości nie większej niż 255 500 zł lub równowartość tej kwoty w walucie innej niż polska, który kredytodawca udziela konsumentowi. Za umowę o kredyt konsumencki uznaje się także między innymi umowę pożyczki oraz o kredyt  odnawialny. Elementy te i warunki, jakie powinna spełniać tego typu umowa, określone są w ustawie o kredycie konsumenckim. Ustawa zawiera przede wszystkim  zasadę, mówiącą że umowa powinna być sformułowana w sposób jednoznaczny i zrozumiały. To wymóg dość ogólny i mogący dawać szerokie pole interpretacyjnej dowolności. Ustawa określa jednak również bardzo szczegółowy katalog informacji, które kredytodawca lub pośrednik kredytowy zobowiązany jest udostępnić konsumentowi przed zawarciem umowy o  kredyt. Ma to na celu umożliwienie konsumentowi ocenę warunków, na jakich kredyt zostanie mu udzielony, jeszcze przed podjęciem decyzji o jego zaciągnięciu.

 Poza elementami określonymi w ustawie Prawo bankowe, w umowie o kredyt konsumencki powinny znaleźć się zapisy uwzględniające specyfikę kredytu konsumenckiego, określające między innymi:

• rodzaj kredytu,
• czas obowiązywania umowy,
• całkowitą kwotę kredytu,
• terminy i sposób wypłaty kredytu,
• stopę oprocentowania, okresy, warunki i procedury zmiany stopy oprocentowania,
• rzeczywistą roczną stopę oprocentowania (RRSO) oraz całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta, ustaloną w dniu zwarcia umowy wraz z podaniem wszystkich założeń, przyjętych do jej obliczenia,
• zasady i terminy spłaty kredytu, a w szczególności kolejność zaliczania rat na poczet należności kredytodawcy,
• informację o innych kosztach, które konsument zobowiązany jest ponosić w związku z umową, a w szczególności o opłatach za prowadzenie rachunku lub rachunków do dokonywania płatności, za korzystanie ze środków, prowizjach, marżach oraz kosztach usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń oraz warunki na jakich koszty te mogą ulec zmianie,
• roczną stopę oprocentowania zadłużenia przeterminowanego, warunki jej zmiany oraz ewentualne inne opłaty z tytułu zaległości w spłacie kredytu,
• skutki braku płatności rat kredytu.

Dodatkowe regulacje dla umów o kredyt hipoteczny

Umowa o kredyt hipoteczny, poza elementami określonymi w ustawie Prawo bankowe, powinna zawierać dodatkowo określenie:

• wysokości opłat i innych kosztów związanych z udzieleniem kredytu, w tym opłaty za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i zwarcie umowy oraz warunki ich zmian,
• całkowitego kosztu kredytu, ustalonego w dniu zawarcia umowy oraz całkowitej kwoty do zapłaty,
• zasad i kosztów ustanowienia, zmiany lub wygaśnięcia zabezpieczeń i ubezpieczeń, w tym kosztów ubezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego.

W przypadku kredytu hipotecznego jeszcze bardziej rozbudowany jest zakres informacji, jakie kredytodawca, pośrednik lub agent zobowiązany jest zaprezentować klientowi w celu podjęcia przez niego właściwej decyzji, dotyczącej zaciągnięcia kredytu. Ich zakres określa załącznik do ustawy o kredycie hipotecznym, a ponadto ustawa zawiera szczegółowe wskazówki jego wypełnienia przez kredytodawcę. Formularz informacyjny, przedstawiany klientowi zawiera między innymi opis głównych cech kredytu, stopy oprocentowania (w tym wysokość RRSO) oraz informację o wysokości kosztów dodatkowych, zarówno ponoszonych jednorazowo, na przykład związanych z ustanowieniem hipoteki, jak i mających charakter okresowy, na przykład ubezpieczenie nieruchomości. Klient powinien zostać poinformowany o spoczywających na nim dodatkowych obowiązkach oraz konsekwencjach wynikających z ich niespełnienia.

Nie wszystko udaje się precyzyjnie uregulować

Mimo szczegółowych regulacji ustawowych, umowy kredytowe nie stanowią jednolitego schematu, identycznego w przypadku każdego kredytodawcy. Decyzja kredytowa jest zawsze decyzją indywidualną, zarówno z punktu widzenia kredytodawcy, jak i przede wszystkim kredytobiorcy. Osoba ubiegająca się o kredyt powinna więc w każdym przypadku uważnie zapoznać się z warunkami, przeanalizować je pod kątem swoich potrzeb i możliwości, dokładnie zapoznać się z projektem umowy, a w przypadku wątpliwości, wyjaśnić poszczególne kwestie z przedstawicielem kredytodawcy. Należy skonfrontować informacje zawarte w reklamach lub wstępnych symulacjach z rzeczywistą ofertą kredytodawcy w przypadku konkretnego kredytobiorcy. Wiele warunków udzielenia kredytu, w tym oprocentowanie oraz prowizja, zależy między innymi od zdolności kredytowej oraz oceny innych cech klienta, jak choćby jego historia kredytowa. Przygotowując się do zawarcia umowy kredytowej, nie należy w żadnym razie ulegać presji czasu, ani wywieranej przez kredytodawcę, ani wynikającej z indywidualnej sytuacji i potrzeb klienta, chcącego jak najszybciej uzyskać kredyt.

Szczególna uwaga dotycząca pożyczek

Ponadstandardową uwagę i ostrożność należy zachować w przypadku umów pożyczek, szczególnie zawieranych, z firmami pożyczkowymi. Zasady dotyczące pożyczek są regulowane przepisami Kodeksu cywilnego i za wyjątkiem pożyczek klasyfikowanych jako kredyt konsumencki. Umożliwiają one dużą dowolność w kształtowaniu zarówno warunków udzielania pożyczki, jaki i treści umowy w istotnych kwestiach, takich jak choćby zabezpieczenie spłaty. Do różnego rodzaju nieprawidłowości i nadużyć najczęściej dochodzi właśnie w przypadku umów pożyczek. Część firm pożyczkowych stosuje różnego rodzaju wybiegi, mające na celu ominięcie ustawowych regulacji do osiągnięcia dodatkowych korzyści kosztem konsumenta. Liczne przykłady tego typu działań zostały zidentyfikowane i opisane w Raporcie Rzecznika Finansowego, dotyczącym kredytów konsumenckich (zdecydowana większość pożyczek udzielanych przez firmy pożyczkowe podlega przepisom ustawy o kredycie konsumenckim, czyli mieszczą się w ustawowym limicie do 255 550 zł). W Raporcie wyodrębniono i szczegółowo opisano zarówno wybiegi stosowane przez kredytodawców (w raporcie używa się ogólnego określenia, jednak zdecydowana większość nieuczciwych praktyk w nim opisanych dotyczy działań firm pożyczkowych) stosowane we wzorcach umów pożyczkowych, jak i pozaumowne działania, mające na celu obarczenie klientów zawyżonymi kosztami pożyczek.

Do najczęściej spotykanych nieuczciwych praktyk w kwestii treści umów pożyczkowych należą zapisy ograniczające prawa klientów do wcześniejszej spłaty zobowiązania, podawania nieprawidłowej całkowitej kwoty kredytu, brak zapisów o prawie klienta do odstąpienia od umowy, nakładanie na klienta obowiązku poniesienia dodatkowych kosztów w przypadku odstąpienia od umowy, rozdzielenie umowy z klientem na kilka dokumentów w celu ominięcia niektórych rygorów ustawy o kredycie konsumenckim (zapisy umowy głównej są zgodne z wymogami ustawy, zaś w różnego rodzaju regulaminach do niej dołączanych „przemycane” są rozwiązania wykraczające poza ustawowe ograniczenia, głównie dotyczące kosztów pożyczek).

Nieuczciwe praktyki firm pożyczkowych, które nie odnoszą się bezpośrednio do treści zawieranych z klientami umów, dotyczą najczęściej refinansowania pożyczek przez inne podmioty powiązane z firmą pożyczkową, co umożliwia ominięcie przepisów narzucających limit pozaodsetkowych kosztów pożyczek, sztuczne wydłużanie okresu kredytowania, stosowanie wygórowanych opłat za poręczenie spłaty zobowiązania, stosowanie zabezpieczenia niewspółmiernego do wysokości zobowiązania (dotyczy to zazwyczaj zastosowania wymogu przeniesienia własności nieruchomości pożyczkobiorcy na rzecz pożyczkodawcy, nawet przy pożyczkach sięgających kilkunastu tysięcy złotych; w takich przypadkach brak spłaty zobowiązania w ustalonym terminie prowadzi do utraty nieruchomości o wartości wielokrotnie wyższej niż kwota zobowiązania wynikająca z umowy pożyczki).

***

Choć kwestia uważnego zapoznania się z treścią wszelkiego rodzaju umów oraz przeanalizowania określonych w nich zapisów i warunków, powinna być oczywista, to jednak wciąż nie jest w należyty sposób doceniana przez kredytobiorców. Konsekwencje takiego podejścia bywają dla nich kosztowne. Dotyczy to w szczególności klientów banków i firm pożyczkowych. Tego typu umowy, w których w grę wchodzą zobowiązania finansowe, często wiążące strony na wiele lat, powinny być przedmiotem wzmożonej uwagi. Fakt istnienia odnoszących się do umów kredytowych precyzyjnych uregulowań ustawowych, mających na celu ochronę interesów kredytobiorców, nie oznacza, że powinni oni czuć się zwolnieni z obowiązku szczegółowego zapoznania się z treścią umów oraz oceny konsekwencji, wynikających z ich podpisania.

Projekt realizowany z Narodowym Bankiem Polskim w ramach programu edukacji ekonomicznej.