Tylko dwie lekkie obniżki marż miesiąc do miesiąca – taki wynik przynosi listopadowe zestawienie zmiennoprocentowych kredytów hipotecznych. W trzech bankach znajdziemy wyższe stawki niż w październiku, za co odpowiadają zakończone promocje i… POLSTR.
Jeszcze kilka miesięcy temu w regularnych porównaniach kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem podkreślaliśmy, że klienci mogą mieć powody do zadowolenie. Długoterminowy trend był jasny – stawki marż spadały. Systematycznie i całkiem odczuwalnie.
Każdy trend kiedyś kończy swój żywot, a w przypadku zmiennoprocentowych hipotek punktem zwrotnym okazało się wprowadzenie nowych wskaźników referencyjnych. Indeks POLSTR 1M Stopa Składana jesienią zawładnął cennikami. W listopadowym rankingu ma już miażdżącą przewagę – z WIBOR korzystają dwie ostatnie instytucje. Przy okazji w górę poszły jednak marże, a pionierzy „przesiadki” już nie kwapią się do kontynuacji wcześniejszych obniżek. Po schodku pozostaje zatem równina, marżowa stabilizacja.
Dla kogo przygotowano obliczenia w rankingu?
W rankingowej tabeli pokazujemy propozycje banków dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 740 tys. zł.
Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 15 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów.
Przyjmujemy, że klienci skłonni są skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu. Prezentowane przez banki symulacje zakładają zatem sprzedaż krzyżową (cross sell).
Najlepsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentową wpłatą własną
Kredytodawcy otrzymali zadanie, by przygotować symulacje w oparciu o ujednolicone wskaźniki. Przyjęliśmy odczyty WIBOR i POLSTR z 4 września. Stawki WIBOR 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 3,86 proc., 3,80 proc. i 3,75 proc. POLSTR 1M znajdował się sporo poniżej – na poziomie 3,55 proc.
Dystans pomiędzy stawkami nie jest już tak duży jak kilka miesięcy temu. Jak zawsze przypominamy jednak, że warto mieć na uwadze, że pierwszoplanową rolę w długim okresie odgrywa marża proponowana przez bank oraz dodatkowe koszty (prowizje, wymagane ubezpieczenia).
Zakładamy, że wpłata własna kredytobiorców to standardowe 20 procent ceny nieruchomości. Suma kredytu wynosi 592 tys. zł.
| Kredyt na 592 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców). Symulacja oparta o ujednoliconą wysokość wskaźników (6M 3,96%, POLSTR 1M 3,41%) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lp. | Bank | Oprocentowanie | Marża | Rata równa (1) | Łączny koszt kredytu (2) | RRSO (3) |
| 1. | Bank BPS ZAPYTAJ | 5,06% (POLSTR 1M + marża) | 1,65% | 3 481 zł | 456 968 zł | 5,35% |
| 2. |
VeloBank
ZAPYTAJ W BANKU |
5,11% (POLSTR 1M + marża) | 1,69% | 3 501 zł | 468 765 zł | 5,40% |
| 3. |
Bank Pekao
ZAPYTAJ W BANKU |
5,05% (POLSTR 1M + marża) | 1,63% | 3 480 zł | 471 680 zł | 5,44% |
| 4. | mBank - klient stały ZAPYTAJ | 5,17% (POLSTR 1M + marża) | 1,86% | 3 519 zł | 480 724 zł | 5,67% |
| 5. |
PKO BP -
klient stały
ZAPYTAJ W BANKU |
5,16% (POLSTR 1M + marża) | 1,75% | 3 518 zł | 481 360 zł | 5,57% |
| 6. |
Credit
Agricole
ZAPYTAJ W BANKU |
5,06% (POLSTR 1M + marża) | 1,65% | 3 481 zł | 484 964 zł | 5,77% |
| 7. |
ING Bank
Śląski
ZAPYTAJ W BANKU |
5,33% (POLSTR 1M + marża) | 1,79% | 3 570 zł | 487 084 zł | 5,78% |
| 8. | mBank ZAPYTAJ | 5,27% (POLSTR 1M + marża) | 1,96% | 3 554 zł | 491 197 zł | 5,77% |
| 9. |
PKO BP
ZAPYTAJ W BANKU |
5,26% (POLSTR 1M + marża) | 1,85% | 3 553 zł | 491 901 zł | 5,68% |
| 10. | Alior Bank ZAPYTAJ | 5,31% (POLSTR 1M + marża) | 1,89% | 3 568 zł | 496 042 zł | 5,76% |
| 11. | UniCredit ZAPYTAJ | 5,82% (WIBOR 6M + marża) | 1,86% | 3 749 zł | 534 216 zł | 6,04% |
| 12. | BOŚ ZAPYTAJ | 5,72% (WIBOR 6M + marża) | 1,75% | 3 713 zł | 543 294 zł | 6,28% |
| 13. | Erste Bank Polska ZAPYTAJ | 6,31% (POLSTR 1M + marża) | 2,90% | 3 927 zł | 602 569 zł | 6,89% |
| (1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. Koszt podawany na podstawie symulacji przygotowanych przez banki. (3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 4-10.11.2026 r. | ||||||
Na czele zestawienia w listopadzie znalazły się Bank BPS, VeloBank oraz Bank Pekao. Rata profilowego kredytu oscyluje w okolicach 3,5 tys. zł, podczas gdy w analogicznych kredytach ze stałym oprocentowaniem zbliżona jest do 3,9 tys. zł
Zaledwie dwa miesiące temu grono kredytobiorców używających POLSTR ograniczało się do jednego banku. W październiku w zestawieniu nie było już ani jednego banku korzystającego z WIBOR 1M. W listopadzie nadszedł kolejny symboliczny moment – z listy zniknął WIBOR 3M. Migracja zdecydowanie przyspieszyła, co przyniosło ze sobą zmiany marż (w górę) i oprocentowania łącznie (w dół) w bankach, które przeniosły się na nowy wskaźnik. Przypomnijmy, że do końca grudnia ostatnie instytucje mają czas, żeby pożegnać WIBOR.
