Rynek nieruchomości w 2022 roku. Dalsze hamowanie cen mieszkań, spadający popyt i drożejące działki

W 2022 r., zdaniem ekspertów, mieszkania mają drożeć wolniej niż w ostatnich miesiącach. Wszystko przez hamujący popyt generowany m.in. podnoszonymi stopami procentowymi. To jednak zbyt mało, by słabnący wzrost stawek przemienił się w dawno niewidziane obniżki. O te ma być łatwiej na rynku najmu mieszkań.

Do ewentualnego spadku cen mieszkań, w opinii ekspertów, mogą doprowadzić wydarzenia znacznie większego kalibru: wprowadzenie na rynek części mieszkań kupowanych spekulacyjnie lub domino bankructw zapoczątkowane na chińskim rynku pierwotnym.

Rok z podwyżkami za nami

Rok 2021 stał pod znakiem rosnących oczekiwań zarówno deweloperów, jak i sprzedających mieszkania na rynku wtórnym oraz wynajmujących.

Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom, od listopada 2020 r. do listopada 2021 r. średnie oczekiwania tych pierwszych rosły w dwucyfrowym tempie. Podobną drogą powędrowały średnie stawki ofertowe na rynku pierwotnym. Wystawiający na sprzedaż mieszkania z drugiej ręki, w przypadku znakomitej większości analizowanych miast i metraży, w ciągu ostatnich 12 miesięcy podnieśli swoje oczekiwania także o ponad 10 proc. Tempo wzrostów było zatem wyższe niż w naznaczonym pierwszymi falami pandemii COVID-19 2020 r.

Nieco inną optykę na temat wzrostu cen mieszkań pokazują jednak średnie stawki transakcyjne, a więc kwoty wpisywane nie w ogłoszeniach sprzedaży, a w aktach notarialnych, w szczególności notowane w III kw. 2021 r. Zgodnie z danymi Bankier.pl udostępnionymi przez Cenatorium okres od lipca do końca września przyniósł bowiem osłabienie tendencji wzrostowej, które zaowocowało nie dwucyfrowymi, a kilkuprocentowymi wzrostami stawek płaconych za mieszkania w skali roku.

Spadający popyt wyhamuje wzrost cen

W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości nadchodzący 2022 r. powinien przynieść dalsze hamowanie rosnących od miesięcy cen mieszkań.

– Wyhamowanie wzrostu cen mieszkań do wartości jednocyfrowych w nadchodzącym roku wydaje się raczej przesądzone. Sam wzrost stóp procentowych do poziomu 4 proc. w przypadku stopy referencyjnej, czego raczej nie da się uniknąć, po pierwsze poważnie ograniczy zdolność kredytową, a tym samym grono potencjalnych nabywców własnego „M”, po drugie zaś mocno przyhamuje zapędy inwestycyjne, zarówno te pod wynajem, jak i spekulacyjne – przewiduje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jak z kolei zauważa Barbara Bugaj, główny analityk w SonarHome.pl, choć dalsze podwyżki mogą zmniejszyć popyt, to jednak efekt nie będzie natychmiastowy, ani nie wstrząśnie rynkiem.

– Na rynku nieruchomości zmiany nie są gwałtowne, więc nie spodziewamy się, że ceny mieszkań od razu znacząco zaczną spadać – mówi Barbara Bugaj.

Inflacja, drożejące kredyty i nabierająca na sile pandemia

Dla wyhamowania rozgrzanego popytu znaczenie może mieć także aspekt psychologiczny. Jak zauważa Mariusz Kurzac, dyrektor generalny Cenatorium, ograniczenie chęci kupowania mieszkań na tzw. pniu już jest widoczne.

– Widzimy już spowolnienie ilości wniosków o kredyty hipoteczne i dwukrotnie dłuższą ekspozycję ofert – komentuje. Jak dodaje, korekta i ewentualny lekki spadek stawek prędzej wystąpi na rynku wtórnym.

– Krachu i znacznych spadków nie ma co oczekiwać, bo brak jest dostępności gruntów inwestycyjnych oraz ciągle mamy rosnące koszty budowy i materiałów budowlanych. Przegrzana już gospodarka powoduje ciągły niedobór wielu materiałów na rynku – zwraca uwagę Mariusz Kurzac. – Polska w dłuższej perspektywie ma jednak wciąż niższe ceny mieszkań w przeliczeniu na metr kwadratowy niż choćby sąsiednie Czechy – dodaje.

Oprócz podnoszonych stóp procentowych na rynek nieruchomości w nadchodzącym roku oddziaływać będzie, podobnie jak ma to miejsce obecnie, rozwój sytuacji pandemicznej, ewentualne lockdowny i rosnące ceny materiałów budowlanych.

Mieszkania na kredyt bez wkładu własnego fikcją?

Wśród nowych czynników mogących wpływać na polski rynek nieruchomości w 2022 r. wymienia się m.in. możliwe opodatkowanie mieszkań kupowanych inwestycyjnie, ale także mającą wejść w życie w maju rządową gwarancję wkładu własnego.

Wpływ drugiego z mechanizmów może być jednak nieznaczny. Powodem są limity cenowe, które muszą zostać spełnione, by otrzymać rządową gwarancję wkładu własnego. Tymczasem, jak wynika z analizy Bankier.pl, założenia rządowego programu rozmijają się ze stawkami panującymi na największych rynkach nieruchomości w Polsce, o czym pisaliśmy niedawno w artykule „Mieszkania na kredyt bez wkładu własnego fikcją? Przez limity cenowe skorzysta niewielu”.

Dla przykładu, zgodnie z danymi Bankier.pl udostępnionymi przez serwis nieruchomości Otodom, na rynku pierwotnym w Warszawie średnia cena ofertowa na poziomie limitu ustanowionego przez Bank Gospodarstwa Krajowego była notowana na rynku ostatnio we wrześniu 2020 r., w Gdańsku w grudniu 2019 r., a w Krakowie w lutym 2019 r.

Sytuacja gospodarcza a mieszkaniówka

Co jednak musiałoby się wydarzyć, żeby ceny mieszkań zaczęły spadać? W opinii ekspertów znacznie więcej niż kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej o podnoszeniu stóp procentowych.

– Katalizatorem sytuacji kryzysowej skutkującej przeceną mogą być zdarzenia nadzwyczajne, zarówno o charakterze globalnym, jak i lokalnym. Przykłady to ewentualne uruchomienie domina bankructw w chińskim sektorze deweloperskim, a na krajowym podwórku rozwiązanie worka z podażą mieszkań z zakupów spekulacyjnych ostatnich lat. Tego typu nawis istnieje i może być liczony w tysiącach lokali  czekających na odpowiedni moment odsprzedaży, który raczej prędzej niż później musi nadejść – zauważa Jarosław Jędrzyński.

Zdaniem Mariusza Kurzaca do spadków cen mieszkań mógłby przyczynić się m.in. spadek wzrostu gospodarczego poniżej 3 proc. PKB, co z kolei mogłoby skutkować krótkoterminowym wzrostem bezrobocia i jeszcze bardziej wyhamowanym popytem na mieszkania.

– Również podwyżka stóp procentowych powyżej 5 proc. znacznie wpłynęłyby na zdolność kredytową konsumentów i dalszy spadek wniosków o kredyty hipoteczne – analizuje dyrektor generalny Cenatorium. Zmniejszenie popytu o 20-30 proc. wydaje się bardzo prawdopodobne już w II kw. 2022 r. – dodaje.

Drożejące działki i rosnące koszty budowy przeciwwagą

W opinii Marcina Krasonia, eksperta serwisu obido.pl, na drugiej szali znajdują się jednak rosnące koszty materiałów budowlanych, ale także ograniczona podaż gruntów wpływająca na ich rosnące ceny. Co ważne, znacznie szybciej od stawek płaconych za mieszkania.

Jak wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis Cenatorium, w ciągu roku – pomiędzy III kw. 2020 a III kw. 2021 r., średnie ceny transakcyjne gruntów budowlanych w największych polskich miastach są najwyższe w historii. O ile w Warszawie wzrost w skali roku wyniósł jedynie 1 proc., a we Wrocławiu 6 proc., o tyle kwoty wpisywane w aktach notarialnych w Krakowie były w III kw. 2021 r. o 13 proc. wyższe niż przed rokiem, a w Łodzi o ponad 20 proc.

Dwucyfrowy wzrost średnich cen transakcyjnych można było obserwować także poza stolicami województw. W Małopolsce i Wielkopolsce średnie kwoty płacone za parcele pod budowę domów wzrosły w ciągu roku o blisko 22 proc., a na Lubelszczyźnie o 27 proc.

Ruch na budowach domów nie słabnie

Rosnące ceny działek budowlanych i kosztów budowy nie zniechęcają jednak marzących o własnym domu jednorodzinnym. Choć dane Głównego Urzędu Statystycznego za listopad wskazują na sezonowy spadek liczby rozpoczynanych budów (-20 proc. m/m), to jednak było ich o blisko 15 proc. więcej niż przed rokiem i o blisko 34 proc. więcej niż przed dwoma laty.

Wzrost w relacji rocznej i dwuletniej zanotowano także w przypadku otrzymanych przez inwestorów indywidualnych pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych. Wyniósł on odpowiednio 17,6 proc. względem listopada 2020 r. oraz 41,2 proc. w relacji do listopada 2019 r.

Domy bez pozwolenia według „Polskiego ładu”

Istotną zmianą, która dotknie rynek domów jednorodzinnych, będzie wprowadzenie zawartych w "Polskim ładzie" przepisów rozszerzających możliwości budowy domów bez pozwoleń do 70 mkw.

W opinii Polskiego Związku Firm Deweloperskich to rozwiązanie może pogłębić chaos przestrzenny, ponieważ choć przepisy mówią o 70 mkw., to wartość ta dotyczy jedynie powierzchni zabudowy. W skrajnym przypadku bez pozwoleń będzie można budować domy o powierzchni sięgającej 200 mkw.

Zgłoszenie budowy będzie opierało się wyłącznie na oświadczeniu inwestora, że budowa będzie przeprowadzona zgodnie ze sztuką.

Zdaniem Marioli Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej, budynki stawiane według nowych przepisów wyłącznie na zgłoszenie będą domami bez przyszłości.

– Zważywszy na możliwość budowy na niewielkiej działce, trudno będzie je w przyszłości rozbudowywać. Ograniczona będzie także możliwość wybudowania urządzeń budowlanych niezbędnych do funkcjonowania budynku – studni, przydomowej oczyszczalni, bezodpływowego zbiornika na nieczystości czy choćby miejsca postojowego – wylicza dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej.

Co więcej, jak wynika z zapisów zawartych w „Polskim ładzie”, możliwość budowy bez pozwolenia domu o maksymalnej powierzchni zabudowy 70 mkw. ma służyć jedynie inwestorom indywidualnym budującym dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Jeśli inwestor wbrew oświadczeniu nie zamieszka w domu wybudowanym w oparciu o zgłoszenie, będzie mu grozić nawet osiem lat więzienia. Ustawa nie konkretyzuje jednak, jak długo taki zamiar powinien istnieć i tym samym, jak długo inwestor będzie musiał mieszkać w wybudowanym bez pozwolenia domu.

Źródło: