Posiadacze mieszkań w blokach muszą jeszcze uzbroić się w cierpliwość. Użytkowanie wieczyste gruntów pod budynkami wielorodzinnymi nie zostało automatycznie, z mocy prawa zamienione we własność od 1 stycznia 2017 r. Prawdopodobnie jednak stanie się to już w tym roku.
Użytkowanie wieczyste to relikt prawny PRL wzorowany na rozwiązaniach ze Związku Radzieckiego. Zaczął funkcjonować w 1961 roku i funkcjonuje aż po dziś dzień. Uregulowania w tym zakresie znajdziemy w kodeksie cywilnym, ustawie o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 oraz ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Czym jest użytkowanie wieczyste?
Jest to specyficzna konstrukcja, zgodnie z którą użytkownik nabywa prawo do gruntu (od Skarbu Państwa, jednostek samorządowych) zbliżone do prawa własności, ale nim nie będące. Użytkowanie wieczyste jest ograniczone w czasie, choć co do zasady zawiera się je na 99 lat - tłumaczą eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net. W efekcie człowiek, który zbudował bądź kupił na danym gruncie dom, warsztat lub biuro, jest właścicielem budynku, ale już nie gruntu, na którym on stoi. Co roku uiszcza z tytułu użytkowania wieczystego opłaty dla właściciela. Niejednokrotnie, gdy gminy aktualizują dawno niezmieniane stawki (w oparciu o aktualną wartość gruntu) wzrost rocznej opłaty może być drakoński.
Jak już wspomnieliśmy, użytkowanie wieczyste to relikt komunizmu, który wprowadza dodatkowy chaos w kwestie własnościowe, inwestycyjne i obrót na rynku nieruchomości. Dlatego pomysł jego likwidacji pojawił się już dawno temu. Okazał się jednak nieskuteczny.
Jeden przeciw wszystkim
Problem miała rozwiązać wspomniana ustawa o przekształceniu gruntów z 2005 roku. Tak się jednak nie stało, gdyż jej zapisy bardzo łatwo umożliwiają zablokowanie procedury albo rozciągnięcie jej w czasie. Przekształcenie wymagało zgody właścicieli wszystkich mieszkań w budynku wielorodzinnym. Brak zgody choćby jednego z nich blokował całą procedurę. Pozostawało skierowanie sprawy na drogę sądową, co przedłużało proces przekształcenia, ale też nie dawało gwarancji, że w ogóle dojdzie ono do skutku.
Własność obligatoryjnie, ale nie za darmo
Ta sytuacja niebawem ma się zmienić. Właściciele mieszkań w blokach i innych budynkach wielorodzinnych z mocy prawa zostaną automatycznie uwłaszczeni. Uwłaszczenie nie będzie jednak darmowe. Za wykup zapłacimy uiszczając co roku opłatę w wysokości odpowiadającej aktualnej w dniu obowiązywania ustawy (pierwotnie miał być to 1 stycznia 2017 r.). Ministerstwo Infrastruktury chce by tego rodzaju wykup dla właścicieli lokali mieszkalnych trwał przez 20 lat. Choć wydaje się to długo, w rzeczywistości może oznaczać bardzo dużą oszczędność. Zazwyczaj okres użytkowania, w którym zobowiązani są oni ponosić opłaty za grunt jest znacznie dłuższy. Proponowana kwota ma być waloryzowana nie częściej niż co trzy lata.
Nowa ustawa ma dawać też możliwość udzielania bonifikat użytkownikom, którzy uzyskają własność. Utrzymana będzie 50 - procentowa bonifikata dla rodzin, gdzie miesięczny dochód na członka rodziny nie przekracza połowy przeciętnego wynagrodzenia. Na 50 proc. zniżki będą mogli liczyć także ci, którzy zdecydują się zapłacić z góry za cały 20 - letni okres. Taka bonifikata jednak dotyczy tylko gruntów należących do państwa. Jeśli teren, na którym stoi budynek, należy do samorządu - to on będzie ustalał wysokość upustu.
Dla kogo uwłaszczenie?
Pierwotnie obligatoryjna zmiana użytkowania wieczystego we własność miała dotyczyć właścicieli mieszkań w blokach. Obecnie jednak wiadomo, że "załapią się" na nią również posiadacze lokali komercyjnych (handlowych, usługowych) w takich budynkach. W ich przypadku okres spłaty własności będzie wynosił 33 lata. Niestety nie jest jasne, co z uwłaszczeniem gruntów w przypadku spółdzielni mieszkaniowych. Nowe przepisy zakładają, że automatyczne przekształcenie będzie dotyczyło gruntów pod budynkami, gdzie przynajmniej jeden z mieszkańców ma pełną własność lokalu. To może oznaczać, że z procesu zostaną wyłączone te budynki spółdzielcze, gdzie żaden lokator nie dysponuje własnością, a tytułem do lokalu jest nadal spółdzielcze prawo własnościowe bądź lokatorskie. Inny problem to nie zawsze uregulowany stan prawny gruntów, na których stoją spółdzielcze osiedla mieszkaniowe.
Rynek pierwotny nadal wieczysty?
Planowane wprowadzenie od 1 stycznia 2017 r. obligatoryjnej własności gruntów pod budynkami mieszkalnymi wywołało protesty branży deweloperskiej. Automatyczne przekształcenie we własność miało dotyczyć gruntów pod budynkami postawionymi na cele mieszkaniowe. Problem w tym, że wiele projektów deweloperskich jest realizowanych na terenach, które formalnie mają inny status (np. przemysłowy) i które dopiero mają uzyskać zmianę przeznaczenia gruntu, a tym samym zmniejszenie stawki opłaty za użytkowanie wieczyste (z 3 proc. do 1 proc.).
Ministerstwo Infrastruktury poprawiło jednak projekt. Po wejściu w życie nowych przepisów dla inwestycji deweloperskich ma być zachowana możliwość zmiany przeznaczenia użytkowania terenu, bądź ustanowienia użytkowania wieczystego na nowo. Będzie automatycznie przekształcane we własność wraz z zakończeniem inwestycji i oddaniem lokali mieszkańcom.
Dlaczego to się opłaca?
Co zyskuje zwykły Kowalski na przekształceniu użytkowania wieczystego we współwłasność gruntu? Przede wszystkim oszczędza i to sporo - najwięcej ci, którzy niedawno kupili mieszkania od deweloperów. Jak już wspomnieliśmy - standardowy czas trwania użytkowania to 99 lat. Wykup ma natomiast trwać 20 lat, a przy szybszej spłacie można liczyć na sporą bonifikatę. Co więcej - prawo użytkowania wieczystego może kolidować z prawem własności lokalu. Tak naprawdę nie wiadomo, co stałoby się po zakończeniu okresu użytkowania - tłumaczą eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net. Nie musi ono zostać przedłużone. To oznacza, że grunt wraca do właściciela - czyli samorządu bądź państwa. Może to skutkować również przejęciem budynku (z ewentualnymi odszkodowaniami dla właścicieli mieszkań).
Formalności
Potwierdzeniem przekształcenia gruntu we współwłasność będzie zaświadczanie, które dostaną właściciele lokali. Wydadzą je samorządy bodź starostowie powiatowi - jeśli dany teren należał do państwa. Wszystko to się ma odbyć w ciągu pół roku od momentu wejścia w życie ustawy. Zaświadczenie będzie zawierało też wysokość tzw. opłaty przekształceniowej. Będzie możliwość uzyskania go w trybie szybszym - w ciągu 14 dni.
Kiedy odgórne uwłaszczenie zacznie obowiązywać? Rząd pierwotnie planował termin 1 stycznia 2017 roku, ale nie udało się go utrzymać. Prawdopodobne jest jednak, że nowe przepisy wejdą w życie jeszcze w pierwszej połowie tego roku.
