Ponad 10 lat temu Hiszpania kojarzyła się z ogromną nadwyżką mieszkań zbudowanych w czasie boomu. Teraz sytuacja wygląda jednak nieco inaczej.
Hiszpański rynek mieszkaniowy na pewno nie jest dla Polaków anonimowy. Można nawet pokusić się o stwierdzenie, że to jeden z lepiej znanych rynków zagranicznych. Ostrożne szacunki mówią, że tylko w pierwszej połowie bieżącej dekady Polacy na terenie Hiszpanii kupili ponad 15 000 nieruchomości mieszkaniowych – piszą eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Natomiast nawet osoby bliżej niezainteresowane tematami mieszkaniowymi, mogą pamiętać wielki boom w Hiszpanii zakończony rynkową katastrofą.
Głośne medialnie były też doniesienia o pustych „osiedlach - widmach”. Czy to już historia? Od 2-3 lat w Hiszpanii pojawiają się informacje o narastającym deficycie mieszkaniowym. Jak od nadmiaru hiszpańskiej „mieszkaniówce” udało się przejść do deficytu? Wyjaśniają to eksperci portalu RynekPierwotny.pl. zwracając uwagę na presję imigracyjną.
Hiszpańskie rekordy budowlane: zobaczmy je znów
Poniższy wykres jest bardzo ciekawy, ponieważ nie tylko prezentuje obecną sytuację, ale również przypomina o najbardziej burzliwych latach hiszpańskiej „mieszkaniówki”. Przypomnijmy: lata 2003 - 2007 zakończyły się wynikami na poziomie 616 000-760 000 rozpoczętych mieszkań i domów rocznie. To była ogromna skala nowych projektów jak na kraj z populacją 42 mln-45 mln. Analogiczne wyniki ze znacznie większej ludnościowo Francji oscylowały wówczas na poziomie 320 000-435 000 rozpoczynanych lokali i domów rocznie.
Poniższy wykres zwraca jednak uwagę na ważną kwestię. Mianowicie, Hiszpania na początku bieżącego stulecia notowała niespotykany wcześniej przyrost liczby gospodarstw domowych, a łączna liczba mieszkańców według danych Banku Światowego wzrosła z 39,7 mln (1995 r.) do 45,2 mln (2007 r.). Oczywiście, w zakresie ówczesnej polityki mieszkaniowej popełniono wiele błędów, lecz bezprecedensowy boom miał związek również z demografią.
Wielki krach, a potem odbicie - czy zbyt powolne?
Hiszpański boom inwestycyjny szybko zamienił się w dramat. Inaczej bowiem nie można nazwać sytuacji, w której rozpoczynane jest zaledwie 36 000 - 38 000 nowych domów i lokali rocznie (lata 2013 - 2014). Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają jednocześnie uwagę, że stymulowana imigracją populacja Hiszpanii wcale nie przestała rosnąć po 2007 r. Mowa o wzroście z 45,2 mln (2007 r.) do 47,4 mln (2020 r.).
Ostatnie lata to jeszcze szybszy wzrost liczby ludności Hiszpanii, która w I kw. 2026 r. przekroczyła już 49,5 mln. Innymi słowy, przez 30 lat hiszpańska populacja wzrosła o ok. 10 milionów. Bardzo sugestywne są również dane INE (Instituto Nacional de Estadística) dotyczące liczby cudzoziemców. Na początku 2023 r. mieszkało ich w Hiszpanii 6,1 mln. Trzy lata później cudzoziemska populacja była już większa o 1,1 mln. Rządowe plany legalizacji pobytu około półmilionowej rzeszy imigrantów, mogą być bodźcem zachęcającym kolejnych przybyszów i jednocześnie czynnikiem wywierającym presję na rynek mieszkaniowy.
Aktywność deweloperów jeszcze raz rozczarowała
Przygotowany wykres pokazuje to, o czym hiszpańscy analitycy mówią od pewnego czasu. Mianowicie, „mieszkaniówka” w Hiszpanii wyszła z inwestycyjnego dołka (a raczej dołu), lecz nie nadąża za rosnącą liczbą gospodarstw domowych. Poprawa sytuacji gospodarczej skutkowała wzrostem liczby gospodarstw. Tylko w latach 2022 - 2025 według danych INE liczba hiszpańskich gospodarstw domowych zwiększyła się o ok. 970 000. Mowa o wzroście liczby gospodarstw z 18,88 mln do 19,85 mln. W tym samym okresie (2022 r. - 2025 r.), rozpoczęto budowę ok. 493 000 nieruchomości mieszkaniowych, z czego część na potrzeby zagranicznych inwestorów.
Wstępne dane z 2025 r. wskazują, że w Hiszpanii liczba rozpoczętych domów i lokali (ok. 137 000) była praktycznie taka sama jak poprzednio. Ta sytuacja źle wróży dostępności mieszkań. Tym bardziej, że liczba transakcji mieszkaniowych odnotowała dwuletni wzrost o 18% (2023 r. - 639 tys., 2025 r. - 752 tys.) i osiągnęła najwyższy poziom od 2007 r. Natomiast indeks cen hiszpańskich mieszkań i domów według urzędu statystycznego INE przez dwa lata wzrósł o 22%. Ciekawe będą dane dla II kw. 2026 roku, bo podobnie jak w Polsce cieniem na perspektywach rynku kładzie się sytuacja z Bliskiego Wschodu.
Gdzie mieszkaniowa presja może być największa?
Prognozowanie w tak zmiennych czasach bywa ryzykowne. Mimo tego eksperci RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na prognozy hiszpańskiego urzędu statystycznego dotyczące liczby gospodarstw domowych. Otóż, Instituto Nacional de Estadística, opublikował prognozę na lata 2024-2039, zgodnie z którą liczba hiszpańskich gospodarstw domowych wzrośnie do 21 mln w 2029 r. oraz 3 mln dziesięć lat później. Piętnastoletnim wzrostem liczby gospodarstw znacznie większym od krajowej średniej (+19,1%) mają się cechować następujące wspólnoty autonomiczne: Murcja (+28,8%), Walencja (+25,8%), Katalonia (+22,9%), Baleary (+22,6%) i Madryt (+21,5%). Hiszpańska prognoza zakłada duże dodatnie saldo migracji i wzrost ludności kraju o kolejne 5 mln w ciągu 15 lat.
