Polska nie jest jedynym krajem UE, gdzie podatek od mieszkań oblicza się według ich metrażu. Podobnie funkcjonuje podatek w Czechach. U sąsiada widzimy też różnice.
Niedawny artykuł ekspertów RynekPierwotny.pl dotyczący zasad podatku katastralnego w Irlandii i samodzielnej wyceny nieruchomości przez tamtejszych podatników, wzbudził spore zainteresowanie. Tym razem warto jednak przyjrzeć się rozwiązaniom podatkowym, które funkcjonują w państwie położonym znacznie bliżej. Również dlatego, że czasem możemy przeczytać jakoby Polska była jedynym krajem UE naliczającym coroczny podatek od mieszkań i domów według ich powierzchni. Tymczasem podobne metrażowe rozwiązanie funkcjonuje np. w Czechach. Jednak polskie i czeskie zasady podatkowe w niektórych aspektach znacząco się różnią.
Czeski model podatkowy jest nieco hybrydowy
Czechy podobnie jak Polska na początku lat 90. przyjęły ustawę regulującą zasady naliczania i pobierania podatku od nieruchomości (zobacz: Zákon č. 338/1992 Sb. -Zákon České národní rady o dani z nemovitých věcí). Już na samym początku ten akt prawny wprowadza rozróżnienie na:
- podatek gruntowy
- podatek od budynków i lokali
Z naszego, polskiego punktu widzenia, czeskie rozwiązanie można określić jako nieco hybrydowe. W przypadku gruntów, opodatkowanie częściowo bazuje bowiem na wartości ziemi, choć ustalanej w uproszczony sposób. Natomiast budynki oraz lokale nadal są opodatkowane z uwzględnieniem ich powierzchni.
Kwota podatku w Czechach - złożony iloczyn
Analizując nieco dokładniej czeskie rozwiązania widzimy, że wspomniana „hybrydowość” jest niepełna. Otóż, jako podstawa opodatkowania nieruchomości częściej służy jednak powierzchnia. Na bazie wartości są opodatkowane m.in. grunty orne, przy czym podstawę opodatkowania stanowi wartość gruntu ustalona jako iloczyn jego powierzchni i średniej ceny 1 m kw. z rozporządzenia. Podstawę opodatkowania trzeba przemnożyć przez stawkę (1,35% dla gruntów ornych) i współczynnik lokalny obowiązujący na terenie gminy (od 0,50 do 1,50).
Jeżeli natomiast chodzi o działki budowlane, to podstawowa stawka (3,50 korony/m kw.) jest mnożona przez powierzchnię gruntu w m kw., a następnie trzeba jeszcze zastosować współczynnik inflacji, lokalny współczynnik ustalany przez gminę (0,5 do 5,0) oraz dodatkowy lokalizacyjny mnożnik wysokości podatku (1,0 - mała gmina, 4,5 - Praga).
Zasady u sąsiada jednak lepsze od naszych?
W dalszej kolejności warto sprawdzić, jak ustalany jest podatek od czeskich domów oraz mieszkań. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że w tym przypadku działa mechanizm podobny do opodatkowania gruntów budowlanych. Mianowicie, podatek mieszkaniowy obecnie stanowi iloczyn:
- podstawowej stawki wynoszącej 3,50 korony za 1 m kw.
- powierzchni domu/lokalu (dla mieszkań dodatkowo przemnożonej przez 1,20 lub 1,22)
- mnożnika zależnego od wielkości miejscowości (1,0 - mała gmina, 4,5 - Praga)
- współczynnika inflacji
- współczynnika lokalnego ustalanego przez gminę (od 0,5 do 5,0)
W praktyce podatkowy iloczyn bywa jeszcze bardziej skomplikowany, bo przepisy przewidują większe opodatkowanie 1 m kw. wyższych budynków, a gminy dodatkowo mogą nieco zwiększyć współczynnik z punktu 3. Najważniejszy wydaje się natomiast fakt, że mieszkańcy większych czeskich miejscowości płacą wyższy podatek. Podobnego mechanizmu nie ma u nas.
Czesi skarżyli się na podwyżkę podatkową
Od dość zawiłych wyjaśnień, warto przejść do bardziej praktycznych aspektów i odpowiedzi na pytanie, jaki podatek płaci przykładowy właściciel mieszkania z Pragi. Pamiętajmy bowiem, że w 2024 r. czeskie media zwracały uwagę na ogromne wzrosty podatku od mieszkań i domów (sięgające nawet 80%). Była to konsekwencja skokowych podwyżek stawek podatkowych. Przykładowo, stawka mieszkaniowa wzrosła z 2,0 koron do 3,5 korony za 1 m kw.
Zgodnie z doniesieniami lokalnych mediów, w 2023 r. właściciel siedemdziesięciometrowego mieszkania z praskiej dzielnicy Žižkov musiał zapłacić równowartość 326 zł tytułem rocznego podatku. Rok później, analogiczna danina wyniosła już 520 zł po przeliczeniu na polską walutę. W 2025 r. kwota podatku płaconego przez przykładowego prażanina była nieco wyższa ze względu na obowiązujący od 2024 r. mechanizm korekty inflacyjnej.
OECD również Czechom zaleca „kataster”
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przypominają, że Czechy podobnie jak Polska w 2025 r. otrzymały od OECD niewiążące zalecenie w sprawie przejścia na nieruchomościowy podatek naliczany od wartości. Pamiętajmy jednak, że sytuacja u południowego sąsiada jest nieco inna niż u nas. Po pierwsze, już w 2024 r. wprowadzono reformę podatku od nieruchomości połączoną z dużymi podwyżkami, co ma znaczenie polityczne. Po drugie, czeski podatek poprzez mnożnik zależny od wielkości gminy przynajmniej częściowo odzwierciedla lokalne różnice cen metrażu.
