Kilkanaście funduszy nieruchomości działających w Polsce, otwartych i zamkniętych, inwestuje zarówno w mieszkaniówkę, jak i biurowce czy magazyny. Największe problemy mogą mieć te, które nabywały pakiety szybko rozwijających się projektów mieszkaniowych. Ich certyfikaty wyceniane są z dużym dyskontem, ale niskie notowania mają też takie fundusze otwarte, które zainwestowały w spółki budowlane z warszawskiej giełdy.
Ile w tym psychologii i paniki związanej z globalnym kryzysem finansowym, a ile ekonomicznie uzasadnionych spadków – trudno orzec. Nie zmienia to jednak faktu, że fundusze nieruchomości znakomicie nadają się do dywersyfikacji portfela i pomagają przetrwać trudne czasy. Cierpliwym odwdzięczą się po kilku latach stopami zwrotu, jakich próżno szukać w tak popularnych znów lokatach bankowych. A obecne spadki mogą być dobrą okazją do tańszych zakupów dla inwestorów i dla funduszy.
Wzrosty po spadkach
Analitycy Open Finance spodziewają się dalszego spadku cen nieruchomości, ale już bardziej umiarkowanego, po czym nastąpi ponowne ożywienie. Zdaniem Emila Szwedy, ze względu na dotychczasową strukturę popytu (dominują „pierwsze mieszkania”) oczekiwania na 50-procentowy i więcej spadek popytu czy 30–40 proc. spadek cen mieszkań, wydają się przesadzone. Spodziewamy się, że w ciągu dwunastu miesięcy popyt na mieszkania spadnie o ok. 20 proc., a ceny mieszkań o ok. 10 proc., przy czym największy spadek popytu jest oczekiwany przez nas w końcówce roku, a największy spadek cen w I połowie przyszłego roku (a więc z pewnym opóźnieniem do spadającego popytu).Otrzymujemy także sygnały o ożywieniu popytu inwestycyjnego. Inwestorzy, którzy wycofują środki z giełdy, a nie ufają już bankom, traktują właśnie nieruchomości jako safe heaven, ze względu na gwarancję własności. Oczekujemy, że popyt inwestycyjny będzie wsparciem dla rynku mieszkaniowego, zwłaszcza wobec oczekiwanego wzrostu rentowności z inwestycji pod wynajem – komentuje analityk Open Finance.
Jego zdaniem, mamy też do czynienia z pewnego rodzaju paniką wśród deweloperów, którzy zawieszają kolejne projekty. W ciągu 12-18 miesięcy może to skutkować niewystarczającą podażą nowych mieszkań i zahamowaniem tempa spadku cen. W dalszej perspektywie możliwe jest ponowne ożywienie popytu zwłaszcza, gdyby udało się zrealizować zapowiedzi wejścia Polski do strefy euro, co ponownie obniżyłoby koszty kredytów. Również spadająca inflacja może pomóc zarówno w zbijaniu cen mieszkań, jak i ożywieniu popytu ze względu na spadek stóp procentowych.
Nie ma przegrzania
– Nieruchomości dają możliwość zarobienia, niejednokrotnie dużych pieniędzy, niezależnie od sytuacji na parkiecie giełdowym. Z tego rodzaju inwestycjami jest podobnie, jak z innymi – należy zidentyfikować ryzyko, potencjał zarabiania oraz określić horyzont czasowy – przypomina Jan Mazurek z Investors TFI.
Wadą inwestycji w nieruchomości jest ich niska płynność oraz trudność w prawidłowym oszacowaniu jej wartości. Wyjście z inwestycji w nieruchomość w dowolnym czasie, czy krótkim terminie, uzyskując jednocześnie satysfakcjonującą cenę jest mało realne. Jego zdaniem, trudno zgodzić się z opiniami, że rynek polskich nieruchomości jest przegrzany. Ich ceny będą w przyszłości iść w górę, gdyż są skorelowane ze wzrostem PKB. Pomimo pewnych zawirowań w gospodarce światowej, nic nie wskazuje na trwałą recesję w Polsce. A to dobrze wróży naszemu rynkowi nieruchomości na przyszłe lata. Zresztą, gdyby nawet nasz kraj popadł w kłopoty gospodarcze, to po kilku latach one przeminą a inwestycje w nieruchomości należą do długoterminowych.
Więcej cierpliwości
W takiej sytuacji, Wrocławska Giełda Nieruchomości (WGN), jedna z największych agencji w kraju doradza swoim cierpliwość swoim klientom i zwraca uwagę na opłacalność funduszy nieruchomości
W opinii Małgorzaty Bartek, dyr. ds. marketingu WGN, gdy słychać coraz więcej głosów o wyhamowaniu wzrostu cen mieszkań, które rosły ostatnio w Polsce w zaskakująco wysokim tempie i indeksy giełdowe spadają, to TFI tworzą zamknięte fundusze nieruchomości. – I Przekonują, że wbrew panującym opiniom, na nieruchomościach w Polsce będzie można zarobić. Inwestowanie z funduszami powinno mieć charakter długoterminowy, więc inwestujący w nieruchomości muszą być przede wszystkim cierpliwi. Jeśli obecnie ceny spadają, będzie to dobra okazja do kupowania nieruchomości, a w perspektywie kilku lat i tak ceny na pewno wzrosną. Gospodarka jest w fazie rozkwitu, firmy rozwijają się i potrzebują więcej powierzchni – dlatego fundusze będą się koncentrowały głównie na nieruchomościach komercyjnych, biurowcach, centrach handlowych i magazynowych – ocenia Małgorzata Bartek.
Tańsze zakupy
Specjaliści Skarbiec TFI, który w portfelu ma najwięcej funduszy nieruchomości, dostrzegają możliwości wykorzystania przez nie obecnej sytuacji. Fakt, że część funduszy zamkniętych może mieć obecnie trudności podobne do tych, jakie mają deweloperzy. Dotyczy to tych funduszy, które zajmują się (w kooperacji z deweloperami) realizacją inwestycji, występując jako inwestor. W mniejszym stopniu tych, które zajmują się zakupami mieszkań, nabywając pakiety w różnych inwestycjach.
Ich problemy będą różne, w zależności od czasu istnienia funduszu, typu (realizujący inwestycję, czy zajmujący się zakupem mieszkań), zbudowanego portfela nieruchomość i założeń inwestycyjnych. Ale obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym, kiedy to coraz więcej deweloperów ma problemy płynnościowe, to świetna okazja, dla zasobnych w gotówkę funduszy, do odkupienia dobrych projektów znajdujących się w fazie przygotowania lub realizacji.
Anna Witkowska
Główne grupy funduszy nieruchomości na polskim rynku
Główne grupy funduszy nieruchomości na polskim rynku | |
| Grupa funduszy | Charakterystyka |
| Klasyczne Występujące w formie FIZ, które tworzą tzw. spółki celowe i przez nie nabywają oraz zarządzają nieruchomościami. Aktualnie występuje na rynku 11 takich funduszy, których certyfikaty inwestycyjne są notowane na GPW.
| W ramach tych funduszy można wyróżnić dwie grupy. Pierwsza– o większym ryzyku inwestycyjnym i wyższej potencjalnej stopie zwrotu do fundusze koncentrujące się na segmencie budownictwa mieszkaniowego (np. Skarbiec–Rynku Mieszkaniowego FIZ). Mniej skłonni do ryzyka powinni wybrać fundusz lokujący głównie w nieruchomości biurowe i handlowe (np. fundusze Arki BZ WBK czy BPH). Cały czas zwiększają one swoją wartości aktywów netto, ale na giełdzie notowane są z dyskontem. Fakt ten zapewnia dodatkowy potencjał wzrostu
|
| Otwarte Nie inwestują bezpośrednio w nieruchomości, ale w akcje spółek działających na tym rynku. Pierwszy był ING Subfundusz Budownictwa i Nieruchomości Plus, który niedawno zmienił strategie inwestycyjną oraz nazwę na ING Subfundusz Środkowoeuropejski Budownictwa i Nieruchomości Plus. | Fundusze te są silnie uzależnione od koniunktury panującej na giełdach, dlatego powinny być bardziej traktowane jako sektorowe fundusze akcyjne niż prawdziwe fundusze nieruchomości.
|
| Zagraniczne W większości inwestują w spółki Real Estate Investment Trust (REITS), czyli trusty specjalizujące się w inwestowaniu w nieruchomości.
| Z danych National Association of Investment Trust wynika, że inwestycja w REITs w długiej perspektywie dawała wyższe stopy zwrotu niż amerykańskie indeksy giełdowe. W badanym okresie od 1975 od 2005 r. indeks amerykańskich REITs dał średniorocznie lepsze wyniki nawet o +1 pkt proc. od indeksu S&P 500 (dla indeksu DJ Industrials równica była jeszcze większa, gdyż sięgała 5 pkt proc.). Jednak trwająca obecnie silna przecena nieruchomości w krajach rozwiniętych negatywnie odbiła się na wynikach i w pewnym sensie wpłynęła na ograniczenie wysokości oczekiwanych stóp zwrotu w przyszłości |
| Strukturyzowane
| Głównym przedstawicielem są zamknięte fundusze KBC TFI, których notowania uzależnione są od cen akcji firm sektora europejskich nieruchomości czy cen notowanych na giełdzie tokijskiej japońskich funduszy nieruchomości. |
| Xelion. Doradcy finansowi | |
Moda dopiero się zacznie
Fundusze nieruchomości są dostępne na polskim rynku od 2004 r. Aktywa w nich zgromadzone są bardzo skromne w porównaniu do udziału w rynku, jakie fundusze nieruchomości posiadają na rozwiniętych rynkach. Oznacza to, że moda na inwestowanie w fundusze sektorowe w Polsce jeszcze się nie zaczęła, ale w przyszłości niewątpliwie ulegnie to zmianie. Fundusze nieruchomości mają więc szansę stać się bardzo popularnymi, gdyż są jednym z ciekawszych przedstawicieli inwestycji sprofilowanych. Na polskim rynku występują cztery główne typy takich funduszy (Tabela).
Są one ciekawą alternatywą inwestycyjną i chociaż dają potencjał dwucyfrowych zysków, są również obarczone ryzykiem. Ponadto oferta dostępnych na polskim rynku funduszy jest bardzo zróżnicowana. Warto więc przed samą inwestycją znać zalety i wady poszczególnych form inwestycji, aby krótko po lokacie kapitału nie być rozczarowanym wynikami.
Łukasz Bugaj, Analityk Xelion. Doradcy Finansowi
Czas łowów
Dla funduszy, które zajmują się kupnem mieszkań i nadal mogą inwestować– rozpoczął się czas wielkich łowów. Wielu deweloperów jest wstanie sprzedać pakiet mieszkań z bardzo dużym dyskontem, aby przyspieszyć sprzedaż lub wykazać się przedsprzedażą przed bankiem finansującym inwestycję.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych to obecnie rynek kupującego i zapewne przez następne 2 lata się to nie zmieni. Działania, które będą podejmowali zarządzający funduszami będą uzależnione od składu ich aktualnego portfela. Dla funduszy, które mają w swoim portfelu zakupione mieszkania, wyzwaniem może być w obecnej sytuacji rynkowej ich upłynnienie.
Z drugiej strony, jeśli w chwili obecnej fundusze wystawiają ukończone mieszkania na sprzedaż, to mają przewagę nad ofertą deweloperów, którzy dopiero budują. Oferują bowiem produkt gotowy, który jest dostępny bez czekania do końca trwania budowy. Zawsze pozostaje także kwestia ceny. Wiadomo, że mieszkania, które są obecnie sprzedawane przez fundusze, zostały nabyte na przełomie 2005/2006 r. przy innych kosztach budowy, tak więc zarządzający ma zawsze „bufor bezpieczeństwa” umożliwiający obniżenie ceny w stosunku do deweloperów realizujących budowę aktualnie.
Fundusze, które nie muszą realizować zysków w chwili obecnej – przeznaczają mieszkania pod wynajem. Perspektywy dla rynku najmu są bardzo dobre i – biorąc pod uwagę trudności w zakupie mieszkań wynikające z zaostrzenia polityki banków – spowodują, że czynsze powinny rosnąć.
Po kilku latach osiągania dochodu z tego tytułu, mieszkania trafią do sprzedaży, ale w całkiem innej sytuacji rynkowej. Za 3-4 lata podaż projektów mieszkaniowych będzie dużo niższa i mieszkania będzie łatwiej sprzedać maksymalizując zysk. Tak więc mimo niełatwej sytuacji na rynku nieruchomości, nic nie wskazuje na to, aby fundusze nieruchomości miały zniknąć z polskiego rynku. Oczywiście, najważniejsze będą teraz dobre decyzje inwestycyjne, wybór najlepszych projektów, dyskonto przy zakupie i dopasowanie projektu do klienta, tak aby w przyszłości nie było problemów ze sprzedażą mieszkań. W obecnej sytuacji niezbędne jest odpowiednie wyczucie rynku, a także – co chyba najważniejsze – zaufanie inwestorów powierzających pieniądze TFI.
Michał Pająk, Zarządzający Funduszem City Living Polska FIZAN, departament zarządzania funduszami nieruchomości Skarbiec TFI
Zamów prenumeratę czasopisma Fundusze
