Często ubiegając się o udzielenie przez bank kredytu stajemy przed koniecznością wyrażenia zgody na zabezpieczenie jego spłaty poprzez ustanowienie hipoteki na stanowiącej naszą własność nieruchomości. Czasami życzylibyśmy też sobie, aby zobowiązanie naszego kontrahenta zostało zabezpieczone hipoteką. Nie zawsze zdajemy sobie jednak sprawę z konsekwencji ustanowienia hipoteki oraz możliwości, jakie stwarza ona dla wierzyciela. Część osób sądzi wręcz, że obciążenie działki czy mieszkania hipoteką stanowi jedynie swoistą "plamę na honorze nieruchomości", nie wywołując poza tym dolegliwych konsekwencji, podczas gdy w rzeczywistości może ono doprowadzić nawet do zajęcia nieruchomości przez komornika oraz jej zlicytowania. W poniższym artykule przybliżymy podstawowe zasady dotyczące tej instytucji oraz sposoby realizacji uprawnień przez podmiot, na którego rzecz została ona ustanowiona.
Zwykła, kaucyjna, czy przymusowa?
Kwestie związane z hipoteką uregulowane zostały przede wszystkim w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.). Ustawa ta wyróżnia hipotekę, która ustanawiana jest dobrowolnie przez właściciela nieruchomości oraz hipotekę przymusową, którą w określonych sytuacjach można obciążyć nieruchomość bez zgody jej właściciela. Zarówno hipoteka ustanowiona dobrowolnie, jak i hipoteka przymusowa mogą przy tym przybrać postać albo hipoteki zwykłej (gdy z góry znana jest kwota wierzytelności, jaką hipoteka ma zabezpieczać), albo hipoteki kaucyjnej (gdy suma wierzytelności nie jest znana i hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy najwyższej).
Pierwszeństwo wierzyciela hipotecznego
Niezależnie od tego, w której z wymienionych wyżej postaci hipoteka występuje, zabezpieczenie to opiera się we wszystkich wypadkach na te samej zasadzie, wyrażonej w art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z powołanym przepisem w przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką, wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Przyjęcie takiego rozwiązania prowadzi do określonych praktycznych konsekwencji: przede wszystkim, egzekucja z nieruchomości jest możliwa zawsze, aż do chwili wykreślenia hipoteki i to bez względu na to, czyją własność nieruchomość stanowi w chwili, gdy wierzyciel dochodzi swych praw.
Przykład
Bank udzielił przedsiębiorcy X kredytu, a celem jego zabezpieczenia ustanowiono hipotekę na jego nieruchomości. Następnie X sprzedał nieruchomość na rzecz osoby fizycznej, pani Z. Ponieważ kredyt nie został spłacony, bank przystąpił do realizacji swoich uprawnień. Niezależnie od tego, że nieruchomość nie stanowi już własności kredytobiorcy, bank ma prawo zaspokoić się z pieniędzy uzyskanych przez komornika z jej sprzedaży. W przypadku, jeżeli cena, za jaką komornik zdoła sprzedać nieruchomość, będzie przewyższać zadłużenie przedsiębiorcy X w banku, nadwyżka uzyskana ze sprzedaży zostanie zwrócona pani Z.
Jak widać na powyższym przykładzie, obciążenie nieruchomości hipoteką ani nie wyklucza możliwości jej zbycia, ani też zbycie takiej nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia hipoteki.
Ponadto, zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje zawsze z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistym właściciela nieruchomości. Oznacza to, że nawet jeśli egzekucja będzie prowadzona na wniosek innego wierzyciela, a obejmie także nieruchomość obciążoną hipotecznie, to kwoty uzyskane ze zlicytowania nieruchomości posłużą w pierwszym rzędzie zaspokojeniu wierzycieli hipotecznych (lub ewentualnie ich zabezpieczeniu - poprzez złożenie potrzebnej sumy do depozytu sądowego).
Przykład
Wobec X prowadzona jest egzekucja z nieruchomości celem wyegzekwowania na rzecz spółki Y kwoty 100.000 zł. Ponadto, w toku egzekucji zaspokojenie zamierza uzyskać także bank Z, wobec którego X zalega ze spłatą kredytu w kwocie 80.000 zł zabezpieczonego hipoteką na tej nieruchomości. Nieruchomość zostaje sprzedana przez komornika na licytacji za 150.000 zł. Kwota ta zostanie przeznaczona w pierwszym rzędzie na pokrycie należnych komornikowi kosztów egzekucji (w opisanym wypadku może to być nawet kwota rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych), w dalszej kolejności na zaspokojenie banku Z. Dopiero pozostałe kwoty mogą być przekazane innym wierzycielom - w tym przypadku spółce Y.
Wyjątek od przedstawionej zasady dokonywania podziału kwoty uzyskanej ze sprzedaży komorniczej nieruchomości z zachowaniem pierwszeństwa wierzycieli hipotecznych stanowi określona wąsko grupa wierzytelności, które zostały wymienione w art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego dotyczącym podziału sum uzyskanych z egzekucji, jako szczególnie uprzywilejowane. Należą do nich w szczególności - poza kosztami egzekucji - należności alimentacyjne oraz należności za pracę, te ostatnie ograniczone jednak do należności za okres trzech miesięcy i to tylko do wysokości najniższego wynagrodzenia.
Nie od razu licytacja
Jeżeli wierzyciel hipoteczny chce dochodzić swojej wierzytelności z obciążonej nieruchomości, musi dokonać tego w drodze egzekucji komorniczej. Aby jednak doprowadzić do jej rozpoczęcia, wierzycielowi nie wystarcza sam wpis hipoteki do księgi wieczystej, musi posiadać jeszcze tytuł wykonawczy. Najczęściej spotykany tytuł to prawomocny wyrok sądu lub nakaz zapłaty zaopatrzony w klauzulę wykonalności - jego uzyskanie wiąże się jednak z prowadzeniem postępowania sądowego, często długiego i kosztownego, stąd wierzyciele starają się korzystać z innych tytułów wykonawczych, których uzyskanie jest łatwiejsze.
Szczególnie uprzywilejowaną pozycję mają w tym zakresie banki, którym przysługuje prawo wystawienia przeciwko swoim dłużnikom, którzy bezpośrednio z nimi dokonali czynności bankowej, bankowego tytułu egzekucyjnego bez konieczności prowadzenia procesu przed sądem. Taki tytuł bankowy może być podstawą prowadzenia na rzecz banku egzekucji po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności.
Postępowanie egzekucyjne może także zostać wszczęte w oparciu o akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej w terminie określonym w akcie. Nie ma przy tym konieczności sporządzania odrębnego aktu - zobowiązanie dłużnika może być zamieszczone w umowie o ustanowieniu hipoteki. Wierzyciel, który dysponuje takim aktem nie potrzebuje prowadzić procesu o zapłatę, musi jedynie wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a komornik przeprowadzi na jego wniosek egzekucję.
Niezależnie od rodzaju tytułu wykonawczego, egzekucja na rzecz wierzyciela hipotecznego prowadzona jest wedle ogólnych zasad dotyczących egzekucji z nieruchomości. Komornik musi więc w pierwszym rzędzie wezwać dłużnika do spłaty zadłużenia, dokonując jednocześnie zajęcia nieruchomości. Na tym etapie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości umieszczana jest wzmianka o wszczęciu postępowania egzekucyjnego. Następnie komornik zleca dokonanie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, po czym ogłaszana jest licytacja. Warto mieć na uwadze, że własność nieruchomości przechodzi na zwycięzcę licytacji dopiero po jej przysądzeniu w ramach postępowania egzekucyjnego przez sąd i że w efekcie przysądzenia własności wygasają wszelkie prawa ciążące na nieruchomości (a więc także hipoteka). Wywołuje to dwa istotne skutki: po pierwsze, w miejsce hipoteki powstaje prawo wierzyciela hipotecznego do zaspokojenia z ceny uzyskanej ze zbycia nieruchomości z pierwszeństwem opisanym wyżej. Po drugie zaś kupujący nieruchomość na licytacji nabywa ją bez obciążeń, co ma o tyle istotne znaczenie, że kwota uzyskana ze sprzedaży nie zawsze wystarcza na pokrycie hipoteki (szczególnie, gdy hipotek jest kilka).
Warto także pamiętać, że od chwili wejścia w życie z dniem 5 lutego 2005 r. nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego wprowadzonej ustawą z dnia 2 lipca 2004 r., możliwe będzie prowadzenie egzekucji z nieruchomości w trybie uproszczonym, który - w założeniu przynajmniej - ma być szybszy i sprawniejszy niż dotychczasowa stosunkowo skomplikowana procedura. Możliwość ta dotyczyć jednak będzie wyłącznie nieruchomości niezabudowanych lub takich, gdzie budowa jest w toku.
Jak widać, wbrew obiegowym opiniom hipoteka może pociągnąć za sobą konsekwencje daleko wykraczające poza wpis obciążenia w księdze wieczystej obniżający wartość rynkową nieruchomości. Z drugiej strony - wierzyciele hipoteczni spodziewający się zbycia obciążonej nieruchomości na rzecz osoby trzeciej, nie muszą obawiać się, że transakcja taka w jakikolwiek sposób uszczupli ich prawa.
Gazeta Podatkowa Nr 104 z dnia 2005-01-06
