Po podwyżkach średnich cen transakcyjnych mieszkań w I kw. 2023 r. w największych polskich miastach, z dalszymi wzrostami możemy mieć do czynienia także w drugim kwartale – taki wniosek można wysnuć z najnowszego odczyt indeksu urban.one. Wpływ na wzrost cen ma mieć ograniczana podaż przed deweloperów, rosnące koszty budowy oraz oczekiwany przez rynek „bezpieczny kredyt 2 proc.”
W kwietniu 2023 r. odczyt indeksu urban.one przygotowywanego dla największych polskich miast przez Cenatorium dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” wyniósł 121,4 pkt. i był o 0,74 pkt. wyższy niż w marcu i jednocześnie o 3,51 pkt. wyższy niż rok wcześniej.
Odczyt indeksu znalazł się na najwyższym poziomie w jego historii, po raz pierwszy przekraczając 121 pkt. Kwiecień był piątym miesiącem z rzędu ze wzrostem, co mogłoby sugerować, że również drugi kwartał 2023 r., podobnie jak pierwsze trzy miesiące 2023 r., przyniesie wzrost średnich kwot płaconych za mieszkania w Polsce.
„Bezpieczny kredyt 2 proc. ożywi rynek”
Zdaniem Tomasza Narkuna, eksperta rynku nieruchomości, rynek obecnie wyczekuje na start rządowego programu wprowadzającego „bezpieczny kredyt 2 proc.”.
– Gdyby nie kredyt 2%, który wchodzi w życie w lipcu, to rynek wyglądałby troszeczkę inaczej. Jest to bez wątpienia dopalacz na rynku nieruchomości i takie wlanie optymizmu do deweloperów, pośredników i wszystkich uczestników rynku – zauważył niedawno Tomasz Narkun w rozmowie z Krzysztofem Kolanym podczas Konferencji WallStreet27.
Optymizm potencjalnych klientów chcących posiłkować się kredytem hipotecznym może powodować również wychodząca w ostatnich miesiącach z ubiegłorocznego dołku zdolność kredytowa. Jak w najnowszym artykule pisze Michał Kisiel, analityk Bankier.pl, „na hipotecznym rollercoasterze” pojawiła się mała górka”.
Tymczasem jeszcze w tym tygodniu, najprawdopodobniej we wtorek, Komisja Nadzoru Finansowego wyda nową rekomendację, która otworzy drogę do wyliczania zdolności kredytowej klientów w oparciu o wysokość raty już po dopłacie.
Rosną koszty, spada podaż
Przyszłe podwyżki średnich cen transakcyjnych mogą wynikać także z ręcznego sterowania podażą przed deweloperów. Po marcowym powiewie wiosny, w kwietniu na placach budów nie było już śladu. Deweloperzy ruszyli wówczas z budową jedynie 6981 mieszkań, co oznaczało spadek o 37,1 proc. w ujęciu rocznym. Względem kwietnia 2021 r. nowych budów było z kolei mniej o blisko 54 proc. Wyłączając kwiecień 2020 r., był to najgorszy czwarty miesiąc roku od dziewięciu lat.
Kwiecień przyniósł także wzrost cen materiałów budowlanych. Jak zauważa Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, te w kwietniu były wyższe średnio o 8 proc. niż przed rokiem.
– Podrożała większość materiałów budowlanych, najmocniej cement i wapno. Spadły za to ceny drewna, płyt OSB czy izolacji termicznych – wylicza Małgorzata Wełnowska.
Ceny mieszkań wolniejsze od inflacji
Średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych, przynajmniej te zanotowane w I kw. 2023 r. w największych polskich miastach, rosły jednak w ujęciu rocznym nadal wolniej niż indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI).
– Wzrosty cen mieszkań nie są one w stanie pokonać wysokiej inflacji. Nawet pomimo tego, iż lokowanie nadwyżek finansowych na rynku mieszkaniowym nie jest jednoznaczne z uzyskaniem wysokiej rentowności z takiej inwestycji, to chętnych do nabywania lokali mieszkalnych w celach inwestycyjnych nie brakuje. Największy popyt dotyczy mieszkań małych, czyli jedno- i dwupokojowych, które traktowane są jako najlepsze dobro inwestycyjne. Takie lokale zarówno łatwo wynająć jak i sprzedać. Również osoby nabywające na własne potrzeby ze względu na wysokie ceny całkowite bardziej zainteresowane są mniejszymi metrażami – twierdzi Małgorzata Wełnowska.
Jak dodaje, inwestujący w nieruchomości poszukują najczęściej mieszkań położonych w centralnych częściach miast, w pobliżu uczelni czy zagłębi biurowych. Kupujący na własne potrzeby koncentrują swoje poszukiwania najczęściej w bardziej oddalonych od centrum a tym samym tańszych lokalizacjach.
W kwietniu obniżyła się za to wartość indeksu urban.one liczonego dla całej Polski (107,59 pkt i -0,38 pkt. m/m) jak i Warszawy (118,77 pkt. i -0,74 pkt. m/m). W przypadku stolicy od pół roku odczyt indeksu oscyluje wokół 119 pkt.
Wzrósł i to aż o 1,32 pkt. w ujęciu miesięcznym, za to odczyt indeksu urban.one prezentującego sytuację na rynku działek budowlanych. Tam, jak pisaliśmy niedawno, do głosu ponownie wróciły podwyżki.
Wzrosty średnich cen transakcyjnych działek budowlanych wróciły do porządku dziennego po trwającej pół roku przerwie. Spadki notowane zwłaszcza w drugiej połowie 2022 r. sprawiły jednak, że na niektórych rynkach wciąż za grunty budowlane (w przeliczeniu na mkw.) płacono przeciętnie mniej niż rok wcześniej.
