Inwestycje w nieruchomości cieszą się rosnącą popularnością. Wraz z nimi rośnie wartość zakupów mieszkaniowych dokonywanych za gotówkę, lub z dużym wkładem własnym. Inwestorzy w ten sposób przenoszą kapitał z mniej opłacalnych form inwestowania - m.in. z lokat bankowych i obligacji.
Jak tłumaczą eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net w zeszłym roku firmy deweloperskie w największych miastach kraju sprzedały około 60 tysięcy nowych lokali - co okazało się rekordem. Mamy też do czynienia z rekordowo dużą podażą. Z danych GUS wynika, że w zeszłym roku deweloperzy oddali ponad 78 tysięcy mieszkań, co jest wynikiem aż o ponad 25 proc. wyższym niż rok wcześniej. Jeśli chodzi o liczbę uzyskanych pozwoleń na budowę - tych było o blisko 10 proc. więcej.
Eksperci są zgodni - dobrej koniunktury nie sposób wytłumaczyć wyłącznie zakupami na własne cele. Co prawda rekordowo niskie stopy procentowe zwiększają zdolność kredytową Polaków, a ceny mieszkań - dzięki równowadze podaży i popytu nie rosną - co może zachęcać do transakcji. Wpływ na zakupy ma też program Mieszkanie dla Młodych, ale jego rzeczywiste przełożenie na rynek nie jest tak duże, jak można sądzić.
Wg danych z raportu Amron - Sarfin dla Związku Banków Polskich za I kw. 2017 od początku trwania programu, czyli od 1 stycznia 2014 do końca marca 2017 wartość kredytów przyznanych z dopłatami MDM przekroczyła 15 mld zł, co stanowiło nieco ponad 12 proc. ogólnej sumy kredytów mieszkaniowych przyznanych w analizowanym okresie. Udział ilościowy wyniósł natomiast nieco ponad 15 proc.
Co więc tłumaczy fenomen obecnej hossy? Wg ekspertów ważnym czynnikiem są zakupy inwestycyjne. To właśnie one wpływają na tak świetne dane, a do inwestowania w nieruchomości, oprócz postrzegania ich jako dobrej formy zachowania kapitału, zachęca także potencjalna zyskowność najmu, w odróżnieniu od innych form inwestowania - zwłaszcza trzymania pieniędzy na lokatach i w depozytach bankowych.
Inwestycje "nakręcają" rynek nieruchomości
Takie też wnioski znalazły się we wstępie do przytoczonego raportu. Podkreślono w nim, że "systematyczny wzrost gotówkowych zakupów mieszkań jest efektem sytuacji na rynku finansowym, zwłaszcza braku atrakcyjnej oferty depozytowej (). Polacy nadal zakup nieruchomości uważają za najbezpieczniejszą formę długoterminowego inwestowania". Potwierdzenie rosnącego udziału zakupów gotówkowych znajdziemy w raportach banku centralnego. Poniżej fragment tabeli z ostatniego raportu NBP za I kw. 2017. W kolumnach zaprezentowano szacunkową wysokość i udział gotówkowych zakupów mieszkaniowych w 7 miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław).
Jak widzimy - zarówno udział zakupów gotówkowych, jak i ich wartość sukcesywnie rośnie. W pierwszym kwartale tego roku wyniosła już ponad 4,36 mld zł. Jeśli porównać to do wyniku z tego samego okresu roku 2013, okaże się, że w ciągu 4 lat wzrosła aż o 175 proc! Z czego wynika rosnący udział gotówki w zakupach mieszkaniowych? Jak już powiedzieliśmy - inwestorzy stawiają na nieruchomości, a zachęca ich do tego m.in. zyskowność wynajmu.
Intratny wynajem
Wg szacunków ekspertów portalu TargiMieszkaniowe.net w miastach takich jak Warszawa, Wrocław czy Kraków roczne, przeciętne stopy zwrotu z wynajmu mieszkań wynoszą obecnie 4,5 - 6,5 proc. O popularności inwestycji pod wynajem pośrednio świadczą też nowe jak na polski rynek nieruchomości, formy inwestowania - np. w systemie condo, gdzie kupujący współfinansuje budowę obiektu hotelowego, w zamian za to uzyskując własność pokoju i jednocześnie kilkuletnią gwarancję określonej stopy zwrotu z wynajmu, którym zajmuje się deweloper (często w ofertach tego typu pojawia się zapowiadany zwrot nawet na poziomie 8 proc. rocznie).
Wspomniany, orientacyjny zwrot na poziomie 5 proc. z wynajmu mieszkania, to dziś wynik nieosiągalny w depozytach i lokatach bankowych. Przy rekordowo niskich stopach procentowych przeciętne oferowane przez banki oprocentowanie lokat długoterminowych wynosi około 2,5 proc. Biorąc pod uwagę inflację (w czerwcu było to 1,5 proc., ale w maju 1,9 proc., a w kwietniu 2 proc.) są to oferty w zasadzie na granicy jakiejkolwiek opłacalności.
Takie wnioski potwierdza zresztą dobrze poniższy wykres z ostatniego raportu NBP za I kw. 2017 r.
Wartości powyżej 1 oznaczają większą opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem od lokowania kapitału w innych inwestycjach GD. Analiza ta nie uwzględnia wysokich kosztów transakcyjnych na rynku mieszkaniowym oraz potencjalnie długiego czasu wychodzenia z takiej inwestycji.
Jak widzimy - wynajem okazuje się opłacalniejszy od każdej z porównanych form inwestowania. Potencjalne zyski z najmu kuszą inwestorów w nieruchomości, którzy kupują za gotówkę, ale mogą być też wabikiem i dla tych, którzy zakup finansują kredytem.
Dlaczego? Otóż obecnie - przy ciągle jeszcze obowiązujących - rekordowo niskich stopach procentowych, potencjalne przychody z czynszów najmu są większe od rat kredytowych, a więc pozwalają regulować zobowiązanie kredytowe. Takie też wnioski znalazły się w raporcie NBP za I kw. 2017, gdzie podkreślono, że "rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu".
Całościowy obraz - do którego należy dorzucić jeszcze rosnący popyt ze strony nowej grupy odbiorców oferty na wynajem - a mianowicie obcokrajowców (głównie Ukraińców) - jest więc bardzo pozytywny dla inwestorów, posiadających takie nieruchomości. Należy jednak pamiętać o czynnikach ryzyka. Należy do nich oczywiście ryzyko stopy procentowej. Wiele wskazuje na to, że czas obowiązywania rekordowo niskich stóp dobiega końca. Ich ewentualna podwyżka zmniejszy zyskowność inwestycji mieszkaniowej na wynajem, dla tych, którzy finansowali ją kredytem.
