Kupić czy wynająć mieszkanie? Policzyliśmy

Wyraźnie stabilizujące się, choć na szczycie, ceny mieszkań i taniejące kredyty mieszkaniowe sprawiły, że zakup mieszkania może zwrócić się w porównaniu z najmem szybciej niż przed rokiem. Na Bankier.pl policzyliśmy, jak kupno własnego „M” – przynajmniej w kontekście całkowitych kosztów – wypada w konfrontacji z najmem mieszkania.

W II kw. 2025 r. było pod tym względem również lepiej niż przed czterema laty, gdy zarówno rynek sprzedaży mieszkań jak i najmu nie doświadczyły jeszcze największych w ostatnim czasie zawirowań – „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” oraz wybuchu wojny na Ukrainie.

Przy tak podstawowej życiowej decyzji, jaką jest zakup mieszkania, zwłaszcza pierwszego, jest znacznie więcej blasków i cieni, które należy rozważyć. W naszych obliczeniach wzięliśmy jednak pod uwagę wyłącznie koszty, jakie trzeba ponieść, decydując się na zakup mieszkania oraz kwocie, jaką w tym samym czasie należy przelać na konto właściciela wynajmowanego przez nas mieszkania.

Nie braliśmy pod uwagę kosztów, jakie należy ponieść już na starcie, a więc taksy notarialnej, opłat sądowych a w przypadku mieszkań z drugiej ręki również podatku od czynności cywilnoprawnych czy ewentualnej opłaty dla agenta.

Pominęliśmy zatem trudne do oszacowania i nieprzeliczalne na pieniądze kwestie jak choćby swobodę i łatwość zmiany miejsca zamieszkania czy mniejszą odpowiedzialność za lokal w przypadku wynajmujących oraz fakt ostatecznego dojścia do własności w przypadku zakupu mieszkania – czy to za gotówkę, czy posiłkując się kredytem.

Koszt zakupu mieszkania i najmu – jak to policzyliśmy?

W obu przypadkach analizie poddaliśmy 50-metrowy lokal. Koszt kredytu, zarówno wysokość odsetek jak i całkowitą sumę, jaką trzeba oddać bankowi, policzyliśmy w oparciu o: 20-procentowy wkład własny, raty równe i oprocentowanie okresowo stałe jako średnia z ofert banków w kwietniu 2022, 2023, 2024 i 2025 r. na podstawie danych Bankier.pl.

Przyjęliśmy także, że oprocentowanie nie ulega zmianie przez cały okres spłaty kredytu. Do łącznego kosztu zakupu mieszkania na kredyt dodaliśmy, rzecz jasna, środki przeznaczone na wkład własny. CO istotne, w analizie pominęliśmy sytuację, w której spłacający kredyt, refinansuje go.

Do obliczenia kosztów zakupu mieszkania posłużyły nam dane Bankier.pl udostępnione przez Cenatorium dotyczące średnich cen transakcyjnych w drugich kwartałach lat 2022 – 2025. Koszty najmu oszacowaliśmy na podstawie opisywanych na Bankier.pl co miesiąc danych Otodom Analytics, a obrazujących średnie ceny ofertowe w II kw. 2022, 2023, 2024 i 2025 r.

Jako że trudno przewidzieć, jak będą zachowywały się ceny najmu w kolejnych latach, przyjęliśmy założenie, że wysokość czynszu nie ulegnie zmianie od chwili podpisania umowy. Analogicznie jak w przypadku oprocentowania kredytu.

W przypadku zakupu mieszkania należy też pamiętać o dodatkowych kosztach, które trzeba ponieść już na starcie. To taksa notarialna, opłaty sądowe a w przypadku części mieszkań z drugiej ręki również podatek od czynności cywilnoprawnych oraz prowizja dla agenta.

Ceny uspokoiły się po burzy

Ostatnie dwa lata na rynku najmu oraz ostatni rok na rynku sprzedaży mieszkań to czas stabilizacji – pełzających w górę stawek przeplatanych spadkami.

Zgodnie z danymi za II kw. 2025 r., średnie ceny metra kwadratowego w przypadku 50-metrowych mieszkań wahały się od 8905 zł w Łodzi do 14 158 zł w Warszawie. W ujęciu rocznym wzrost stawek w żadnym z analizowanych miast nie przekroczył 3 proc. a w Gdańsku zanotowano nawet obniżkę średniej ceny transakcyjnej w ujęciu rocznym – o 0,9 proc.

W analizowanym okresie stabilnie zachowywała się także wycena mieszkań oferowanych na rynku najmu. W przypadku rzeczonych 50-metrowych lokali zanotowano wzrost przeciętnych kwot wpisywanych w ogłoszeniach od 1,9 proc. w Gdańsku do 3,7 proc. w Poznaniu.

W ujęciu trzyletnim, a więc uwzględniającym wpływ na stawki „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” oraz wybuchu wojny na Ukrainie, mówimy jednak o wzrostach średnich kwot oczekiwanych przez wynajmujących od ok. 30 proc. w Łodzi i Wrocławiu do ponad 46 proc. w Krakowie oraz średnich cenach transakcyjnych mieszkań wyższych o 23 – 38 proc.

Kupno mieszkania a najem – kiedy wyjdziemy „na zero”?

Jak wynika z danych zebranych przez Bankier.pl, w ciągu roku liczba miesięcznych czynszów, które należałoby zapłacić wynajmującemu równa kwocie, jaką należałoby zapłacić za 50-metrowe mieszkanie, zmniejszyła się.

Wydatek poniesiony na zakup 50-metrowego mieszkania, w przypadku sześciu największych polskich miast, najszybciej, bo po niespełna 15 latach, „zwróci” się w Gdańsku. Łączny koszt jest bowiem równy środkom potrzebnym na opłacenie 180 miesięcznych czynszów. Podobny współczynnik (182) zanotowano w Warszawie.

Podobnie jak jak kwartał wcześniej oraz w poprzednich latach, najwięcej czasu, by „wyjść na zero” potrzeba w Krakowie – w II kw. 2025 r. były to 204 miesiące, miesięcy, czyli dokładnie 17 lat.

Przed czterema laty, a więc w II kw. 2021 r., jeszcze przed wystrzałem stawek najmu spowodowanym wybuchem wojny na Ukrainie i napływem do Polski uchodźców oraz na długo przed uruchomieniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który wyraźnie podbił ceny mieszkań, wysokość wspomnianego współczynnika wahała się od 189 miesięcy we Wrocławiu przez 193 miesiące w Warszawie do 234 miesięcy w Krakowie. Jedynie we wspomnianej stolicy Dolnego Śląska był on niższy.

Rata vs czynsz

Jak tymczasem wypada zakup mieszkania na kredyt w porównaniu z wynajmem? Zacznijmy od porównania miesięcznych rat z przeciętnym miesięcznym czynszem.

Przede wszystkim wysokość rat (przy wspomnianym wcześniej założeniu rat równych) obniżyła się w ujęciu kwartalnym w analizowanych miastach o nieco ponad 4 proc. Nominalnie w kieszeniach kredytobiorców zostaje od nieco ponad 100 zł (Łódź) do 180 zł (Warszawa).

Inaczej niż trzy miesiące wcześniej, w jednym z miast modelowa rata (przy założeniu wzięcia kredytu w II kw. 2025 r. i wynajęcia mieszkania w tym samym czasie) była niższa od przeciętnego czynszu. Taka sytuacja miała miejsce w Gdańsku. W pozostałych miastach różnice na niekorzyść rat wahały się od 0,3 proc. w Warszawie do 13 proc. w Krakowie. Nominalnie od 13 do 408 zł/m-c.

W przypadku symulacji przeprowadzonej dla Gdańska, potencjalny kredytobiorca od kwietnia 2025 r. do końca sierpnia 2025 r. zwrócił bankowi 16 046 zł, z czego 13 030 zł stanowiły odsetki. Gdyby w tym samym czasie wynajmował to samo mieszkanie, na konto wynajmującego przelałby 16 150 zł.

Gdyby analogiczne porównanie przenieść w czasie o rok, do II kw. 2024 r., na konto banku od początku kwietnia 2024 r. do końca sierpnia 2025 r. trafiłoby 59 394 zł. Najem pochłonąłby w analizowanym okresie 53 669 zł – o ponad 10 proc. więcej.

Łączny koszt mieszkania na kredyt i czynszu

Przejdźmy teraz do kwoty, jaką łącznie trzeba by zapłacić mieszkanie, biorąc kredyt na 25 lat i nie refinansując go. Jak wynika z obliczeń Bankier.pl dokonanych na podstawie przedstawionych na początku założeń, koszt nabycia własnego „M” o powierzchni 50 mkw. wahałby się od 827 tys. zł w Łodzi do 1,315 mln zł w Warszawie.

W porównaniu z II kw. 2025 r. byłaby to kwota niższa od 4,1 proc. we Wrocławiu do 7,4 proc. w Gdańsku. Jednak w ujęciu trzyletnim koszt ten, przede wszystkim z uwagi na drożejące mieszkania, ale także zmieniające się przeciętne oprocentowanie hipotek, wzrósł od 11 proc. w Gdańsku do ponad 24 proc. w Łodzi.

W analizowanym okresie, czyli w ciągu 25 lat, najem, według przeciętnych stawek wpisywanych w ogłoszeniach w II kw. 2025 r., wiązałby się z wydatkiem od 695 tys. zł w Łodzi do 1,17 mln zł w Warszawie. Wydatek poniesiony na własne mieszkanie byłby więc od 11 proc. a nominalnie od 110 tys. zł (Łódź) do ponad 26 proc. i 251 tys. zł wyższy w przypadku Krakowa.

W każdym przypadku kluczowe jest jednak użyte kilka zdań wcześniej słowo „własne”. Kupując mieszkanie na kredyt – truizm – ostatecznie dojdziemy bowiem do własności. Wynajmując, za każdym razem – choć tak samo jak w przypadku kredytu – pieniądze przelewać będziemy do cudzej kieszeni, finalnie mieszkanie nie będzie stanowiło naszego majątku.

Źródło: