Polacy kupują więcej mieszkań za gotówkę

Inwestycje w nieruchomości cieszą się rosnącą popularnością. Wraz z nimi rośnie wartość zakupów mieszkaniowych dokonywanych za gotówkę, lub z dużym wkładem własnym. Inwestorzy w ten sposób przenoszą kapitał z mniej opłacalnych form inwestowania - m.in. z lokat bankowych i obligacji.

(YAY Foto)

Jak tłumaczą eksperci portalu TargiMieszkaniowe.net w zeszłym roku firmy deweloperskie w największych miastach kraju sprzedały około 60 tysięcy nowych lokali - co okazało się rekordem. Mamy też do czynienia z rekordowo dużą podażą. Z danych GUS wynika, że w zeszłym roku deweloperzy oddali ponad 78 tysięcy mieszkań, co jest wynikiem aż o ponad 25 proc. wyższym niż rok wcześniej. Jeśli chodzi o liczbę uzyskanych pozwoleń na budowę - tych było o blisko 10 proc. więcej.

Eksperci są zgodni - dobrej koniunktury nie sposób wytłumaczyć wyłącznie zakupami na własne cele. Co prawda rekordowo niskie stopy procentowe zwiększają zdolność kredytową Polaków, a ceny mieszkań - dzięki równowadze podaży i popytu nie rosną - co może zachęcać do transakcji. Wpływ na zakupy ma też program Mieszkanie dla Młodych, ale jego rzeczywiste przełożenie na rynek nie jest tak duże, jak można sądzić.

Wg danych z raportu Amron - Sarfin dla Związku Banków Polskich za I kw. 2017 od początku trwania programu, czyli od 1 stycznia 2014 do końca marca 2017 wartość kredytów przyznanych z dopłatami MDM przekroczyła 15 mld zł, co stanowiło nieco ponad 12 proc. ogólnej sumy kredytów mieszkaniowych przyznanych w analizowanym okresie. Udział ilościowy wyniósł natomiast nieco ponad 15 proc.

Co więc tłumaczy fenomen obecnej hossy? Wg ekspertów ważnym czynnikiem są zakupy inwestycyjne. To właśnie one wpływają na tak świetne dane, a do inwestowania w nieruchomości, oprócz postrzegania ich jako dobrej formy zachowania kapitału, zachęca także potencjalna zyskowność najmu, w odróżnieniu od innych form inwestowania - zwłaszcza trzymania pieniędzy na lokatach i w depozytach bankowych.

Inwestycje "nakręcają" rynek nieruchomości

Takie też wnioski znalazły się we wstępie do przytoczonego raportu. Podkreślono w nim, że "systematyczny wzrost gotówkowych zakupów mieszkań jest efektem sytuacji na rynku finansowym, zwłaszcza braku atrakcyjnej oferty depozytowej (). Polacy nadal zakup nieruchomości uważają za najbezpieczniejszą formę długoterminowego inwestowania". Potwierdzenie rosnącego udziału zakupów gotówkowych znajdziemy w raportach banku centralnego. Poniżej fragment tabeli z ostatniego raportu NBP za I kw. 2017. W kolumnach zaprezentowano szacunkową wysokość i udział gotówkowych zakupów mieszkaniowych w 7 miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław).

Jak widzimy - zarówno udział zakupów gotówkowych, jak i ich wartość sukcesywnie rośnie. W pierwszym kwartale tego roku wyniosła już ponad 4,36 mld zł. Jeśli porównać to do wyniku z tego samego okresu roku 2013, okaże się, że w ciągu 4 lat wzrosła aż o 175 proc! Z czego wynika rosnący udział gotówki w zakupach mieszkaniowych? Jak już powiedzieliśmy - inwestorzy stawiają na nieruchomości, a zachęca ich do tego m.in. zyskowność wynajmu.

Intratny wynajem

Wg szacunków ekspertów portalu TargiMieszkaniowe.net w miastach takich jak Warszawa, Wrocław czy Kraków roczne, przeciętne stopy zwrotu z wynajmu mieszkań wynoszą obecnie 4,5 - 6,5 proc. O popularności inwestycji pod wynajem pośrednio świadczą też nowe jak na polski rynek nieruchomości, formy inwestowania - np. w systemie condo, gdzie kupujący współfinansuje budowę obiektu hotelowego, w zamian za to uzyskując własność pokoju i jednocześnie kilkuletnią gwarancję określonej stopy zwrotu z wynajmu, którym zajmuje się deweloper (często w ofertach tego typu pojawia się zapowiadany zwrot nawet na poziomie 8 proc. rocznie).

Wspomniany, orientacyjny zwrot na poziomie 5 proc. z wynajmu mieszkania, to dziś wynik nieosiągalny w depozytach i lokatach bankowych. Przy rekordowo niskich stopach procentowych przeciętne oferowane przez banki oprocentowanie lokat długoterminowych wynosi około 2,5 proc. Biorąc pod uwagę inflację (w czerwcu było to 1,5 proc., ale w maju 1,9 proc., a w kwietniu 2 proc.) są to oferty w zasadzie na granicy jakiejkolwiek opłacalności.

Takie wnioski potwierdza zresztą dobrze poniższy wykres z ostatniego raportu NBP za I kw. 2017 r.

Wartości powyżej 1 oznaczają większą opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem od lokowania kapitału w innych inwestycjach GD. Analiza ta nie uwzględnia wysokich kosztów transakcyjnych na rynku mieszkaniowym oraz potencjalnie długiego czasu wychodzenia z takiej inwestycji.

Jak widzimy - wynajem okazuje się opłacalniejszy od każdej z porównanych form inwestowania. Potencjalne zyski z najmu kuszą inwestorów w nieruchomości, którzy kupują za gotówkę, ale mogą być też wabikiem i dla tych, którzy zakup finansują kredytem.

Dlaczego? Otóż obecnie - przy ciągle jeszcze obowiązujących - rekordowo niskich stopach procentowych, potencjalne przychody z czynszów najmu są większe od rat kredytowych, a więc pozwalają regulować zobowiązanie kredytowe. Takie też wnioski znalazły się w raporcie NBP za I kw. 2017, gdzie podkreślono, że "rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu".

Całościowy obraz - do którego należy dorzucić jeszcze rosnący popyt ze strony nowej grupy odbiorców oferty na wynajem - a mianowicie obcokrajowców (głównie Ukraińców) - jest więc bardzo pozytywny dla inwestorów, posiadających takie nieruchomości. Należy jednak pamiętać o czynnikach ryzyka. Należy do nich oczywiście ryzyko stopy procentowej. Wiele wskazuje na to, że czas obowiązywania rekordowo niskich stóp dobiega końca. Ich ewentualna podwyżka zmniejszy zyskowność inwestycji mieszkaniowej na wynajem, dla tych, którzy finansowali ją kredytem.

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 0 agentromek

Sam jakiś czas temu kupiłem mieszkanie od dewelopera z fabryki domów za gotówkę.. Tyle, że przez długi czas mieszkałem w Anglii i tam zarabiałem na mieszkanie. W kraju to nie wiem jakie stanowisko musiałbym mieć by nazbierać tyle pieniędzy..

! Odpowiedz
6 9 modulometer

Skończy się jak w usa.
https://zapodaj.net/327128e94e3e0.jpg.html

Wykres pokazuje koniunkturę na rynku najmu, która spada od szczytu bańki nieruchomościowej. Spada stopa zwrotu i rośnie okres czasu potrzebnego do znalezienia najemcy. To samo byo w Hiszpanii, Irlandii i kilku innych krajach gdzie rozkręcowno rynek ponad zdrowy rozsądek

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
7 7 medlymiko

kogo w tym kraju stać na mieszkanie za gotówkę??? serio? ostatnio pod Poznaniem piękne bloki widziałem jak się budują ale nawet nie podjeżdżam bo ceny pewnie z kosmosu ;x

! Odpowiedz
1 4 modulometer

Deweloperka a rynek wtórny to dwa różne swiaty. Stare mieszkania nie drożeją - chyba że w atrakcyjnych lokalizacjach bo wiadomo... Sąsiedztwo w starych kamienicach czy blokach do przyjemnych zwykle nie należy, kłopoty z płaceniem należności czynszowych,stan tych budynków itd.. Sprzedałem swoje w marcu i dziś sprawdziłem ceny - sprzedało sie duzo (albo wycofano, wynajęto), ale widzę oferty które widzą od roku w atrakcyjnych cenach i nikt tego od tego czasu nie kupuje. Z ciekawosci zapytam się czy przypadkiem nie mają wady prawnej, kredytu itp, ale mieszkanie 57m za 207k na przedmieściach dużego miasta wojewódzkiego , blisko granicy , wybudowane w 97r to nie jest drogo moim zdaniem choć remont potrzebny. Z kolei widzę ze zniknęły takie same mieszkania w cenach ok 240 które były w przyzwoitym stanie i spokojnie remontu nie wymagały przez kilka lat.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
9 2 negla

Chodzi Ci o Strzeszyn Park, czy coś innego? Bo jeśli tak to osiedle faktycznie wygląda świetnie, znajomi kupili tam mieszkanie i są mega zadowoleni. Piękna okolica, cisza i spokój, nic tylko pozazdrościć ;)

! Odpowiedz
2 1 (usunięty)

(wiadomość usunięta przez moderatora)

! Odpowiedz
7 18 trooper

Na rynku nieruchomosci developerskich tworzy sie nasycenie. Firmy aby istniec musza rosnac, po przekroczeniu pewnej masy krytycznej, gdy rynek nie bedzie juz mogl wchlonac tylu nowych mieszkan pojawia sie spadki. Po spadkach nastapi ewakuacja kapitalu inwestycyjnego = wieksze spadki. Dzisiejszy super popyt na mieszkania jest chwilowy, a podaz nie zastopuje chyba, ze zatrzymaja ja upadlosci.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
4 13 janusz_cebula

Do glos_rozsadku: Kupuj, bo taniej nie będzie, tanio już było.

! Odpowiedz
Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl