Koniec kryzysu? Deweloperzy wracają na szczyt. Sprzedaż mieszkań rośnie, a „Bezpieczny kredyt” jeszcze ją zwiększy

Sprzedaż mieszkań zaraportowana przez największych giełdowych deweloperów rośnie z kwartału na kwartał. Biorąc pod uwagę dynamikę roczną, już prawie wszystkie z analizowanych spółek sprzedały więcej lokali niż przed rokiem, ale to także efekt niskiej bazy po prawdziwym załamaniu w 2022 r. Deweloperzy mówią o powrocie klientów kupujących na kredyt, a właśnie ruszył rządowy program dopłat do hipotek, w efekcie branżowy giełdowy indeks bije kilkuletnie szczyty notowań.

Po każdym zakończonym kwartale większość giełdowych deweloperów przekazuje na rynek zbiorcze informacje dotyczące statystyk sprzedażowych. Ci, którzy to robią, znajdują się w naszym zbiorczym zestawieniu. Dynamika sprzedaży pokazuje, że z kwartału na kwartał jest coraz lepiej pod względem liczby sprzedawanych mieszkań.

Już pierwszy kwartał 2023 r. pokazywał, że giełdowi deweloperzy zaczynają sprzedawać coraz więcej mieszkań, notując przy tym wzrosty sprzedaży rzędu kilkudziesięciu procent w ujęciu kwartał do kwartału. U części nastąpiło także odbicie sprzedaży w ujęciu rok do roku, ale u innych roczna dynamika wciąż była na sporym minusie.

Statystyki po drugim kwartale

Zakończony drugi kwartał 2023 r. był już dla prawie wszystkich największych deweloperów lepszy niż ten sprzed roku, kiedy nastąpiło prawdziwe załamanie sprzedaży rzędu 50-60 proc. Pod kreską był tylko Dekpol, który jednak poprawił się za okres całego pierwszego półrocza. Najlepiej w ujęciu rok do roku wypadł wzrost wolumenów sprzedaży Marvipolu (+244 proc.), a o blisko 100 proc. wynik poprawił Lokum. Dane dotyczące sprzedaży poszczególnych spółek notowanych na GPW oraz tych z rynku Catalyst dostępne są tutaj. W sumie wolumen analizowanych spółek wzrósł o 38 proc.

Niska baza, jaką są ubiegłoroczne wyniki, bez wątpienia wpłynęła na dane statystyczne, ale wzrost sprzedaży jest niezaprzeczalny, bo konsekwentnie rosną wolumeny spółek od dna wyznaczonego w III kwartale ubiegłego roku, kiedy to analizowana dziesiątka sprzedała w sumie poniżej 2000 mieszkań, natomiast w II kwartale 2023 r. było to już blisko 3500 lokali.

W poprzednim kwartale nominalnie najwięcej mieszkań sprzedał Dom Development (931), który jednak jako jedyny nie odnotował dwucyfrowej dynamiki sprzedaży w ujęciu kwartał do kwartału. Tutaj liderem był inny gigant, czyli Atal, który sprzedał ich 740, czyli o 84 proc. więcej niż w pierwszych trzech miesiącach roku. W sumie w ujęciu kwartał do kwartału sprzedaż skoczyła o 24 proc.

Po pierwszym półroczu Marvipol i Lokum notują wzrosty sprzedaży większe niż 100 proc. w porównaniu z pierwszym półroczem 2022 r. Sprzedaż ruszyła też w Inpro (+78 proc.), a na dwucyfrowym plusie są jeszcze najwięksi deweloperzy, jak Develia i Dom Development. Gorsze wyniki po całym pierwszym półroczu ma m.in. Atal (-14,5 proc.)

W sumie patrząc tylko na analizowaną dziesiątkę deweloperów z giełdy akcji, sprzedaż w I półroczu była wyższa o prawie 10 proc. od tej sprzed roku. Jeszcze więcej wzrosła (+14 proc.), jeśli brać pod uwagę także te firmy (m.in. Murapol, Robyg) których obligacje notowane są na rynku Catalyst.

Branża dała zarobić na GPW

Większa liczba sprzedawanych mieszkań, a przede wszystkim perspektywy dla branży i nadzieje związane z rządowym programem „Bezpieczny kredyty 2 proc.” oraz poprawą warunków kredytowych dla pozostałych chętnych na zakup kolejnego mieszkania zostały zauważone przez inwestorów.

Giełdowy indeks WIG-Nieruchomości zyskał od początku roku już 47 proc., najwięcej ze wszystkich branżowych. Od dołka z października 2022 r. odbił się o 67 proc. i jest najwyżej od maja…2008 r. Ceny akcji takich spółek jak Dom Development, Atal, Develia są na kilkunastoletnich, a nawet historycznych szczytach.

Co najważniejsze, rekordowe wyceny indeks i poszczególne spółki osiągnęły jeszcze przed (obecnie je poprawiają) rozkręceniem się rządowego programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, na który branża liczyła w kontekście pobudzenia popytu na kredyty hipoteczne. Ten, gdy na horyzoncie były dalsze podwyżki stóp procentowych, a zdolność kredytowa uginała się pod naporem wytycznych KNF i polityki banków, szorował po dnie.

Sytuacja jednak uległa zmianie, perspektywy się poprawiły, KNF obniżyła wymagania, a ekonomiści zaczynają mówić nawet o obniżkach stóp procentowych, mimo że inflacja jest daleko od celu Rady Polityki Pieniężnej. Zareagowały na to ceny mieszkań, które po ustabilizowaniu się znów mają rosnąć w dużych miastach wraz z powolnym odradzaniem się popytu na kredyt hipoteczny.

„Widzimy, że osoby, które musiały wstrzymać się z zakupem mieszkania w ostatnich kwartałach, m.in. ze względu na niską zdolność kredytową, zaczęły wracać do biur sprzedaży. W II kwartale br. obserwowaliśmy też wzrost liczby transakcji przeprowadzanych przy udziale kredytu, które stanowią aktualnie blisko 50 proc. zawieranych umów. Jest to wynik zbliżony do tego, jaki odnotowywaliśmy przed wybuchem wojny i serią podwyżek stóp procentowych – komentował w informacji prasowej Andrzej Oślizło, prezes Develii.

Źródło: