Ustawa wprowadzająca nowy program dopłat do kredytów hipotecznych kryje w sobie wyjątkowe rozwiązanie dotyczące tylko kredytów udzielanych na starcie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Może ono sprawić, że kredytobiorcy, którzy później sięgną po finansowanie otrzymają lepsze warunki niż „pionierzy”.
„Pionierzy zawsze mają strzały w plecach” – to powiedzenie odnoszące się do innowatorów w biznesie (i osadników na Dzikim Zachodzie) być może pasować będzie również do kredytobiorców, którzy jako pierwsi skorzystają z głośnego programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Clue problemu stanowi mechanizm wyliczania dopłat do rat kredytowych. W przypadku pierwszej fali kredytów będzie on oparty na innym wskaźniku niż później.
Ustawa zakłada, że we wzorze używanym do wyliczania dopłat do rat istotną rolę odgrywa obowiązujący w dniu ustalenia stopy oprocentowania bezpiecznego kredytu 2% wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej. Skąd bierze się ten wskaźnik? „Wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej ustala BGK, jako iloczyn współczynnika 0,9 i średniej ważonej stopy oprocentowania nowo udzielonych kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową, innych niż bezpieczny kredyt 2%, obliczonej na podstawie przekazywanej do BGK informacji banków kredytujących, gdzie wagą jest łączna kwota tych kredytów” – czytamy w ustawie.
W skrócie można powiedzieć, że bazuje on na średnim oprocentowaniu hipotek, z pewną korektą w dół odzwierciedlającą marżę banków. Jest jednak od tej zasady istotny wyjątek.
Bezpieczny kredyt 2 procent. Najważniejsze informacje – warunki, oferty, haczyki
„Bezpieczny kredyt 2 procent” to program wsparcia dla kredytobiorców, którzy kupują pierwsze mieszkanie lub dom. Głównym elementem schematu startującego w lipcu są dopłaty do rat sprawiające, że kredyt jest sporo tańszy w obsłudze niż zwykła hipoteka.
Na początku zadecyduje WIRON
Na sam start programu przewidziano jednak inne rozwiązanie. „Przed dniem ogłoszenia pierwszego komunikatu, o którym mowa w art. 9b ust. 5 ustawy zmienianej w art. 29, wysokość dopłaty do raty bezpiecznego kredytu 2% oblicza się według wskaźnika średniej kwartalnej stopy stanowiącego iloczyn wskaźnika WIRON obowiązującego w dniu 1 lipca 2023 r. i współczynnika 1,2” – taki fragment dodano w rozdziale 7 zawierającym m.in. przepisy przejściowe. Pierwsza fala kredytobiorców skorzysta zatem z tej ścieżki.
Co będzie później? Bank Gospodarstwa Krajowego powinien opublikować wskaźnik ("normalny", bazujący na danych z banków) w ciągu 45 dni od zakończenia każdego z kwartałów. „Ogłoszony w komunikacie wskaźnik średniej kwartalnej stopy procentowej obowiązuje od siódmego dnia po dniu tego ogłoszenia do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia obowiązywania wskaźnika ogłoszonego w kolejnym komunikacie” – czytamy w ustawie.
Co ważne, wskaźnik użyty do wyliczania dopłat będzie „działał” przez kolejne 5 lat. Taki mechanizm przewidziano w ustawie – „stopa oprocentowania bezpiecznego kredytu 2% jest ustalana na okres 60 miesięcy i stała w okresie objętym dopłatami do rat tego kredytu”. Im jest on wyższy, tym wyższa jest dopłata, a zatem niższa staje się rata płacona przez kredytobiorcę.
Przeczytaj także
Dopłaty zależne od WIRON mogą być niższe
Zobaczmy, jakie znaczenie ma dla wysokości raty wskaźnik BK2 (jak nazwiemy go roboczo). Przyjmując wskaźnik WIRON z dnia 15 czerwca (6,147 proc.), wskaźnik wyniesie 7,38 proc. Dla kredytu na 500 tys. zł na 25 lat z oprocentowaniem 8,5 proc. oznacza to, że dopłata do pierwszej raty malejącej wyniesie 2240 zł. Obciążenie kredytobiorcy wyniosłoby zatem 2968 zł zamiast 5208 zł.
Porównajmy te dane z uproszczonym przykładem opartym na danych z ostatniej edycji rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl. Posłuży on nam jako niedoskonały zamiennik średniego oprocentowania kredytów, na którym opierałby się "normalny wskaźnik BK2".
Średnia (ale arytmetyczna, a nie ważona jak w ustawowym podejściu) dla stawek oprocentowania w czerwcu wyniosła 8,10 proc. Wskaźnik BK2 wyniósłby zatem 7,29 proc. Dla przykładowego kredytu i jego pierwszej raty oznaczałoby to, że rata z dopłatą wyniosłaby 3004 zł, a sama dopłata 2204 zł. Różnica wydaje się pomijalna, ale… wszystko zależy od tego, jaki będzie wskaźnik WIRON w ostatnim dniu czerwca.
Wahania wskaźnika mogą zadziałać na niekorzyść kredytobiorców
Wskaźnik WIRON ulega mocnym wahaniom i trudno przewidzieć jego wartość na dzień 1 lipca 2023 r. Nasz czytelnik zwrócił uwagę na interesujące spostrzeżenie zamieszczone na Twitterze przez Krzysztofa Bontala, eksperta kredytowego.
🆉🅰🅶🅰🅳🅺🅰
— Krzysztof Bontal (@Bontal) June 21, 2023
CO PRZEDSTAWIA WYKRES I CO ZOSTAŁO NA NIM ZAZNACZONE? 😀
podpowiedź: ma zawiązek z Bezpiecznym Kredytem 2%@JanDziekonski, @daugern dajcie szanse Innym. pic.twitter.com/9YUy0EpHew
Ponieważ 1 lipca jest dniem wolnym, to pierwsza fala kredytobiorców otrzyma dopłaty bazujące na odczycie z ostatniego dnia czerwca. Na wykresie powyżej widzimy zaznaczone czerwoną kropką notowania z ostatnich dni miesięcy od grudnia 2022 r. Warto dostrzec, że w wielu przypadkach wyznaczają one miesięczne minima.
Załóżmy, że powtórzy się sytuacja z końca maja i WIRON na koniec czerwca wyniesie 5,486 proc. Jak to wpłynie na wskaźnik BK2 i wysokość dopłaty w przykładowym kredycie? Wartości wyniosłyby odpowiednio:
- Wskaźnik BK2 – 6,58 proc.
- Pierwsza rata równa po dopłacie – 3301 zł (o ponad 300 zł więcej niż dla WIRON z 15 czerwca).
- Dopłata do pierwszej raty – 1906 zł.
„Nie sposób nie zauważyć, że taki dzień mógł zostać wybrany nieprzypadkowo, żeby pierwsza fala zainteresowanych kredytem dostała znacznie niższe dopłaty niż Ci którzy zdecydują się na Bezpieczny Kredyt później” – komentuje czytelnik, wskazując, że państwo ma okazję zaoszczędzić dzięki specyficznym wahaniom wskaźnika.
O tym, jakie będą wyjściowe warunki wyliczania dopłat dowiemy się już za kilka dni. Przypomnijmy, że program "Bezpieczny kredyt 2 proc." startuje w lipcu, a lista banków deklarujących uczestnictwo stale się rozszerza.
