Pomimo postępującego ożywienia i odbudowującego się popytu, zwłaszcza wśród kupujących na kredyt, eksperci zajmujący się rynkiem nieruchomości przewidują końcówkę roku ze stabilnymi cenami mieszkań. Stabilizacja nieodmiennie oznacza jednak pełzanie stawek ku kolejnym rekordom, co obrazuje najnowszy odczyt indeksu urban.one.
W sierpniu wzrósł zarówno odczyt indeksu urban.one dla całej Polski, jak i uwzględniający jedynie największe rynki nieruchomości. W przypadku całego kraju zanotowano 117,07 pkt – o 0,52 pkt więcej niż w lipcu i jednocześnie o 2,90 pkt więcej niż w analogicznym miesiącu ubiegłego roku. Był to najmocniejszy miesięczny wzrost od stycznia tego roku.
Analogiczna sytuacja miała w przypadku indeksu urban.one obrazującego sytuację na rynkach nieruchomości w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i Łodzi. W sierpniu odczyt indeksu zatrzymał się na 131,54 pkt, co oznaczało wzrost m/m o 0,62 pkt oraz o 3,67 r/r.
Obniżki cen nowych mieszkań. Ceny na rynku wtórnym w górę
Jak wynika z monitoringu cen prowadzonego przez Cenatorium, indeksy rosną, choć kwoty oczekiwane za mieszkania przez deweloperów się obniżają. Sierpień przyniósł w Gdańsku i Łodzi obniżkę średnich cen ofertowych o ok. 1 proc. m/m, a we Wrocławiu Krakowie i Gdańsku wycena nowych mieszkań obniżyła się o ok. 0,5 proc. m/m.
– We wszystkich dużych miastach oferta mieszkań deweloperskich nieznacznie się zmniejszyła, jednak łącznie wciąż przekracza 42 tys. lokali. Zdecydowanie mniejsza liczba nowych wprowadzeń, obserwowana od kilku miesięcy, może być efektem dostosowania podaży do popytu i chęci utrzymania cen przez deweloperów – twierdzi Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.
Inaczej niż przed miesiącem wyraźniejsze wzrosty zanotowano z kolei na rynkach wtórnych, co przełożyło się na odczyt indeksu. Najmocniej – o 4 proc. m/m – wzrosła wycena mieszkań z drugiej ręki w Gdyni, przeciętnie o 2,7 proc. swoje oczekiwania podnieśli oferujący tego typu lokale w Krakowie a o 2 proc. w Poznaniu.
Rośnie zdolność, przybywa kupujących na kredyt
– Rynek mieszkaniowy w ostatnim okresie charakteryzował się nieznacznym wzrostem sprzedaży mieszkań, co było wspierane przez obniżane stopy procentowe oraz stabilizację cen – zauważa Małgorzata Wełnowska.
Rosnący popyt widać szczególnie wśród kupujących posiłkujących lub przynajmniej zakładających konieczność zakupu w oparciu o kredyt mieszkaniowy, na co wpływ mają obniżane (czterokrotnie już w tym roku) stopy procentowe oraz rosnąca zdolność kredytowa.
Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, w sierpniu w Polsce udzielono 19,4 tys. kredytów mieszkaniowych – o 13,8 proc., a nominalnie o 3,1 tys. więcej niż w lipcu i jednocześnie o 29,3 proc. (+4,4 tys.) więcej względem analogicznego miesiąca ubiegłego roku. Hipotek przybyło także zdecydowanie więcej niż w sierpniu 2023 r. (+43,7 proc.), a więc w czasie funkcjonowania programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.
Na możliwy dalszy wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe wskazują wrześniowe dane BIK dotyczące wniosków o ten rodzaj finansowania. We wrześniu złożono bowiem 39,91 tys. wniosków – o 13,1 proc. więcej niż w sierpniu oraz o 40,1 proc. (nominalnie o 11,4 tys. sztuk) więcej niż przed rokiem.
Rynek najmu wchłonął część mieszkań
Ożywienie pod postacią zmniejszającej się liczby dostępnych ofert widać także w Warszawie. Odczyt indeksu urban.one dla stolicy wzrósł w sierpniu o 0,65 pkt m/m do 129,45 pkt. Był także o 3,56 pkt wyższy niż przed rokiem.
Podobnie jak w pozostałych z grona największych polskich miast, na stołecznym rynku pierwotnym odnotowano spadek średniej ceny ofertowej o 1,3 proc. m/m.
Jak jednak zaznacza Małgorzata Wełnowska, spadek liczby dostępnych ofert na stołecznym rynku wtórnym może wynikać nie tyle z wyraźnie rosnącej sprzedaży mieszkań, co z sezonowego przenoszenia części ofert na rynek najmu.
„Ceny mieszkań pozostaną stabilne”, ale najwyższe w historii
W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, w najbliższych miesiącach stawki powinny jednak pozostać stabilne.
Choć stabilizacja stawek może cieszyć szukających własnego „M”, ponieważ nastąpiła po rajdzie cen sprzed ponad roku, rozumiana jest w ostatnim czasie najczęściej jako powolny wzrost wyceny i kwot płaconych za mieszkania.
Przypomnijmy, że z opisywanych przez Bankier.pl przed miesiącem danych wynika, że najpopularniejsze mieszkania, a więc lokale o powierzchni od 35 do 60 mkw., jak i kawalerki (do 35 mkw.) podrożały w aktach notarialnych w ciągu ostatniego roku przeciętnie od ok. 0,5 do 3 proc. I choć w większości przypadku to mniej od inflacji CPI, to nie zmienia to faktu, że najczęściej poszukiwane i wybierane metraże są obecnie najdroższe w historii - od ponad 20 do blisko 40 proc. droższe niż przed trzema laty, a więc przed erą „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”.
Obniżki średnich cen transakcyjnych notowane są głównie (choć nie wyłącznie) w przypadku dużych mieszkań – o powierzchni powyżej 60 mkw.
