Pierwsze założenia programu dopłat do kredytów hipotecznych przedstawiono jeszcze pod koniec zeszłego roku. Hasło „2 procent” od początku budziło sporo emocji. Czy kredyt mieszkaniowy z dofinansowaniem rzeczywiście ma takie oprocentowanie?
Po raz pierwszy o „Bezpiecznym kredycie 2 procent” potencjalni kredytobiorcy usłyszeli w połowie grudnia 2022 r. Podczas konferencji prasowej prezentującej założenia programu „Pierwsze mieszkanie” minister Buda powiedział, że na specjalną ofertę mogą liczyć osoby poniżej 45. roku życia. Tani kredyt miał być dofinansowany przez państwo i oprocentowany na 2 procent. Jak mówił minister, wszystko ponadto "będzie przedmiotem dopłaty rządowej ze strony państwa".
Error 503 Backend fetch failed
Backend fetch failed
Guru Meditation:
XID: 67690392
Varnish cache server
Na szczegóły rozwiązania przyszło nam zaczekać kilka miesięcy, a pierwsze oferty preferencyjnych kredytów pojawiły się na początku lipca 2023 r. Wśród e-maili trafiających do redakcji Bankier.pl pojawiło się interesujące pytanie o rzeczywisty koszt kredytu.
„Czy w Polsce nie obowiązuje prawo do podawania oprocentowania kredytu RRSO? Czy dla tego (Bezpiecznego Kredytu 2 proc. – dopisek redakcji) kredytu RRSO wynosi 2 procent?”. Odpowiadamy na wątpliwości po kolei.
Czy dla „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” trzeba podawać RRSO (Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania)?
Kredyt z rządowymi dopłatami jest z punktu widzenia prawa zwykłym kredytem hipotecznym. Specjalna ustawa stanowi wyłącznie dodatek do obowiązujących regulacji – ustala m.in. sposób wyliczania dopłat, okoliczności ich wstrzymania, zasady finansowania programu itp. Ustawa o kredycie hipotecznym natomiast ustala większość kwestii związanych z relacją klient-pośrednik-bank.
Banki udzielające tego rodzaju kredytów powinny, zgodnie z ustawą, podawać i podają RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania. Pojawia się ona m.in. w reprezentatywnym przykładzie publikowanym w reklamach i innych materiałach informacyjnych przedstawiających produkt. Reprezentatywny przykład to symulacja kosztu kredytu i jego składowych bazująca na typowym uśrednionym scenariuszu (stąd hasło „reprezentatywny”).
Czy RRSO „Bezpiecznego kredytu 2 procent” wynosi 2 procent?
Zdecydowanie nie. W sierpniowym zestawieniu kredytów z dofinansowaniem RRSO podawane przez banki dla symulacji przekraczało 4 procent. Podobne wartości znajdziemy w reprezentatywnych przykładach publikowanych na stronach internetowych banków.
Dlaczego RRSO jest sporo wyższe niż 2 procent? Składa się na to kilka co najmniej kilka elementów. Po pierwsze, RRSO wyliczane jest dla całego okresu kredytowania. Dopłaty wypłacane są tylko przez pierwsze 10 lat, później symulacja bazuje zwykle na konstrukcji wskaźnik (np. WIBOR 6M) plus marża. Do wyliczeń stosuje się obecną wartość wskaźnika.
Po drugie, RRSO uwzględnia nie tylko odsetki, ale także różnego rodzaju koszty pozaodsetkowe, sprowadzone do okresu rocznego. W tej kategorii mieści się np. prowizja. Do niej państwo się nie „dorzuca”.
Po trzecie, dopłaty wyliczane są na podstawie wskaźnika, który reprezentować ma średnie oprocentowanie hipotek, ale który nie musi równać się oprocentowaniu konkretnego kredytu. Na razie większość banków proponuje klientom stawkę, która dokładnie równa się wskaźnikowi używanemu do wyliczania dopłat. Kredytobiorca płaci zatem odsetki takie jak dla kredytu z 2-procentowym oprocentowaniem. Tak jednak nie musi być – możliwy jest i mniej i bardziej korzystny scenariusz. Szerzej o konstrukcji dopłat pisaliśmy na łamach Bankier.pl.
Hasło „Bezpieczny kredyt 2 procent” należy traktować niezbyt dosłownie – jest marketingowo udaną, ale nieprecyzyjną etykietką.
Jeśli macie pytania dotyczące "Bezpiecznego kredytu 2 proc.", piszcie na adres alert@bankier.pl lub redakcja@bankier.pl. Odpowiedzi na nadsyłane pytania publikujemy tutaj.
