Mieszkania na kredyt bez wkładu własnego fikcją? Przez limity cenowe skorzysta niewielu

Pod koniec maja wejdzie w życie ustawa, dzięki której szukający własnego „M” będą mogli starać się o kredyt bez wkładu własnego, który poręczy rząd. Problemem są jednak limity cen, które sprawiają, że odsetek mieszkań w największych polskich miastach, które kwalifikowałyby się do programu, jest niewielki. W Warszawie – w zależności od rynku – byłoby to 2 lub 13 proc. lokali, w Krakowie jeszcze mniej.

Ustawa ustala bowiem dwa limity. Po pierwsze, maksymalna kwota, którą obejmie poręczenie, nie może przekroczyć 100 tys. zł, co w przypadku 20-procentowego wkładu własnego oznaczałoby, że mieszkanie nie mogłoby kosztować więcej niż 500 tys. zł.

Do tego dochodzi limit ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkania, który został ustalony osobno dla poszczególnych regionów i miast.

Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym najmniej spośród dostępnych obecnie mieszkań zakwalifikowałoby się do programu w Krakowie. Jak wynika z danych serwisu GetHome.pl, to jedynie 3 proc. lokali. Jeszcze gorzej w stolicy Małopolski wyglądałaby sytuacja na rynku wtórnym, gdzie kryterium cenowe spełniałoby jedynie 2 proc. oferowanych mieszkań. Również w Warszawie co pięćdziesiąte mieszkanie z drugiej ręki spełniałoby założenia programu. Nieco lepiej wygląda sytuacja na rynku pierwotnym, gdzie maksymalnej stawki ustalonej przez rząd nie przekracza 13 proc. ofert.

Najłatwiej o skorzystanie z rządowego poręczenia wkładu własnego mieliby szukający własnego „M” na rynku pierwotnym w Gdańsku, gdzie według danych serwisu GetHome.pl kryterium ceny za metr kwadratowy spełnia obecnie 39 proc. mieszkań. Znacznie gorzej jest na tamtejszym rynku wtórnym (5 proc. lokali).

Założenia rządowego programu rozmijają się ze stawkami panującymi na największych rynkach nieruchomości w Polsce. Dla przykładu, zgodnie z danymi Bankier.pl udostępnionymi przez serwis nieruchomości Otodom na rynku pierwotnym w Warszawie średnia cena ofertowa na poziomie limitu ustanowionego przez Bank Gospodarstwa Krajowego była notowana na rynku ostatnio we wrześniu 2020 r., w Gdańsku w grudniu 2019 r., a w Krakowie w lutym 2019 r.

Jeszcze bardziej od rynkowej rzeczywistości różnią się limity ustanowione dla rynków wtórnych, które są niższe. Tymczasem średnie stawki dyktowane w trzech spośród sześciu największych polskich miast i jednocześnie na trzech najdroższych rynkach wtórnych (Warszawa, Kraków, Gdańsk) były w ostatnich miesiącach od 3 do 35 proc. wyższe niż w przypadku oczekiwań deweloperów.

Tym samym w Gdańsku średnia stawka ofertowa na poziomie limitu BGK była notowana w grudniu 2017 r. Podobna sytuacja miała miejsce w Warszawie. Patrząc na średnie ceny ofertowe dyktowane w październiku 2021 r. w poszczególnych miastach, w przypadku rynku pierwotnego były one średnio od 15 proc. (Poznań) do 40 proc. (Kraków) wyższe od limitu BGK. W przypadku rynku wtórnego różnica wahała się od blisko 6 proc. w Katowicach do ponad 57 proc. w Krakowie.

Szukający własnego „M”, żeby skorzystać z poręczenia wkładu własnego przez Bank Gospodarki Krajowej, będą więc musieli szukać mieszkań z dala od centrów dużych miast lub lokali o obniżonym standardzie.

Co więcej, jak zauważa Marek Wielgo, ekspert serwisu GetHome.pl, wprowadzenie kredytów bez wkładu własnego może sprokurować wzrost stawek dyktowanych za najtańsze mieszkania.

– Innymi słowy, deweloperzy mogą nie oprzeć się pokusie podwyższenia cen do limitów, które umożliwiają uzyskanie kredytu bez wkładu własnego – zaznacza Marek Wielgo.

Jak wynika z ankiety przeprowadzonej przez serwis GetHome.pl wśród pośredników, wpływ programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” na dalszy wzrost cen mieszkań przewidziała ponad połowa – 55 proc.

Źródło: