Bierzesz dziś kredyt hipoteczny? Zobacz, jak mogą zmienić się raty

Osoby, które dziś decydują się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, powinny mieć świadomość, że korzystają z rekordowo niskiego oprocentowania. Wyjątkowość ich położenia widać wyraźnie, jeśli spojrzymy kilka lat wstecz, na wskaźniki, od których zależy wysokość raty.

Na polskim rynku kredytów hipotecznych nadal dominują zobowiązania oparte na zmiennym oprocentowaniu. Banki korzystają zazwyczaj z konstrukcji „WIBOR plus marża”, a stawka aktualizowana jest w regularnych odstępach czasu, np. co kwartał.

Pierwszym składnikiem oprocentowania jest wskaźnik ceny pieniądza na rynku międzybankowym – z natury zmienny, podążający (chociaż nie zawsze, co pokazał kryzysowy epizod w 2008 i 2009 r.) za poziomem stóp procentowych NBP. Drugi element zaszyty jest w umowie i pozostaje niezmienny przez cały okres spłaty. Ich suma wyznacza oprocentowanie, chociaż w kontraktach znajdziemy czasem dolny limit – np. wskazanie, że stawka nie może być niższa niż marża (gdyby WIBOR znalazł się poziomie zero lub poniżej).

W 2020 r., po serii obniżek stóp procentowych, WIBOR 3M jest na najniższym odnotowanym do tej pory poziomie – ok. 0,22 proc. Nowi klienci, po raz pierwszy stykający się z kredytem hipotecznym, otrzymują symulacje oparte na dzisiejszych stawkach. Towarzyszy im przypomnienie o ryzyku stopy procentowej i wskazanie, jak mogą wyglądać raty oraz łączny koszt kredytu, gdyby wskaźniki uległy zmianie.

Informacje o niebezpieczeństwach związanych ze zmianą stóp łatwo zignorować, zwłaszcza że analitycy wieszczą dłuższy okres stabilizacji w polityce pieniężnej. Ostatnie miesiące pokazały jednak, jak wiele może zmienić się w stosunkowo krótkim czasie. Jeszcze w połowie 2019 r. prezes NBP zapowiadał, że stopy pozostaną na ówczesnym poziomie co najmniej do końca 2021 r. Pandemia zweryfikowała te zapewnienia, chociaż tym razem kredytobiorcy skorzystali na nieprzewidzianych zdarzeniach.

Co ciekawe, sami bankowcy oceniają, że klienci nie są wystarczająco świadomi możliwości wzrostu stóp w najbliższych latach. W październikowym sondażu przeprowadzonym dla Związku Banków Polskich 30 proc. respondentów (menedżerów placówek bankowych) twierdziło, że znajomość problemu wśród kredytobiorców jest raczej niska lub bardzo niska. 59 proc. badanych określiło ją jako „umiarkowaną”.

Spoglądamy na ostatnie dwie dekady

Sięgnijmy do historii i sprawdźmy, jak wyglądałyby raty kredytów hipotecznych, gdyby WIBOR 3M zbliżył się do poziomów odnotowanych przed 2, 6, 10, 15 i 20 laty. Klient zaciągający dziś zobowiązanie na 30 lat, z 2-punktową marżą, opiewające na 300 tys. zł, może liczyć na ratę w wysokości ok. 1142 zł (nie bierzemy pod uwagę dodatkowych kosztów, np. wynikających ze sprzedaży krzyżowej). W grudniu 2018 r. WIBOR 3M wynosił 1,72 proc., a rata była o ponad 200 zł wyższa. W 2014 r. wynosiłaby 1443 zł, w 2010 r. – 1789 zł, a w 2005 r. – 1916 zł. Przed dwiema dekadami cena pieniądza na rynku międzybankowym zbliżona była do 20 proc., a odpowiadająca takim warunkom rata przekroczyłaby poziom 5,4 tys. zł.

Czasy wysokiej inflacji nie muszą się powtórzyć w ciągu najbliższych 30 lat, czyli w horyzoncie wyznaczanym przez typowy kredyt hipoteczny. Warto jednak potraktować odniesienie do przeszłości, jeśli nie jako ostrzeżenie, to co najmniej zachętę do przygotowania poduszki finansowej na gorsze chwile. Rekordowo tani kredyt jest okazją do zgromadzenia rezerw i, być może, szybszej spłaty zobowiązania.

Niestety szansy na zablokowanie sobie niskiego oprocentowania nie daje stan rozwoju kredytów ze stałą stopą. Nadal jest to produkt ułomny, bo dający maksymalnie 5 lat stałych rat i dostępny zaledwie w kilku bankach.

Źródło: