Wycena nieruchomości przez państwo jest dość kłopotliwym aspektem podatku katastralnego. Czy zatem rolę wyceniającego może przejąć sam podatnik?
U zachodniego sąsiada rekalkulacja wartości podatkowych nieruchomości (bazujących na danych z lat 60., a nawet 30. XX wieku) okazała się poważnym przedsięwzięciem i wzbudziła emocje podatników. We Francji o rekalkulacji podatkowej wartości nieruchomości mówi się od lat, ale temat jest ciągle odsuwany. Dlatego jako podstawa opodatkowania służą dalej nieaktualne wartości czynszowe. Generalnie rzecz ujmując, masowa wycena i aktualizacja wartości nieruchomości do celów podatkowych bywa kłopotliwa - czasem bardziej politycznie niż organizacyjnie. Może się zatem pojawić pytanie, czy są kraje, w których to nie fiskus, lecz podatnik wycenia nieruchomości do celów podatku ad valorem. Eksperci RynekPierwotny.pl odpowiadają na to interesujące pytanie, opisując rozwiązania z Irlandii.
Ciekawy system wyceny jest stosowany w Irlandii
Poszukując ciekawych przykładów rozwiązań podatkowych, warto rozpocząć od państw Unii Europejskiej. Okazuje się, że wśród członków UE znajdziemy kraj, gdzie właściciel nieruchomości mieszkaniowej sam deklaruje wartość podatkową lokum. Chodzi o Irlandię oraz tamtejszy podatek od nieruchomości mieszkaniowych (Local Property Tax - LPT).
Opisywany podatek ustala się z uwzględnieniem dokładnej lub przybliżonej wartości podatkowej. Dla nieruchomości wartych poniżej 2,1 miliona euro, obowiązuje uproszczony system przedziałów wartości i niezmiennych kwot podatku w obrębie całych przedziałów. Przykładowo, jeśli podatnik oszacuje wartość swojej nieruchomości mieszkaniowej jako 525 001 euro – 630 000 euro, to roczny podatek dla całego tego zakresu wyniesie 523 euro.
W przypadku nieruchomości wartych więcej niż 2,1 miliona euro, podatek jest obliczany na podstawie dokładnej wartości rynkowej - z użyciem następującej skali:
- 0,0906% wartości nieruchomości do 1,26 miliona euro
- 0,25% wartości nieruchomości z przedziału 1,26 - 2,1 miliona euro
- 0,30% wartości nieruchomości od nadwyżki ponad 2,1 miliona euro
Co ważne, irlandzkie samorządy (county councils) posiadają pewną autonomię, gdyż mogą modyfikować wysokość pobieranego podatku w przedziale od minus 15% do plus 15%.
Zaniżona wartość nieruchomości - jakie są skutki?
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że jeśli analizujemy system taki jak opisywany powyżej, to może rodzić się pytanie o sposoby zapobiegania nadużyciom ze strony podatników. W przypadku Irlandii, podatnik deklaruje wycenę, która będzie obowiązywać przez okres pięcioletni (przykładowo: wycena na dzień 1 listopada 2025 r. ma zastosowanie w latach 2026 - 2030).
Zaniżanie wartości nieruchomości do celów podatkowych może skończyć się problemami przy sprzedaży lokum. Do przeniesienia własności domu lub lokalu wymagane jest bowiem potwierdzenie przez fiskusa prawidłowości wcześniejszych rozliczeń. Jeżeli cena sprzedaży przekracza 400 000 euro lub 500 000 euro (wyższy limit dla Dublina), a także mocno (o ponad 25%) różni się od dokładnej wartości deklarowanej wcześniej lub od górnej granicy przedziału wartości (np. 525 001 – 630 000 euro), to potrzebne będą wyjaśnienia podatnika dotyczące zasadności wcześniejszej wyceny.
Zaniżona wycena może powodować problemy z fiskusem jeszcze przed sprzedażą, co również będzie skutkowało koniecznością zapłacenia brakującej sumy podatku i odsetek. Jeżeli natomiast w przyszłości znajdzie się osoba zainteresowana zakupem danego lokum, to w interesie tego nabywcy będzie leżało potwierdzenie prawidłowości deklarowanej wcześniej wartości podatkowej. Chodzi m.in. o to, aby na skutek działań organu podatkowego nie trzeba było deklarować nowej podwyższonej wartości podatkowej już po zakupie lokum i jednocześnie przed upływem pięcioletniego terminu aktualizacji.
Nie tylko obowiązki dla obywatela, ale też pomoc
Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, opisywany wyżej system może być dość wygodny z punktu widzenia organów podatkowych, lecz nie zwalnia ich z konieczności gromadzenia danych cenowych o nieruchomościach, a także z masowej wyceny - przynajmniej w podstawowym zakresie. Chodzi na przykład o argumenty w sporze z podatnikiem, który twierdzi, że jego własna wycena podatkowa była jednak odpowiednia.
Poza tym, jeżeli na podatników jest nakładany obowiązek samodzielnego deklarowania wartości nieruchomości, to wskazane byłoby zapewnienie im pomocy. Irlandzki fiskus proponuje skorzystanie ze specjalnej mapy prezentującej bardzo przybliżone wyceny nieruchomości mieszkaniowych w okolicy i zachęca do przeglądania rejestru transakcji online. Obydwa te narzędzia na pewno mogłyby być bardziej szczegółowe i tym samym bardziej przydatne. Nie dziwi zatem fakt, że nawet właściciele tańszych nieruchomości (opodatkowanych według przedziałów wartości), jednak czasem korzystają z pomocy rzeczoznawcy.
