Działki budowlane rekordowo drogie przez rozgrzany popyt. W tunelu pojawiło się światło

Choć parcele pod budowę domów wciąż drożeją wyznaczając nowe rekordy cen, dla szukających gruntów budowlanych pojawiło się jednak światełko w tunelu. Pomimo wciąż rozgrzanego popytu na budownictwo jednorodzinne wzrost cen wyraźnie zwolnił.

Jak co kwartał razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne działek budowlanych (czyli te, za które grunty budowlane faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie oraz w województwach: mazowieckim, dolnośląskim, pomorskim, małopolskim, wielkopolskim, łódzkich, warmińsko-mazurskich i lubelskim.

Jeszcze do 2019 r. trzeci kwartał przynosił zwykle korektę średnich cen transakcyjnych działek budowlanych. Tym razem, podobnie jak przed rokiem w największych polskich miastach byliśmy świadkami podwyżek. Względem tych notowanych w II kw. 2021 r. nastąpiło jednak wyraźne spowolnienie. Obniżkę odczuli zarówno szukający parcel pod budowę domu w stolicach województw jak i poza nimi.

Z wyhamowaniem trendu wzrostowego mieliśmy do czynienia w III kw. 2021 r. także na rynku sprzedaży mieszkań, o czym pisaliśmy w artykule „Wzrost cen mieszkań wyhamował. Obniżek jednak nie widać”.

Ceny działek budowlanych – miasta wojewódzkie

Najmocniej spowolnienie tendencji wzrostowej mogli odczuć szukający gruntów budowlanych w Olsztynie, gdzie względem II kw. 2021 r. średnia stawka transakcyjna wzrosła o 1,5 proc., a jeszcze trzy miesiące wcześniej wzrost przekraczał 5 proc. Stabilniej (wzrost o ok. 1 proc. k/k) zachowywały się średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży działek budowlanych we Wrocławiu, Warszawie i Poznaniu.

W zgoła odmiennej sytuacji byli kupujący parcele budowlane w Łodzi, które w skali kwartału podrożały średnio o 6 proc. To szósty kwartał z rzędu z podwyżką i kolejny, gdy w relacji do poprzedniego kwartału przekroczyła ona 5 proc.

Tak znaczące wzrosty w skali kwartału przełożyły się w Łodzi na 20-procentowy wzrost średniej ceny transakcyjnej w relacji rocznej. W Łodzi wciąż jednak istnieje pole do podwyżek, bowiem w III kw. 2021 r. za tamtejsze parcele płacono średnio 285 zł/mkw. – znacznie mniej niż w pozostałych siedmiu analizowanych miastach wojewódzkich. Dla porównania, w Krakowie w aktach notarialnych wpisywano w tym czasie średnio 561 zł/mkw., w Gdańsku średnio 626 zł/mkw. a w najdroższej Warszawie średnio 783 zł/mkw.

Spowolnienie tendencji wzrostowej to jednak niewielkie pocieszenie dla szukających parcel pod budowę domu. Stawki są rekordowo wysokie, a dodatkowo, o ile III kw. 2020 r., z powodu rosnącego popytu na domy, również przyniósł podwyżkę średnich stawek transakcyjnych gruntów, o tyle we wcześniejszych latach trzecim kwartałom zwykle towarzyszyły korekty średnich kwot płaconych za działki budowlane.

Ceny działek budowlanych – województwa

O korekcie nie było mowy również w przypadku parcel położonych poza stolicami województw. Wzrosty średnich cen transakcyjnych w relacji do II kw. 2021 r. wyniosły od 0,2 proc. w woj. warmińsko-mazurskim i do 5,7 proc. w Wielkopolsce. I choć w woj. wielkopolskim stawki rosną powyżej 5 proc. k/k od pierwszej połowy 2020 r., to w pozostałych województwach wzrost wyraźnie zahamował.

Podobnie jak w przypadku miast wojewódzkich najmocniej spowolnienie wzrostu cen mogli odczuć kupujący działki na Warmii i Mazurach oraz na Dolnym Śląsku, gdzie średnie kwoty wpisywane w aktach notarialnych wzrosły względem II kw. 2021 r. odpowiednio o 0,2 proc. i 0,5 proc.

Poza wspomnianym już woj. wielkopolskim 5-procentowa podwyżka dotknęła ceny działek położonych w woj. małopolskim. To jednak o 1 p.p. mniej niż trzy miesiące wcześniej. W Małopolsce średnie ceny transakcyjne rosną nieprzerwanie od początku 2019 r. Z taką samą sytuacją mamy do czynienia także w woj. warmińsko-mazurskim i pomorskim.

Biorąc pod uwagę perspektywę ostatnich dwunastu miesięcy, sytuacja w poszczególnych województwach była odmienna. O ile w Małopolsce w III kw. 2021 r. płacono za działki średnio o blisko 24 proc. więcej niż przed rokiem, a na Pomorzu i w Wielkopolsce wzrost w skali roku wyniósł blisko 20 proc., o tyle w woj. mazowieckim zanotowano obniżkę o 0,5 proc. r/r. Za parcele położone na Mazowszu wciąż jednak płacono średnio powyżej 150 zł/mkw.

Ciekawa sytuacja miała miejsce także w woj. łódzkim, gdzie średnia cena transakcyjna wzrosła o 4 proc., podczas gdy w stolicy województwa zanotowano 20-procentową podwyżkę.

Wyższe niż przed rokiem kwoty wpisywane w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży gruntów budowlanych to pokłosie m.in. wysokiego popytu na budownictwo jednorodzinne. O tym, że popyt nie osłabł świadczy m.in. najlepszy po 1989 r. kwartał pod względem liczby wydanych pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, inwestorzy indywidualni w III kw. 2021 r. otrzymali pozwolenia uprawniające do budowy 34 083 domów – o 21 proc. więcej niż przed rokiem i o 37 proc. więcej niż przed dwoma laty.

Optymistyczne dane przyniósł także październik, gdy rozpoczęto budowę 9324 domów jednorodzinnych, co było wynikiem o ponad 18 proc. wyższym niż przed rokiem i o 12,5 proc. wyższym względem października 2019 r.

Na dalszy, choć nie gwałtowny wzrost stawek transakcyjnych gruntów budowlanych może wskazywać październikowy odczyt indeksu urban.one, który wyniósł 142,84 pkt. i choć był o 5 pkt. wyższy niż przed rokiem, to w skali miesiąca wzrost wyniósł 0,22 pkt, niemal tyle, ile miesiąc wcześniej.

Źródło: