Z raportów giełdowych deweloperów wynika, że pierwszy kwartał 2023 r. przyniósł poprawą wyników sprzedażowych względem czwartego kwartału poprzedniego roku, a część z nich zanotowała też wyraźne odbicie liczone w ujęciu rocznym. Branżowy indeks od kilku miesięcy jest w silnym trendzie wzrostowym i znajduje się w okolicach kilkunastoletniego szczytu z 2021 r.
Branżowy indeks WIG-Nieruchomości od 6 miesięcy jest w silnym trendzie wzrostowym, w czasie którego zyskał już 37 proc. Tylko od początku roku to ponad 20,5 proc. na plusie i pod względem stopy zwrotu ustępuje na GPW tylko indeksowi budownictwa (21,5 proc.). Do kilkunastoletniego szczytu z 2021 r. dzieliło go po czwartku 2,2 proc.
Największa w tym zasługa Develi i Dom Developmentu, których udział w indeksie przekracza 44 proc., a których kursy dynamicznie rosły od jesiennego dołka. Od poczatku roku kurs Develi zyskał 38 proc. a DomDevu 44 proc. Notowania wspierały m.in. raportowane wyniki finansowe, które w obu przypadkach były lepsze niż w roku 2021. Nie bez znaczenia były rekomendacje, które na pierwszy plan wysuwały perspektywy branży rysujace się wraz z nowymi pomysłami na urządzenie rynku nieruchomości.
Inwestorzy dostrzegli też czynniki (o których nieco niżej), powodujące, że sprzedaż w ostatnim kwartale nie była już tak tragiczna jak w poprzednich okresach, kiedy obserwowane były spadki nawet rzędu 60-70 proc. w drugim i trzecim kwartale u branych pod uwagę w zestawieniu deweloperów. W całym 2022 r. sprzedaż spadła w większości przypadków o 40-50 proc.
Dane za I kwartał 2023 r. pokazują, że tacy deweloperzy jak Lokum czy Inpro zaliczyli odbicie z dynamiką przekraczającą 100 proc. na sprzedaży odpowiednio 156 i 167 mieszkań. Wikana sprzedała tylko 38 mieszkań, czyli o 56 proc. mniej rdr. Echo sprzedało o 47 proc. mniej mieszkań, a bez uwzględnienia wolumenu Archiconu było to 69 proc. mniej. W sumie 10 prezentowany deweloperów (Echo i Archicon oddzielnie) poinformowało o sprzedaży 2788 mieszkań, czyli o 11,8 proc. mniej niż w I kw. 2022 r.
Wśród największych, wspomniany Dom Development zaraportował sprzedaż 914 mieszkań, czyli prawie 21 proc. więcej niż w roku ubiegłym. Develia pokazała spadek (sprzedaż 533 mieszkań), to jednak trzeba pamiętać o wysokiej bazie, bo spółka w I kw. 2022 r. jeszcze notowała wzrost wolumenów, inaczej niż reszta rynku. Ogólny wynik w dół ciągnęły wolumeny m.in. Atalu, który sprzedał 406 mieszkań, czyli o 44 proc. mniej rdr.
Porównanie rok do roku wskazuje na pewne wyhamowanie spadków sprzedaży. Zestawienie kwartał do kwartału świadczy o dużo lepszej sprzedaży za pierwsze trzy miesiące 2023 r. niż w końcówce ubiegłego roku, gdy rynek hipoteczny najmocniej odczuwał skutki wcześniejszych działań RPP i KNF-u. W sumie w I kw. br. prezentowani deweloperzy sprzedali o 17 proc. więcej mieszkań niż w IV kwartale 2022 r.
Ostanie miesiące przyniosły prawdziwą ofensywę zmian dotyczących rynku nieruchomości. Rok wyborczy rządzi się swoimi prawami, a kwestie mieszkaniowe wyrastają na główną kartę przetargową w rozgrywce o głosy wyborców. Donald Tusk zaproponował wprowadzenie kredytu 0 proc. Rządząca partia proceduje przepisy dotyczące kredytu na 2 proc. Chociaż ich wprowadzenie to przyszłość, to nie pozostają one bez wpływu na rynek mieszkań już teraz.
Poza tym stabilizacji uległa sytuacja z kredytami hipotecznymi. „Lekkie odbicie od dna – tak można podsumować marzec na rynku kredytów hipotecznych” – pisze w swoim artykule analityk Bankier.pl Michał Kisiel. Faktem jest, że RPP od kilku miesięcy nie podnosi stóp procentowych, a KNF złagodziła nieco warunki oceny zdolności kredytowej. Wkrótce do oferty banków mają wejść też kredyty oparte o WIRON, który to wskaźnik obecnie jest korzystniejszy dla klientów niż WIBOR (choć nie musi tak być w przyszłosci).
Póki co sprzedaż jest daleko od poziomów z 2021 r. bo osiągniecie zdolności kredytowej ciągle jest bardzo wymagające. Trudno poza tym określić, jakie są perspektywy obniżki stóp, a tym samym podjąć decyzję o wyborze kredytu ze zmienną lub stałą stopą. Klienci gotówkowi to według pośredników obecnie większość kupujących, jednak nie są w stanie zapełnić kredytowej luki, o której skali świadczą statystyki BIK. Dopiero przyszłość i nowe rozwiązania legislacyjne mają wesprzeć popyt, bo podaż, póki co według danych NBP jest wysoka.
"Na przestrzeni I kwartału obserwowaliśmy stopniowy, ale coraz wyraźniejszy powrót klientów, którzy zakup nowego lokum finansują z pomocą kredytu hipotecznego. (…) Wpływ na zachodzące na rynku zmiany bez wątpienia ma też zapowiadany program Bezpieczny kredyt 2 proc. " - powiedział, cytowany w komunikacie prasowym, Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper.
"Propozycja rządowego wsparcia przekłada się też na mobilizację tych klientów, którzy nie będą mogli z niego skorzystać i przez to przyspieszają swoje plany zakupowe, tak by móc je zrealizować, zanim na rynek mieszkaniowy wkroczą beneficjenci programu – przez co oferta dostępnych na rynku mieszkań zostanie znacząco uszczuplona, a ceny pójdą w górę" – dodał prezes dewelopera.
Przyjęty przez rząd program „Pierwsze mieszkanie” nie poprawi w zauważalny sposób dostępności mieszkań, natomiast może przełożyć się na większą aktywność kupujących i w rezultacie na przyspieszenie wzrostu cen na rynku pierwotnym – uważają podobnie eksperci z DM Trigon.
Oddzielną kwestią pozostają realizowane przez deweloperów marże w I kwartale. Informacje na ten temat znajdą się w raportach okresowych, które na rynku zaczną się pojawiać w maju.
