Ceny mieszkań w ogłoszeniach rosną szybciej od inflacji [Nowy raport]

Z wyjątkiem lutowej korekty na rynku pierwotnym i lipcowej na rynku wtórnym, 2021 r. upłynął pod znakiem stałych podwyżek oczekiwań sprzedających mieszkania – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek pierwotny

Choć cały 2021 r. upłynął pod znakiem wzrostów średnich cen ofertowych mieszkań, w ostatnich dwóch miesiącach roku byliśmy świadkami stabilniejszych stawek.

W grudniu, poza Gdańskiem, gdzie względem listopada średnia cena ofertowa wzrosła o ponad 3 proc., w pozostałych analizowanych miastach wzrosty w relacji miesięcznej wahały się od 0,1 do 1 proc. W Łodzi mówiliśmy z kolei o pierwszej od czerwca, choć nieznacznej (-0,4 proc. m/m) obniżce średniej kwoty wpisywanej w ogłoszeniach sprzedaży nowych mieszkań.

W skali roku dominują jednak dwucyfrowe podwyżki oczekiwań sprzedających, znacznie przekraczające inflację. W ciągu ostatnich dwunastu miesięcy poszybowały w szczególności średnie stawki, za jakie deweloperzy oferują kawalerki o powierzchni do 38 mkw.

Niespodziewanie w grudniu na czele wzrostów w relacji rocznej znalazł się Szczecin, gdzie średnia stawka ofertowa dla tego metrażu była o 21 proc., a nominalnie o ponad 1700 zł/mkw. wyższa niż przed rokiem. To jednak efekt pojawienia się w ofercie nowych, dobrze zlokalizowanych mieszkań, które tylko w skali ostatniego miesiąca podniosły średnią cenę dla tego metrażu o ponad 10 proc.

Pomimo nieznacznych obniżek o ok. 0,5 proc. w grudniu, kawalerki oferowane w dwóch najdroższych miastach – Warszawie i Krakowie, w ciągu roku podrożały w ogłoszeniach odpowiednio o 19,2 i 14,6 proc., a nominalnie o 2302 zł/mkw. i 1674 zł/mkw. Wśród miast z najmocniejszą podwyżką średnich oczekiwań deweloperów znalazł się także Wrocław, gdzie średnia stawka ofertowa w relacji do grudnia 2021 r. wzrosła o blisko 19 proc.

– Warto zauważyć, że w porównaniu z ubiegłorocznym grudniem w kilku miastach mamy znacznie mniejszy wybór mieszkań. W Warszawie jest on mniejszy o jedną trzecią, a w Gdańsku o jedną czwartą. Liczba ogłoszeń sprzedaży kawalerek w dwóch pozostałych największych miastach: Krakowie i Wrocławiu jest stabilna i w skali roku zmieniła się o mniej niż 4 proc.

Jeśli mówić o względnej stabilizacji, to jedynie w przypadku dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw., ale nie wszędzie. W tym względzie wyróżnić można jedynie dwa miasta: Poznań i Lublin, gdzie średnie oczekiwania deweloperów oferujących mieszkania tej wielkości wzrosły względem grudnia 2020 r. o ok. 5 proc.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek wtórny

Systematycznie od kilku dziesiątych do mniej więcej 2 proc. w skali miesiąca rosną oczekiwania oferujących mieszkania z drugiej ręki, co podobnie jak w przypadku nowych mieszkań, przełożyło się na kilkunastoprocentowe wzrosty względem grudnia 2020 r.

Trzeba jednak pamiętać, że mówimy o średnich cenach ofertowych, a więc wpisywanych w ogłoszeniach sprzedaży, a nie ostatecznie w aktach notarialnych. Jak z kolei pisaliśmy w tekście „Ceny mieszkań rosną wolniej od oczekiwań sprzedających. Ile można wynegocjować przy zakupie?”, rozwarstwienie pomiędzy stawkami ofertowymi a transakcyjnymi powiększa się. Większe różnice tradycyjnie panują na rynku wtórnym, a sięgają nawet blisko 19 proc. (nominalnie ponad 2000 zł/mkw.).

Wracając jednak do stawek ofertowych, te w przypadku najmniejszych mieszkań (do 38 mkw.) były średnio od 8 do ponad 18 proc. wyższe niż w grudniu 2020 r. Wzrosty rzędu 10-18 proc. odnotowano w przypadku ofert sprzedaży nieco większych mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. Podobnie w ciągu roku zmieniły się średnie ceny ofertowe dyktowane przez sprzedających na rynku wtórnym mieszkania o powierzchni od 60 do 90 mkw.

Źródło: