Inwestycje indywidualne w nieruchomości
Inwestowanie w nieruchomości od wieków należało do atrakcyjnych form pomnażania kapitału. Niektórym, jak np. Donaldowi Trumpowi przyniosło fortunę. Również w naszym kraju wiele osób zyskało na wzroście wartości nieruchomości, szczególnie po wejściu Polski do struktur Unii Europejskiej.Jednak inwestowanie w nieruchomości jest niezwykle skomplikowane i wymaga profesjonalnej wiedzy z tej dziedziny, wytrwałości, a także umiejętności negocjacyjnych. Niezbędny jest również duży kapitał. Nieruchomość wymaga odpowiedniego zarządzania nią. Kto posiada prywatny dom wie, że winien być on odpowiednio zadbany, remontowany, konserwowany, ubezpieczony i zabezpieczony przed działaniem różnych czynników. Z kolei, kto wynajmuje taki dom, czy mieszkanie, może doświadczyć problemów z lokatorami: nie płacenie czynszów, nadmierne zużycie wyposażenia i instalacji, a nawet dewastacja. Niejednokrotnie poniesione opłaty na remont lub nie otrzymane czynsze mogą skutkować obniżeniem rentowności takiej działalności. Oba te przykłady pokazują koszty oraz ryzyko finansowe związane z indywidualnym inwestowaniem w nieruchomości.
Organizacja funduszy
Fundusze inwestycyjne nieruchomości pozwalają uniknąć problemów i ryzyk, jakie niosą z sobą inwestycje indywidualne. Jeszcze klika lat temu fundusze te nie były doceniane przez rynek polski. Pierwsze na naszym rynku powstały w roku 2004. W Stanach Zjednoczonych (ang. Real Estate Investment Trusts, „REITs”) oraz Zachodniej Europie cieszą się od dziesiątków już lat wielką popularnością. Na zainteresowanie funduszami nieruchomości ma wpływ sytuacja na rynku nieruchomości.Fundusze nieruchomości funkcjonują w Polsce jako fundusze zamknięte, a ich działalność jest uregulowana ustawą o funduszach inwestycyjnych. Dokonują one inwestycji w sposób bezpośredni i pośredni.
Bezpośrednie inwestycje polegają na lokowaniu aktywów w nieruchomości. Może być to własność lub współwłasność nieruchomości gruntowych, budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości, a także użytkowanie wieczyste. W praktyce inwestycje funduszy nieruchomości dotyczą: budynków mieszkalnych, hoteli, obiektów wypoczynkowo-rekreacyjnych, centrów handlowych, biurowców, obiektów usługowych, działek inwestycyjnych.
W skład wymienionych tu aktywów może wchodzić infrastruktura techniczna obejmująca urządzenia niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania budynków lub innych nieruchomości. Wartością dodaną nieruchomości komercyjnych może być ich lokalizacja oraz perspektywy rozwoju danego regionu. Na przykład galeria handlowa zyska na znaczeniu, a w konsekwencji na wartości, kiedy w pobliżu powstanie osiedle mieszkaniowe lub inne obiekty usługowo-handlowe, czy zostanie poprowadzona ważna trasa komunikacyjna. W przypadku działek infrastrukturę może stanowić ich uzbrojenie, co znacznie zwiększa ich wartość. Na wartość takiej nieruchomości mogą mieć również nabyte prawa w zakresie zagospodarowania.
Inwestycje pośrednie polegają na kupowaniu akcji firm działających na rynku nieruchomości (budowlanych, deweloperskich, inżynieryjnych, konsultingowych). Jeżeli są to spółki notowane na giełdzie, wówczas wyniki funduszu będą w znaczącym stopniu uzależnione od koniunktury giełdowej.
Fundusze nieruchomości mogą zarabiać na wzroście wartości nabytych aktywów, jak też z dochodów osiąganych z podnajmu tych nieruchomości. Fundusze realizujące budowę nieruchomości mieszkalnych otrzymują marżę deweloperską.
Fundusze nieruchomości stosują różne strategie działania i wybierają odpowiednie poziomy ryzyka. Funkcjonują fundusze kupujące i wynajmujące biurowce, które z zazwyczaj charakteryzują się rentownością nieznacznie przewyższającą wyniki funduszy dłużnych papierów wartościowych. Ich zaletą jest niskie ryzyko inwestycyjne.
Z kolei fundusze deweloperskie, organizują spółki celowe, które budują nowe mieszkania. Potencjał zarabiania takich funduszy jest wyższy niż poprzednich – ale wyższe jest także ryzyko.
Ramy działania funduszy
Fundusz nieruchomości przeprowadza sprzedaż certyfikatów w okresie subskrypcji, jednorazowo. Po zebraniu środków oraz dokonaniu rejestracji ma on 24 miesiące, aby nabyć wszystkie nieruchomości, zgodnie z postanowieniami statutu funduszu, a także z uwzględnieniem zasad dywersyfikacji lokat. Wartość pojedynczej lokaty (nieruchomości) nie może przeznaczyć 25% wartości aktywów funduszu łącznie na nabycie jednego z przedmiotów lokat. Im większa ilość zróżnicowanych aktywów, tym mniejsze ryzyko portfela. Każda z nabytych nieruchomości może mieć inne przeznaczenie oraz lokalizację. To determinuje zmiany jej wartości w zależności od istniejącej koniunktury – zarówno w kraju, jak też na świecie.Fundusz inwestycyjny nieruchomości może nabywać wyłącznie prawa do nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym. Nie mogą być one również przedmiotem zabezpieczenia, ani egzekucji. Dopuszczalne jest nabywanie nieruchomości obciążonych prawami osób trzecich, których realizacja nie spowoduje ryzyka utraty własności nieruchomości przez fundusz.
Aby zapewnić odpowiedni poziom dywersyfikacji portfela liczba nabytych przez fundusz nieruchomości oraz użytkowania wieczystego nie może być mniejsza niż cztery.
Fundusz może obciążyć posiadane aktywa na wartość nie przekraczającą 50% wartości aktywów netto funduszu. Na takie obciążenie musi zgodzić się depozytariusz, którego zadaniem jest również kontrolowanie czy fundusz przestrzega postanowień zawartych statucie.
Ograniczenia w zakresie stosowania dźwigni finansowej są podobne, jak dla innych funduszy zamkniętych. Wartość zaciąganych pożyczek i kredytów nie może przekroczyć 75% wartości aktywów netto funduszu.
Zarządzanie funduszami nieruchomości wymaga wiedzy z dziedziny finansów oraz nieruchomości. Stąd w zespole zarządzającym funduszu są zatrudnieni zarówno finansiści, jak również rzeczoznawcy majątkowi. Zespół rzeczoznawców winien liczyć co najmniej trzy osoby, uprawnione do szacowania nieruchomości na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Są one wybierane przez radę nadzorczą towarzystwa.
Wyceny nieruchomości dokonuje fundusz na jeden miesiąc przed zawarciem umowy ich kupna oraz po upływie 2 lat od dokonania poprzedniej wyceny, a także w każdym przypadku, jeżeli zaistnieje uzasadnione przypuszczenie, że wystąpiły okoliczności powodujące istotną zmianę ich wartości.
Aktualizacji wartości aktywów dokonuje fundusz nie rzadziej niż raz na 6 miesięcy, biorąc pod uwagę sytuację na rynku nieruchomości.
Zyski z nieruchomości dla każdego
Inwestorzy nabywający certyfikaty inwestycyjne osiągają zyski ze wzrostu wartości certyfikatów inwestycyjnych. W fundusze nieruchomości może zainwestować praktycznie każdy, gdyż wiele emisji certyfikatów jest sprzedawanych w ofertach publicznych oraz notowanych na giełdzie. Mogą być one również notowane na rynku pozagiełdowym.Inwestor nabywając certyfikat staje się pośrednio uczestnikiem inwestycji w różne nieruchomości, znajdujące się w różnych regionach kraju lub świata. Nie trzeba posiadać specjalistycznej wiedzy z dziedziny nieruchomości ani ponosić kosztów ich utrzymania i zarządzania nimi.
Niektóre fundusze tworzone są na potrzeby określonych inwestorów lub grup inwestorów, stąd możliwość zainwestowania w taki fundusz jest dla szerokiego grona inwestorów zamknięta.
Wyjście z inwestycji w fundusz nieruchomości jest możliwe poprzez sprzedaż certyfikatów na giełdzie, jeżeli są tam notowane lub poprzez zawarcie cywilno-prawnej umowy sprzedaży z inną osobą. Zawarcie takiej transakcji jest możliwe, gdyż certyfikaty są papierami wartościowymi.
Należy dodać, że inwestowanie za pośrednictwem funduszu nieruchomości wymaga zaakceptowania długiego horyzontu czasowego.
Odrębna droga
Jedną z podstawowych zalet funduszy nieruchomości jest niska korelacja z notowaniami akcji. Pomimo, że koniunktura na rynku nieruchomości oraz na giełdzie, jest uzależniona od sytuacji gospodarczej, jednakże inne mechanizmy mają wpływ na rynek nieruchomości, a inne na rynek akcji. Nie oznacza to jednak, że w pewnych sytuacjach korelacja może być znacząca. Ma to miejsce, gdy ten sam czynnik oddziałuje na rynek akcji oraz nieruchomości. Przykładem są wzrosty stóp procentowych. W przypadku rynku akcji skutkują one pogorszeniem wyników spółek, a zatem ich notowań. Również spadnie atrakcyjność kredytów hipotecznych, co zmniejszy popyt na nieruchomości, a to oznacza spadek ich cen.Należy dodać, że spadki cen nieruchomości w odpowiedzi na informację o niekorzystnych danych makroekonomicznych są wolniejsze i mniejsze niż spadki cen akcji w takiej sytuacji. Takie zróżnicowane zachowanie się cen daje możliwość konstrukcji dobrze zdywersyfikowanego portfela inwestycyjnego. To stanowi o atrakcyjności inwestowania w fundusze nieruchomości.
Jan Mazurek
Źródło:
