Niektórzy jeszcze pamiętają czasy, kiedy to do uzyskania kredytu hipotecznego nie była potrzebna 30-, 20-, a nawet 10-proc. stawka wkładu własnego. Niektóre banki finansowały nawet zakup mieszkania w 100 proc. bez wymogu dodatkowego zabezpieczenia ze strony kredytobiorcy.
Obecnie jednak udzielenie kredytu jest możliwy po spełnieniu warunków określonych przez ogólne standardy rynkowe - a te z roku na rok są coraz bardziej wymagające. Wszystko zaczęło się od zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego z 2015 roku. Wówczas wprowadzony został bezwzględny wymóg posiadania przez kredytobiorców kapitału, wynoszącego co najmniej 10 proc. wartości nieruchomości.
Nie był to oczywiście koniec zmian w procesie uzyskiwania kredytu mieszkaniowego, czy też konkretniej - kredytów hipotecznych. W tym przypadku zasady gry były dyktowane przez kilkakrotnie nowelizowaną Rekomendację S KNF-u. Obecnie najbezpieczniejszym z perspektywy banków minimalnym poziomem wkładu własnego kredytobiorcy jest 20 proc. Istnieją jednak sposoby, które pozwalają klientom w pewien sposób ominąć ten wymóg.
Czy kupimy mieszkanie bez wkładu własnego?
Cudzysłów w tytule nie jest przypadkowy. Obecnie nie jest możliwe uzyskanie żadnego kredytu mieszkaniowego, pomijając etap przedłożenia środków zabezpieczających. Mieszkanie bez wkładu własnego jest praktycznie niemożliwe, ale istnieją pewne narzędzia i substytuty, które umożliwiają udzielenie kredytu w alternatywny sposób. Poniżej przedstawimy kilka wariantów, które na naszą korzyść modyfikują wymagany wkład własny.
Jeśli jednak nie wiesz, jak przebiega udzielanie kredytu mieszkaniowego, a konkretnie kredytu hipotecznego, w pierwszej kolejności przeczytaj nasz artykuł: Kredyt hipoteczny krok po kroku.
Wariant 1. Kredyt hipoteczny z niższym wkładem własnym
Jednym z najprostszych sposobów, aby obejść wymóg wniesienia 20-proc. wkładu własnego, jest po prostu przedłożenie mniejszej sumy w ramach ofert banków o liberalnej politycy względem kredytobiorców. Pomimo niepewnej sytuacji gospodarczej, na rynku wciąż pojawiają się instytucje z ciekawymi ofertami.
Zawierając odpowiednią umowę, zaciągnięcie kredytu z 15-proc., a nawet 10-proc. wkładem jest jak najbardziej możliwe. Z drugiej zaś strony w takich sytuacjach banki traktują zabezpieczanie kredytów jeszcze poważniej. Wówczas na spłatę kredytu nie będą wpływać podstawowe elementy, takie jak marża czy prowizja oraz odsetki, ale również koszt produktów cross-sellingowych.
Teoretycznie mamy swobodę zawierania umów w zakresie kredytów hipotecznych z tzw. niskim wkładem własnym, ale zawsze wiąże się to z dodatkowym ubezpieczeniem. Czy oznacza to, że już na wstępie powinniśmy odrzucić taki wariant? Niekoniecznie.
Ubezpieczenie wkładu własnego na poziomie np. 10 proc. generuje dodatkowe koszta przez z góry określony okres. Innymi słowy, klient ponosi je wyłącznie do momentu, w którym spłaci kolejne 10 proc. wartości nieruchomości. Wówczas saldo takiego kredytu będzie wynosiło mniej niż 80 proc. jej wartości i ubezpieczenie przestanie być naliczane.
Chcesz dowiedzieć się więcej o takim rozwiązaniu? Przeczytaj nasz artykuł: Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: czym jest?
Wariant 2. Wkład własny z pieniędzy na koncie emerytalnym
Przyjmijmy jednak, że nie chcemy ponosić dodatkowych kosztów z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Zastanówmy się wtedy, czy faktycznie nie dysponujemy dodatkowymi oszczędnościami. Te z kolei nie muszą przybierać najbardziej oczywistej formy.
Jedną z opcji jest skorzystanie z dodatkowych środków, które odkładaliśmy na poczet emerytury. Czy jest to możliwe - przecież docelowo mają nam posłużyć na starość? Pamiętajmy jednak, że coraz częściej decydujemy się na alternatywne gromadzenie dodatkowych środków na swoją przyszłą emeryturę. Jest to oczywiście bardzo racjonalne posunięcie, które może się nam przydać dużo wcześniej, niż dopiero za kilkadziesiąt lat.
Nie każdy bowiem zdaje sobie sprawę, że pieniądze, jakie zgromadziliśmy na naszym koncie emerytalnym, również możemy wykorzystać jako formę wkładu własnego. Oczywiście nie każdy bank oferuje takie rozwiązanie swoim klientom, jednak jest co najmniej kilka instytucji finansowych w naszym kraju, które uznają takie zabezpieczenie.
Przykładowo środki odłożone w ramach IKE oraz IKZE mogą zostać uznane za równoważne formy wkładu własnego, które formalnie nie odbiegałyby od standardowej gotówki. Jedną z zalet takiego wariantu jest brak wymogu wypłaty środków i przelewania całej kwoty na rachunek banku - całość nadal może być na naszym koncie IKE lub IKZE. Tym samym jest to jedna z prostszych form przedkładania swoich oszczędności, gdy staramy się uzyskać kredyt hipoteczny.
Zastanawiasz się, jak założyć IKE? Przeczytaj nasz artykuł: IKE: indywidualne konto emerytalne krok po kroku
Wariant 3. Darowizna jako forma wkładu własnego
Czy kupimy jednak mieszkanie “bez” wkładu własnego z pominięciem niższej stawki lub środków emerytalnych? Często praktykowaną metodą jest wykorzystywanie środków od bliskich - np. od rodziny. Co ważne nie może to być przysłowiowa “koperta”, a w idealnym scenariuszu - w pełni legalna darowizna.
Po pierwsze analitycy, oceniając naszą zdolność kredytową, będą mieli pewność, że dana kwota nie pochodzi z wątpliwych źródeł dochodu. Po drugie - Urzędy Skarbowe nie będą miały wątpliwości co do finansowania naszych zakupów. Warto przy tym pamiętać, że najlepszym rozwiązaniem jest pozyskanie takich darczyńców, którzy wchodzą w skład pierwszej grupy podatkowej. Wówczas unikniemy konieczności zapłacenia podatku od otrzymanej w ten sposób kwoty.
Aby dowiedzieć się więcej, przeczytaj nasz artykuł: Darowizna na wkład własny. Kiedy zapłacimy podatek od darowizny?
Wariant 4. Współkredytobiorca lub współkredytobiorcy
Nie każdy ma jednak możliwość otrzymania dużej darowizny, ale swoją pozycję w oczach banku można wesprzeć, budując większą zdolność kredytową. Tę z kolei najprościej umocnić w duecie. O kredyt można starać się zarówno w pojedynkę, jak i z partnerem, partnerką, rodzicem lub nawet przyjacielem.
Najczęstszym wariantem jest staranie się o kredyt z rodzicami - wówczas mamy do czynienia ze scenariuszem tzw. spłaty rodzinnej (nie mylić z gwarantowanym kredytem mieszkaniowym - o tym nieco później). Musimy się jednak upewnić, czy drugi kredytobiorca nie będzie musiał wykupić dodatkowego ubezpieczenia np. na życie. Kredyt mieszkaniowy to produkt długoterminowy, a więc wiek jednej ze stron umowy jest kluczowy do ograniczenia ryzyka niewypłacalności.
Jeśli chcesz się dowiedzieć, w jaki sposób kredyt udzielany jest singlom, przeczytaj nasz artykuł: Kredyt hipoteczny dla singla - co warto wiedzieć i jak się przygotować?
Automatycznie cały kapitał, który druga strona umowy kredytowej reprezentuje, może stanowić wkład własny. Mowa m.in. o wcześniej wspomnianych środkach na emeryturę, możliwych darowiznach z innych źródeł lub już wcześniej zakupionych nieruchomościach. Zgadza się - mieszkanie “bez” wkładu własnego można uzyskać dzięki… drugiemu mieszkaniu!
Wariant 5. Kredyt hipoteczny z właścicielem innego mieszkania
Do tej pory często formą wkładu własnego była inna nieruchomość. Obecnie - ze względu na niestabilną sytuację makroekonomiczną - banki nieco ostrożniej podchodzą do tego typu substytutów. Najczęściej wciąż można przedłożyć zabezpieczenie w formie np. innego mieszkania, jednak dodatkowo należy również przedstawić trochę gotówki.
Niemniej tak forma wkładu własnego jest ciekawym wariantem, nawet jeśli nadal trzeba przedłożyć oszczędności w formie gotówki. Pamiętajmy jednak, że nie będzie to 20 proc., a przykładowo 5 proc. Wówczas oszczędzamy naprawdę sporo - m.in. długie lata odkładania niebotycznych sum z myślą o własnym M.
Jeśli wraz z partnerem lub partnerką jesteśmy właścicielami innego mieszkania - idealnie! Kolejny zakup mieszkania będzie jeszcze prostszy, ponieważ pierwsza nieruchomość jest naszym gwarantowanym wkładem własnym. Wówczas nie potrzebujemy współkredytobiorcy, zmian notarialnych etc.
Co jeśli - a to najpewniej przypadek większości osób młodych - nie jesteśmy właścicielami innego mieszkania? W takim przypadku powinniśmy zdecydować się na wariant, jakim jest spłata rodzinna, a więc wkład własny stanowiłaby nieruchomość np. należącą do rodziców.
Musimy pamiętać, że chodzi tutaj nie tylko o wpis do hipoteki, ale również o konieczności przystąpienia właściciela nieruchomości do kredytu razem z osobą zaciągającą kredyt - przykładowo rodzica. W tej formule wkład własny może stanowić nie tylko mieszkanie, ale i dom lub działka, na której planujemy wybudować dany lokal mieszkalny.
Wariant 6. Zawyżenie wartości nieruchomości
Już wiemy, że mieszkanie bez wkładu własnego nie jest teoretycznie możliwe do uzyskania w sposób standardowy, ale istnieje kilka możliwości pośrednich. Niektóre jednak nie przystają do sytuacji większości potencjalnych kredytobiorców, ale istnieje także dosyć uniwersalne rozwiązanie dla szerokiej grupy zainteresowanych.
Chodzi o kredyt mieszkaniowy zaciągany konkretnie z myślą o nieruchomości z rynku wtórnego. Właśnie mieszkania “z drugiej ręki” dają nam większe możliwości na obniżanie wkładu własnego. Niektóre banki, które chciałyby przyciągnąć do siebie większą liczbę klientów, mogą bowiem uznawać za wkład własny klienta różnicę pomiędzy wyceną konkretnej nieruchomości a ceną jej zakupu.
Warto zatem poświęcić nieco naszego czasu na szukanie prawdziwych okazji. Często zdarza się, że osoby, którym zależy na szybkiej sprzedaży nieruchomości, decydują się na wystawienie jej za cenę zdecydowanie poniżej jej wartości. Jeśli zatem cena takiego lokum wynosi 200 tys. zł, ale jej rzeczywista wartość rynkowa to 250 tys. zł, bank może uznać, że pojawiająca się różnica, będzie wkładem własnym klienta.
Pamiętajmy jednak, aby w takiej sytuacji zlecić wykonanie wyceny rzeczoznawcy majątkowemu. Oczywiście musimy także znaleźć bank, który akceptuje takie rozwiązania. Choć możemy także natrafić na oferty, w których w takim przypadku, bank wciąż oczekuje wkładu własnego, ale już na poziomie 10 proc.
Co ciekawe na rynku pojawiają się również inne instrumenty liberalizujące kwestię wkładu własnego, czy też w przypadku budowy domu - również wkładu budowlanego. Te rozwiązania wiążą się z wykorzystaniem gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.
Wariant 7. Kredyt udzielany z gwarancją wkładu własnego
Choć ustaliliśmy, że mieszkanie “bez” wkładu własnego jest możliwe tylko po działaniach optymalizacyjnych (i to nadal z wymogiem przedłożenia pewnych sum), coraz częściej mówi się o kwestii gwarantowanego kredytu mieszkaniowego w ramach programu “Mieszkanie Bez Wkładu Własnego”.
Program “Mieszkanie Bez Wkładu Własnego” wszedł w życie 26 maja 2022 roku i jak większość programów polityki mieszkaniowej - w teorii ma zwiększyć możliwości finansowania nieruchomości szczególnie w przypadku osób młodych. Gwarantowane kredyty mieszkaniowe są współfinansowane z Budżetu Państwa, a obsługiwane przez Bank Gospodarstwa Krajowego.
Z Banku Gospodarstwa Krajowego beneficjenci programu “Mieszkanie Bez Wkładu Własnego” mogą dostać nawet do 20 proc. wkładu własnego (do kwoty 100 tys. zł) przez okres minimalnie 15 lat. Tym samym możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego w praktyce oznacza brak obowiązku przedkładania własnych oszczędności.
Kto może się starać o gwarantowany kredyt mieszkaniowy?
Aby dostać kredyt gwarantowany, należy spełnić warunki uczestnictwa. Podstawowe założenia programu dookreślają grupy, które mają prawo starać się o gwarantowany kredyt mieszkaniowy.
O gwarantowany kredyt mieszkaniowy mogą wnioskować:
- osoby planujące pierwszy zakup mieszkania z rynku pierwotnego;
- osoby chcące zaciągnąć kredyt mieszkaniowy na nieruchomość z rynku wtórnego lub społecznego;
- osoby planujące budowę własnego domu.
Co istotne w pierwszym etapie wnioskowania o gwarantowany kredyt hipoteczny czynnikiem decydującym nie jest skład gospodarstwa domowego. Z programu “Mieszkanie bez Wkładu Własnego” mogą skorzystać zarówno single, pary, małżeństwa, jak i rodziny z dziećmi.
Pamiętajmy jednak, że nawet przy gwarantowanym kredycie mieszkaniowym musimy wykazać odpowiednią zdolność kredytową. Tym samym program “Mieszkanie bez Wkładu Własnego” jest przeznaczony raczej dla zamożnych gospodarstw domowych, których dochody mogą pozwolić na spłatę kredytu hipotecznego.
Spłata rodzinna przy gwarantowanym kredycie mieszkaniowym
Warunki gwarantowanego kredytu mieszkaniowego obejmują nie tylko stan na dzień zaciągnięcia zobowiązania, ale także szerszy horyzont czasowy. Kredyt gwarantowany w sposób szczególny rozpatruje sytuację powiększenia gospodarstwa domowego. Wówczas twórcy projektu przewidują tzw. realizację spłaty rodzinnej. W praktyce jest to jednorazowa spłata części kapitału.
Spłata rodzinna, która wiąże się z wykorzystaniem gwarantowanego kredytu mieszkaniowego, polega na wsparciu BGK w procesie regulowania zobowiązania. Umowa z Bankiem Gospodarstwa Krajowego przewiduje “ulżenie” rzędu 20 tys. zł po narodzinach drugiego dziecka. Ponadto, gdy w skład gospodarstwa domowego wchodzi troje dzieci (lub więcej), Bank Gospodarstwa Krajowego pomaga w spłacie aż 60 tys. zł.
Szanse gwarantowanych kredytów mieszkaniowych
Gwarantowany kredyt mieszkaniowy to z pewnością ciekawe rozwiązanie dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na duży wkład własny. Ponadto, gdy w skład gospodarstwa domowego wchodzi przynajmniej troje dzieci, program “Mieszkanie bez Wkładu Własnego” może być faktycznie o wiele bardziej opłacalną alternatywą, aniżeli samodzielne regulowanie zobowiązania.
Dużym plusem jest również fakt, iż program “Mieszkanie bez Wkładu Własnego” przewiduje udzielanie gwarantowanych kredytów mieszkaniowych wyłącznie w walucie polskiej. Jak deklarują twórcy projektu, takie rozwiązanie ma ograniczać ryzyko stymulowania wzrostu cen nieruchomości.
Ograniczenia przy gwarantowanym kredycie mieszkaniowym
Jednakże z gwarantowanym kredytem mieszkaniowym wiąże się również kilka poważnych wad. Jedną z czołowych jest z góry przyjęta maksymalna kwota wkładu własnego, a co za tym idzie - również wartość samego mieszkania. Aby dostać kredyt gwarantowany, musimy ograniczyć spektrum wyboru do nieruchomości o wartości całkowitej do 500 tys. zł.
Za taką kwotę możliwy jest oczywiście zakup mieszkania odpowiedniego nawet dla rodziny 2 + 3 w jednym z mniejszych miast wojewódzkich lub mieście powiatowym. O wiele trudniej będzie znaleźć odpowiednią ofertę dla 5-osobowego gospodarstwa domowego w granicach Warszawy, Krakowa czy Gdańska.
Czy projekt gwarantowanych kredytów mieszkaniowych faktycznie będzie realną odpowiedzią na potrzeby osób, dla których wkład własny jest kwestią problematyczną? Program “Mieszkanie bez Wkładu Własnego” jest jeszcze zbyt wczesną inicjatywą, aby to oceniać jednoznacznie, jednak dla niektórych kredytobiorców będzie to najwygodniejsza forma w staraniach o własne M.
