Wkład własny to kluczowy element kredytu hipotecznego — świadczy o zaangażowaniu kredytobiorcy i zmniejsza ryzyko dla banku. Formalnie to część wartości nieruchomości pokryta z własnych środków. Zwykle kojarzy się z gotówką, ale banki dopuszczają również inne możliwości. Eksperci portalu GetHome.pl postanowili sprawdzić, jakie są opcje i jak duży wkład trzeba wnieść w 2025 roku, jeśli podstawą do analizy będą dane z II kwartału NBP.
Dlaczego wkład własny jest konieczny?
Rekomendacja S KNF ustala, że standardowy minimalny wkład własny to 20% wartości nieruchomości. Można go obniżyć do 10%, ale wymaga to dodatkowego ubezpieczenia i finalnie podnosi to całkowite koszty kredytu.
Ile wynosił wkład własny w II kwartale 2025?
Dzięki danym na temat średnich stawek za 1 m kw. nieruchomości mieszkaniowej, publikowanym co kwartał przez NBP, możemy oszacować wartości wkładu dla 50 m² mieszkania z rynku wtórnego w największych miastach:
- Warszawa: średnia cena 16 355 zł/m² → wartość mieszkania ~817 750 zł → wkład własny ~163 550 zł
- Kraków: 14 914 zł/m² → mieszkanie ~745 700 zł → wkład ~149 140 zł
- Wrocław: 12 625 zł/m² → mieszkanie ~631 250 zł → wkład ~126 250 zł
- Gdańsk: 12 719 zł/m² → mieszkanie ~635 950 zł → wkład ~127 190 zł
- Poznań: 10 477 zł/m² → mieszkanie ~523 850 zł → wkład ~104 770 zł
- Łódź: 8 009 zł/m² → mieszkanie ~400 450 zł → wkład ~80 090 zł
Oznacza to, że by pokryć 20% wkładu, należy dysponować przeciętnie od około 80 000 zł (Łódź) do ponad 160 000 zł (Warszawa). Dla przykładu: w Warszawie potrzeba średnio około 163 600 zł, w Krakowie – 149 100 zł, a we Wrocławiu – 126 200 zł.
Alternatywa dla gotówki: co może być wkładem własnym?
Nie każdy dysponuje taką gotówką, dlatego warto poznać inne możliwości:
- Wartość działki budowlanej: jeśli masz prawo własności działki z uregulowaną sytuacją prawną, jej wartość może zostać zaliczona jako wkład własny. Wycenia się ją formalnie, co może znacznie ułatwić finansowanie budowy domu.
- Wartość innej nieruchomości: mieszkanie, lokal użytkowy czy dom — jeżeli są wolne od zobowiązań lub można je dodatkowo zabezpieczyć — mogą być uznane przez bank za wkład własny.
- Prace budowlane wykonane samodzielnie: jeżeli rozpoczęto już budowę — np. wylano fundamenty czy wykonało instalacje — bank może uznać wartość tych prac jako wkład. Kluczowa jest wiarygodna dokumentacja i operat rzeczoznawcy.
- Materiały budowlane zakupione wcześniej: cegły, okna, stal, dachówka — z fakturami mogą zostać zaliczone jako wkład, jeśli będą użyte w budowie.
- Premia z książeczki mieszkaniowej: chociaż rzadko spotykana, premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej (kilkanaście tysięcy złotych) w połączeniu z innymi formami wkładu może pomóc zbliżyć się do wymaganych 20%.
Czy można uniknąć wkładu własnego?
Teoretycznie możliwe jest finansowanie na poziomie 90–100%, ale to rzadkość w 2025 roku. Tego typu rozwiązania zwykle wymagają wysokiej zdolności kredytowej, mają wyższą cenę.
Można próbować też sięgnąć po pomoc państwa. Dzięki programowi „Mieszkanie bez wkładu własnego”, znanemu również jako Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM) — możliwe jest uzyskanie kredytu na 100% ceny zakupu lub kosztów budowy mieszkania albo domu, zastępując wymóg wkładu gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK).
- gwarancja BGK obejmuje do 20% wartości kredytu, nie więcej niż 100 000 zł, i obowiązuje przez co najmniej 15 lat,
- kredyt można uzyskać na 100% wartości nieruchomości, również z wykończeniem.
Warunki programu:
- kredytobiorca (oraz gospodarstwo domowe) nie może
posiadać innej nieruchomości — są wyjątki dla rodzin z dziećmi:
- 2 dzieci – można posiadać mieszkanie ≤50 m²,
- 3 dzieci – ≤75 m²,
- 4 dzieci – ≤90 m²,
- ≥5 dzieci – brak limitu metrażu
Możliwy jest zakup wyłącznie mieszkań mieszczących się w limitach cenowych, publikowanych co kwartał przez BGK.
Spłata rodzinna:
Po urodzeniu się dziecka BGK może jednorazowo spłacić część kredytu:
- 20 000 zł – po drugim dziecku,
- 60 000 zł – po trzecim i kolejnych dzieciach. Dopłata trafia na konto kredytowe, zmniejszając zadłużenie, a łączna suma dopłat może znacznie obniżyć obciążenie kredytowe.
Na co uważać przy alternatywnych formach wkładu własnego?
- wycena rzeczowa – bank kieruje się wyceną nieruchomości (będącej np. dodatkowym zabezpieczeniem) dokonanej przez rzeczoznawcę; wartość nieruchomości określona w operacie może być niższa niż oczekiwania właściciela,
- dokumentacja – każda niefinansowa forma wkładu musi być solidnie udokumentowana, inaczej bank ją odrzuci,
- zabezpieczenia – przy wkładzie w formie nieruchomości bank może wymagać ustanowienia na niej hipoteki, co ogranicza dostęp do tych aktywów w przyszłości.
Podsumowanie
Wkład własny to jeden z trudniejszych elementów kredytu, ale nie jedyna forma jego realizacji. Banki uznają również wartość działki, innej nieruchomości, prac budowlanych czy materiałów, jeśli są one odpowiednio udokumentowane i wycenione. Dzięki temu osoby bez oszczędności gotówkowych mogą mieć realną szansę na zakup mieszkania czy budowę domu. Ważne, by skonsultować się z doradcą finansowym — pomoże w określeniu, które rozwiązania będą najbardziej korzystne w konkretnej sytuacji.
Marcin Moneta
