10 tys. zł/mkw. w Warszawie? Pięć lat temu psychologiczna bariera, dziś jak biały kruk

Pięć lat minęło od w chwili, w której średnia cena ofertowa notowana na rynku pierwotnym w Warszawie przekroczyła psychologiczną wówczas barierę 10 tys. zł/mkw. Dziś takich stawek ze świecą szukać. I choć wzrost cen w ostatnim czasie zwolnił niemal do zera, to w ciągu tych pięciu lat podwyżki kwot płaconych za mieszkania sięgnęły 60 proc., a stawki widniejące w ogłoszeniach urosły nawet o 80 proc.

Jesienią 2020 r. u progu tzw. drugiej fali pandemii COVID-19 donosiliśmy, że w Warszawie „pękło 10 tys. zł/mkw.”. Choć wówczas brzmiało to tak, jakby oczekiwania sprzedających sforsowały psychologiczną barierę, a od tego czasu minęło raptem pięć lat, to rynek nieruchomości, również stołeczny, wyznaczył w tym relatywnie krótkim czasie znacznie wyższe cenowe szczyty.

W Warszawie ceny wyhamowały najmocniej

Biorąc pod uwagę ostatni rok, Warszawa jest, obok Krakowa, jednym z dwóch miast, w których przeciętne oczekiwania deweloperów najmocniej wyhamowały. Dość powiedzieć, że – opierając się na danych Otodom Analytics za lipiec 2025 r. – w przypadku kawalerek średnia cena ofertowa obniżyła się w ciągu roku o blisko 2 proc. Średnia wycena większych metraży wzrosła w tym czasie odpowiednio o 0,6 proc. r/r (40-59 mkw.) oraz 2,4 proc. (60-89 mkw.).

Wyraźniejsze obniżki – od blisko 2 do ponad 4,5 proc. - w ujęciu rocznym zanotowano na rynku wtórnym.

„Bezpieczny kredyt wystrzelił ceny”

Jeśli jednak na dane spojrzymy we wspomnianym na początku ujęciu pięcioletnim, na rynku pierwotnym będziemy mieli do czynienia ze wzrostami wahającymi się od ok. 69 proc. do 79 proc. O tyle bowiem – z 9682 zł/mkw. do 17 340 zł/mkw. - wzrosła przeciętna wycena nowych mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw.

Znacznie więcej – średnio 18 730 zł/mkw. oczekiwano w lipcu 2025 r. za kawalerki (do 40 mkw.), przy wzroście w ciągu ostatnich pięciu lat o 69,4 proc. Na pocieszenie szukającym własnego „M” pozostaje fakt, że przed rokiem w ogłoszeniach sprzedaży lokali o tym metrażu deweloperzy wpisywali przeciętnie ponad 19 tys. zł/mkw.

Kawalerki z drugiej ręki przed rokiem przebiły z kolei jeszcze wyższy pułap – 20 tys. zł/mkw. W lipcu 2025 r. deweloperzy oczekiwali średnio 19 108 zł/mkw. – o 4,7 proc. mniej niż rok wcześniej i jednocześnie o 53,4 proc. więcej niż w lipcu 2020 r. Biorąc pod uwagę tylko mieszkania oferowane na rynku wtórnym, najmocniej w ujęciu pięcioletnim – o niespełna 60 proc. – wzrosła średnia wycena dużych lokali o powierzchni od 60 do 89 mkw.

Co słychać w dzielnicach?

Pozostając przy średnich cenach ofertowych, a więc kwota wpisywanych w ogłoszeniach i podlegających negocjacjom, w tzw. międzyczasie, konkretnie w listopadzie 2023 r., gdy rynek rozgrzany był do czerwoności za sprawą rządowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych „Bezpieczny kredyt 2 proc.,” pisaliśmy, że w Warszawie nie było już dzielnicy, w której średnia cena ofertowa mieszkania nie przekraczałaby 10 tys. zł/mkw.

We wrześniu 2025 r., w oparciu o najnowsze dane SonarHome.pl, stawki wahały się od ok. 11,5 tys. zł/mkw. w Rembertowie do 19 751 zł/mkw. w Śródmieściu. W zdecydowanej większości dzielnic zanotowano obniżkę w ujęciu rocznym. Dość powiedzieć, że przed rokiem w Śródmieściu oczekiwano przeciętnie ponad 20,6 tys. zł/mkw.

W ciągu ostatnich pięciu lat przeciętne kwoty wpisywane w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży mieszkań w poszczególnych dzielnicach wzrosły jednak od 41,5 proc. we wspomnianym najdroższym Śródmieściu do ponad 60 proc. w najtańszych dzielnicach – Rembertowie i Wawrze.

Mieszkania podrożały nawet o 60 proc.

W tak wyraźnym tempie rosły nie tylko oczekiwania sprzedających, ale i kwoty wpisywane w aktach notarialnych. Nie wszystkie metraże drożały jednak w jednakowym tempie. Zgodnie z danymi Bankier.pl udostępnionymi przez Cenatorium, biorąc pod uwagę ujęcie pięcioletnie (od II kw. 2020 do II kw. 2025 r.), najmocniej – o 60,4 proc. wzrosła średnia kwota płacona za kawalerki (do 35 mkw.), za które w II kw. 2025 r. płacono przeciętnie 16 392 zł/mkw. Nominalnie wzrost wyniósł ponad 6,1 tys. zł/mkw. a próg 10 tys. zł/mkw. został przekroczony ponad pięć lat temu – w I kw. 2020 r.

Mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. podrożały w tym czasie w aktach notarialnych o 48,9 proc. Na tak wyraźne wzrosty wpłynęła przede wszystkim sytuacja notowana w 2023 r. i na początku 2024 r., a więc chwilę przed, w trakcie i kilka miesięcy po wygaszeniu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Pomiędzy II kw. 2023 a II kw. 2024 r. średnie stawki w przypadku wspomnianych metraży wzrosły odpowiednio o 22,7 proc. i 20,6 proc.

Biorąc pod uwagę jedynie kawalerki Warszawa była liderem wzrostów wśród największych polskich miast. Dla porównania, w Gdańsku w ciągu ostatnich pięciu lat najmniejsze mieszkania podrożały przeciętnie o 35 proc.

Znacznie stabilniej kształtowały się średnie stawki płacone za większe mieszkania. W aktach notarialnych dotyczących mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw. wpisywano średnio o 28,4 proc. więcej. Z kolei mieszkania ponad 80-metrowe podrożały w tym czasie średnio o 15,7 proc. W obu przypadkach wzrost cen notowany w Warszawie był najmniejszym spośród ośmiu analizowanych miast (Warszawa, Poznań, Łódź, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Lublin, Olsztyn).

Wytchnienie szukającym własnego „M” dał ostatni rok, w którym średnie ceny mieszkań we wspomnianym metrażu obniżyły się odpowiednio o 0,3 i 1,8 proc. Za wyjątkowo stabilne w ostatnim roku należy uznać także przeciętne kwoty płacone za mniejsze i najpopularniejsze mieszkania. W ujęciu rocznym wzrosły one średnio o 1,2 proc. (0-35 mkw.) oraz 1,3 proc. (35-60 mkw.).

Źródło: