Stosunki między współwłaścicielami nie zawsze układają się zgodnie. Bywa, że jeden przejmuje kontrolę nad całą rzeczą (np. nieruchomością), korzysta z niej, czerpie różnego rodzaju korzyści i ani myśli podzielić się z drugim współwłaścicielem. Tymczasem współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści. Co więcej, odsunięty na boczny tor współwłaściciel ma również roszczenie o dopuszczenie do współposiadania rzeczy, względnie o podział rzeczy do korzystania. Może też żądać zniesienia współwłasności. Każde z tych uprawnień może być dochodzone w sądzie.
W podobnej do opisanej na wstępie sytuacji znalazł się nasz Czytelnik będący w połowie współwłaścicielem nieruchomości, w skład której wchodzi kilka lokali, w tym użytkowych. Zajmują je spadkobiercy drugiego współwłaściciela, który zmarł przed rokiem. Czytelnik, pomimo obecnie największego udziału w nieruchomości (50%), nie może z niej korzystać ani też nie osiąga z tego tytułu żadnych dochodów. Pyta, czy z uwagi na niesprawiedliwość, jaka go spotyka, ma możliwość dochodzenia czegokolwiek od pozostałych współwłaścicieli zajmujących lokale. Należy udzielić twierdzącej odpowiedzi.
Skoro współwłasność, to
i współposiadanie
Przede wszystkim należy wskazać, iż zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Na tej podstawie Czytelnik ma roszczenie o dopuszczenie do współposiadania i współkorzystania z nieruchomości.
Przykładowo właściciel domu mieszkalnego może żądać wyznaczenia mu do używania pomieszczeń odpowiadających jego udziałowi, jeżeli da się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z domu przez innych współwłaścicieli. W takim wypadku sąd może, jeżeli jest to potrzebne, zobowiązać współwłaściciela do wykonania robót adaptacyjnych. Jednakże o zakresie współposiadania i korzystania z rzeczy decyduje to, w jaki sposób w konkretnych okolicznościach da się je pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lutego 2002 r. (sygn. akt II CKN 661/2000) dopuszczenie do współposiadania może nastąpić w drodze dokonania przez sąd podziału rzeczy do korzystania (tzw. podział quoad usum). W praktyce mogłoby to oznaczać przyznanie Czytelnikowi prawa wyłącznego korzystania z niektórych lokali znajdujących się na danej nieruchomości.
Korzyściami trzeba się podzielić
Niezależnie od realizacji roszczenia o dopuszczenie do współposiadania rzeczy, współwłaściciel może żądać partycypowania w przychodach z rzeczy, jeżeli przynosi ona dochody. Stosownie bowiem do art. 207 K.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą też wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (np. płacą podatek od nieruchomości).
Nie ulega zatem wątpliwości, że w przypadku gdy nieruchomość jest wynajmowana czy wydzierżawiona przez jednego czy niektórych ze współwłaścicieli, powinni oni stosownie do wielkości udziałów dzielić się z pozostałymi współwłaścicielami uzyskiwanymi z tego tytułu pożytkami w postaci czynszu najmu/dzierżawy. Jeżeli natomiast jeden lub kilku współwłaścicieli korzysta z nieruchomości czy lokali z wyłączeniem pozostałych, oszczędzają tym samym na wydatkach, które musieliby ponieść najmując/dzierżawiąc daną rzecz. W ten sposób odnoszą korzyści, odnośnie których - jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/06 - również istnieje obowiązek rozliczenia się z pozostałymi współwłaścicielami, niekorzystającymi z nieruchomości wspólnej. Czytelnik może się zatem domagać od współwłaścicieli zajmujących nieruchomość zapłaty mniej więcej połowy czynszu, który mogłaby ona przynosić po ich wynajęciu. Do tego można byłoby doliczyć korzyści z lat ubiegłych, w których spadkodawca samodzielnie korzystał z nieruchomości.
Zniesienie współwłasności
Często jedynym skutecznym sposobem ochrony interesów jako współwłaściciela jest zniesienie współwłasności. Ponieważ w sytuacjach konfliktowych trudno o porozumienie, którego rezultatem mogłaby być umowa znosząca współwłasność (w przypadku nieruchomości w formie aktu notarialnego), pozostaje tryb sądowy.
Stosownie do art. 210 K.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być jednak wyłączone przez czynność prawną (umowę) na czas nie dłuższy niż 5 lat, przy czym zakaz ten może być przedłużany. Pokłóceni współwłaściciele nie korzystają jednak z takiej możliwości.
Sądowe zniesienie współwłasności następuje w wyniku postanowienia sądu wydawanego w postępowaniu nieprocesowym (art. 671-625 Kodeksu postępowania cywilnego - Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 ze zm.). Istnieją trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności:
1) podział rzeczy wspólnej,
2) przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
3) sprzedaż rzeczy wspólnej.
W pierwszej kolejności rozważana jest zwykle możliwość zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej. Może się tego domagać każdy ze współwłaścicieli. Sąd nie przystanie jednak na takie rozwiązanie, jeżeli podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Warto pamiętać, iż zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego występujący między współwłaścicielami konflikt czy nieporozumienia nie mogą same przez się uzasadniać odmowy dokonania podziału fizycznego rzeczy wspólnej.
Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.
Podstawa prawna:
- art. 206-217 ustawy z dnia
23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.),
- art. 617-625 ustawy z dnia 17.11.1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. nr 43, poz. 296 ze zm.).
Gazeta Podatkowa Nr 277 z dnia 2006-09-04
