Oszczędności na emeryturę zamiast wkładu własnego? Nie do końca

IKE, IKZE, a od niedawna również OIPE mogą posłużyć do uzupełnienia wkładu własnego w kredycie hipotecznym – tak mówi rekomendacja nadzoru finansowego. W praktyce jednak kredytobiorcy liczący na takie rozwiązanie mogą się rozczarować.

12 lat temu Komisja Nadzoru Finansowego zakończyła, chyba bezpowrotnie, czasy kredytów hipotecznych na „mieszkanie i jeszcze trochę”. Najmłodsze pokolenie kredytobiorców nie pamięta, że przed kilkunastoma laty można było zaciągnąć zobowiązanie nie tylko na pełną wartość kupowanej nieruchomości (z LTV 100 proc.), ale nawet na sporo powyżej tego progu.

Wymagania dotyczące minimalnego wkładu własnego wprowadzano stopniowo, małymi kroczkami. W 2014 r. obowiązkowa stała się wpłata co najmniej 5 proc. wartości nieruchomości. Próg wzrósł do 10 proc. w 2015 r., rok później – do 15 proc., a od 2017 r. obowiązują obecne limity. Minimalny wkład własny to 20 proc. nieruchomości, z pewnymi „gwiazdkami”.

Wspomniane wyjątki to rodzaj ułatwienia dla poszukujących kredytu, ale nie dysponujących odpowiednimi oszczędnościami (pomijamy tu opcję jaką od stosunkowo niedawna jest kredyt z gwarantowanym przez BGK wkładem własnym). W skrócie – 10 proc. wkładu własnego to absolutne, gotówkowe minimum. Brakujące pozostałe 10 proc. może mieć inną postać.

III filar zamiast gotówki

Rekomendacja S KNF mówi, że relacja długu do wartości nieruchomości (LTV) może wynosić 90 proc., jeśli dla części zobowiązania przekraczającej 80 proc. LTV ustanowi się zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia lub blokady środków na rachunku bankowym lub zastawu na dłużnych papierach wartościowych o najniższym ryzyku (Skarbu Państwa lub NBP). Zalecenia nadzoru dopuściły także jeszcze jeden scenariusz – wykorzystanie środków zgromadzonych przez klienta w III filarze, czyli na IKE lub IKZE.

W grudniu 2024 r. Komisja Nadzoru Finansowego przekazała bankom interpretację, wskazującą, że na równi z IKE i IKZE można potraktować nowy rodzaj emerytalnego „produktu”, czyli OIPE (Ogólnoeuropejski Indywidualny Produkt Emerytalny).

Już 10 lat temu KNF poinformowała banki, jak widzi w praktyce użycie IKE i IKZE w uzupełnieniu wkładu w kredycie hipotecznym. W piśmie do kredytodawców ówczesny szef nadzoru Wojciech Kwaśniak podpowiedział mechanizm, bazujący na zastawie, który pozwoliłby nie „ruszać” oszczędności klienta i zabezpieczyć jednocześnie interes banku.

„KNF zaleca, aby w umowie kredytowej zawierać zapis, który daje posiadaczowi rachunku emerytalnego dostęp do środków w momencie osiągnięcia spełnienia przewidzianych w ustawie warunków (np. osiągnięcia odpowiedniego wieku) pod warunkiem przeznaczenia pieniędzy na spłatę zaciągniętego kredytu. Nadzór podkreśla też, że wartość rezerw na IKE lub IKZE może z biegiem czasu przyrastać. Dlatego w umowie kredytowej trzeba będzie określić wartość przedmiotu zastawu, a w razie wykorzystania zabezpieczenia, nadwyżka ponad tę kwotę będzie pozostawać do dyspozycji oszczędzającego” – pisaliśmy wówczas na łamach Bankier.pl.

Najprostsza droga? Wypłacić środki

Z okazji poszerzenia się katalogu produktów emerytalnych postanowiliśmy sprawdzić, na ile przydatna może być dla zapobiegliwych kredytobiorców taka możliwość. Zapytaliśmy banki o to, czy akceptują rezerwy gromadzone w IKE, IKZE oraz OIPE jako odpowiednik brakującego wkładu własnego.

Zdecydowana większość kredytodawców wskazała, że nie umożliwia wykorzystania oszczędności emerytalnych jako wkładu własnego. Banki PKO BP, ING Bank Śląski oraz BNP Paribas Bank doprecyzowały, że jest to możliwe, ale klient musiałby w praktyce dokonać wypłaty (z wszelkimi podatkowymi konsekwencjami tego ruchu) przed uruchomieniem kredytu. Na etapie udokumentowania wysokości wkładu własnego III filar może zatem okazać się przydatny, ale potem należałoby uszczuplić zgromadzone tam środki.

Warto podkreślić, że taką opcję mamy zawsze i nie ma ona wiele wspólnego z mechanizmem proponowanym niegdyś przez nadzór. Taki ruch kłóci się z ideą zachowania długoterminowych rezerw i wynikających z nich korzyści przy jednoczesnym wykorzystaniu do „podbicia” wkładu własnego (co może oznaczać np. niższe oprocentowanie hipoteki).

Źródło: