W tej sytuacji rodzi się pytanie czy przedsiębiorcy albo osoby fizyczne mają prawne narzędzia, za pomocą których mogą uzyskać od banków obiecane wcześniej środki finansowe na pokrycie kosztów inwestycji oraz czy skutecznie mogą dochodzić naprawienia poniesionych szkód powstałych w wyniku zmiany decyzji banku?
Odmowa kredytu
Zdarzają się sytuacje, w których przedsiębiorcy czy też konsumenci otrzymują decyzję banku o odmowie zawarcia z nimi umowy kredytowej, pomimo że wcześniej ten sam bank zdecydował o przyznaniu kredytu. Tymczasem na podstawie wcześniejszych zapewnień otrzymania środków finansowych podmioty te rozpoczęły negocjacje warunków umowy ze sprzedającym nieruchomość lub co gorsza zawarli umowę przedwstępną i wpłacili zadatek albo zaliczkę, bądź rozpoczęli inwestycję. W takim przypadku zazwyczaj, przedsiębiorcy lub osoby fizyczne zdeterminowania rozpoczynają próby uzyskania obiecanych środków finansowych.
Promesa to deklaracja
Powstaje pytanie, na ile próby te okażą się skuteczne i czy można „zmusić” bank do udzielenia kredytu? Odpowiadając, należy zaznaczyć, że wszystko zależy od treści dokumentów, jakie otrzymał od banku potencjalny klient i jakie były zobowiązania banku. Z reguły na wstępie procedury udzielania kredytu bank udziela promesy kredytowej lub wydaje decyzję kredytową, na podstawie której klient może liczyć na zawarcie umowy. W praktyce zdarza się jednak, że co do zasady promesa albo decyzja kredytowa zawierają jedynie deklarację banku, w której jasno wskazuje się, że bank nie jest zobowiązany do zawarcia umowy kredytowej i może odmówić udzielania kredytu.
Treść dokumentu
W każdym więc przypadku klient powinien dokładnie zapoznać się z treścią dokumentu i ocenić czy bank zobowiązuje się do zawarcia umowy kredytu bez dodatkowych zastrzeżeń. Jeśli tak, to dokument taki może być podstawą dochodzenia zawarcia umowy nawet przed sądem. W praktyce jednak banki zabezpieczają swoje interesy, obwarowując takie dokumenty dodatkowymi zastrzeżeniami. Warto podnieść, że decyzja o udzieleniu kredytu, czy też jego odmowie jest indywidualną decyzją każdego z banków i nie jest on zobligowany do uzasadniania swoich decyzji.
Co nagle, to…
W obecnej sytuacji rynkowej można jedynie doradzać, by nie spieszyć się z zawieraniem umów przedwstępnych lub z wpłacaniem zadatku. W przypadku bowiem umowy przedwstępnej nie wywiązanie się z wynikających z niej obowiązków może skutkować albo koniecznością zapłaty odszkodowania albo zawarcia umowy przyrzeczonej (jeżeli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego). Odnośnie do zadatku ważne jest, że w przypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może otrzymany zadatek zachować.
Gdy stracimy zadatek
W przypadku utraty przez klienta wpłaconego zadatku lub poniesienia innych szkód możliwość skutecznego dochodzenia odszkodowania od banku wydaje się ograniczona w związku z brakiem zobowiązaniowego charakteru decyzji kredytowych oraz zapisami regulaminowymi banków. To oczywiście wymaga w każdym przypadku indywidualnej analizy stanu faktycznego, podpisanych dokumentów przez klienta oraz analizy dokumentów banku m.in. regulaminów udzielania kredytów.
Opóźniona transza
Inaczej natomiast może wyglądać sytuacja, gdy bank opóźnia się z wypłatą transzy kredytu, a więc w przypadku, gdy umowa kredytowa została już zawarta. Wtedy, gdy opóźnienie z wypłat kolejnej raty z tytułu nabycia nieruchomości na rzecz dewelopera wynika z opóźnienia w wykonaniu zobowiązania banku wynikającego z umowy kredytowej, tj. z opóźnienia z wypłaty transzy kredytu, można domagać się od banku naprawienia szkody w postaci naliczonych przez dewelopera odsetek.
Sąd albo arbiter
Jeśli bank odmówi naprawienia szkody, pozostają dwie możliwości, albo wystąpić do sądu, albo do arbitra bankowego działającego przy Związku Banków Polskich. Z praktyki wynika, że samo takie wystąpienie może przyspieszyć działania banku. Pamiętać należy, że także i w tym przypadku trzeba analizować każdą sprawę indywidualnie, szczegółowo zapoznając się z zawartą umową oraz regulacjami obowiązującymi w danym banku.
Monika Wojciechowska-Szac
Autorka jest radcą prawnym, wspólnikiem w Kancelarii Wojciechowska&Kotarba. Swoje doświadczenie wiąże m.in. z uprzednią pracą jako doradca prawny w Najwyższej Izbie Kontroli. Posiada przygotowanie do świadczenia pomocy prawnej w zakresie prawa europejskiego i pozyskiwania funduszy z Unii Europejskiej, potwierdzone dyplomem ukończenia studiów podyplomowych na kierunku prawo europejskie na Uniwersytecie im. Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie oraz dyplomem ukończenia studiów podyplomowych dotyczących doradztwa w zakresie pozyskiwania środków pomocowych z UE oraz certyfikatem Europejskiego Centrum Wspierania Biznesu w zakresie nowych programów pomocowych
Źródło:
