Sprzedający nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym często tytułują swoje mieszkania określeniem apartament. Eksperci portalu GetHome.pl postanowili sprawdzić, czy faktycznie te lokale można uznać za apartamenty, czy jest to bardziej zabieg marketingowy, który ma przyciągnąć klienta. Choć nigdzie nie ma zbioru przepisów określających, czym jest apartament, możemy wskazać na kilka cech, które powinna mieć taka nieruchomość.
W polskich warunkach określeniem apartament szafuje się bardzo często - na rynku pierwotnym spotyka się osiedla aparatamentowe, na rynku najmu krótkoterminowego też często mowa jest o apartamentach dla gości i turystów. Sprzedający mieszkania na rynku wtórnym również chętnie tytułują je w ten sposób.
Powierzchnia ma znaczenie
Czym jednak w rzeczywistości jest apartament? Najkrócej rzecz ujmując - to bardzo luksusowe i drogie mieszkanie. To jednak nie wszystko. Zgodnie z definicją Słownika Języka Polskiego PWN apartament to „luksusowo urządzone, wielopokojowe mieszkanie lub podobne pomieszczenie w hotelu”. Oprócz luksusu w tej definicji pojawia się jeszcze jeden czynnik - powierzchnia. Apartament to mieszkanie luksusowe i wygodne, a więc przestronne mieszkanie wielopokojowe, czyli duże.
Wystarczy przyłożyć tylko tę miarę do nieruchomości tytułowanych mianem apartamentów, by upewnić się, że wielka część z nich po prostu nie zasługuje na takie określenie z prostego względu - są za małe. Nie można nazywać apartamentem 30-metrowej kawalerki, choćby była ze złota. Na miano apartamentu nie zasługują też mieszkania 50- czy 60-metrowe. W polskich warunkach (generalnie jako społeczeństwo żyjemy w stosunkowo małych mieszkaniach) przyjmuje się, że apartamenty powinny mieć przynajmniej 80-90 mkw., choć szczerze mówiąc, dolną granicą mogłoby być i 100 metrów kwadratowych.
Apartament z założenia musi być więc lokalem po prostu dużym. Wygoda przejawia się też w dostępie do dużego balkonu, a najlepiej tarasu. Trzeba tu wskazać, że taki warunek jest konieczny, gdy mowa o penthousie, a więc luksusowym apartamencie na najwyższym piętrze budynku, koniecznie właśnie z dużym tarasem.
Duża powierzchnia mieszkania powinna się wiązać też z wysokim sufitem. Apartament nie może mieć sufitu normalnej wielkości, bo wtedy wielki salon będzie przytłaczał gości i mieszkających. Tak więc powinien znajdować się on przynajmniej na wysokości 2,7 metra.
Jeśli chodzi o rozplanowanie pomieszczeń - apartament powinien mieć przestronny hol i reprezentacyjny salon. Dobrze by był, by dysponował przynajmniej dwoma łazienkami. Apartamenty dwupoziomowe w górnej części powinny mieć sypialnie, natomiast na dole oprócz salonu może znajdować się m.in. gabinet do pracy.
Wykończenie najwyższej jakości
Oczywiście apartament powinien być wykończony materiałami wysokiej klasy. Najlepiej z wysokiej jakości drewna, kamienia, stali nierdzewnej. Luksusowe wykończenie to oczywiście konieczność. Dobrze by było, by apartament miał zamontowane systemy inteligentnego domu - takie jak ustawienie temperatury, automatyczne zapalenie światła, gdy ktoś jest w pomieszczeniu, oczywiście systemy alarmowe i wiele innych.
Oprócz wykończenia samego apartamentu liczy się standard i wykończenie budynku. Powinien on posiadać przyjemne lobby dla gości, recepcję, całodobową ochronę, klimatyzację, mile widziane są prywatne windy dowożące do konkretnego apartamentu czy zapewnienie usług concierge dla mieszkańców i gości. Apartamentowiec z prawdziwego zdarzenia powinien mieć też powierzchnie do relaksu, takie jak np. basen, siłownia czy sauna.
Lokalizacja jest ważna
Nie mniej istotna jest lokalizacja apartamentu. Luksusowe nieruchomości powinny wyróżniać się prestiżowym położeniem. Chodzi więc o centralne dzielnice miast, tereny piękne przyrodniczo i rozpoznawalne, bulwary nad rzekami, znane kurorty turystyczne. Luksusowe apartamenty dobrze “czują” się wysokościowcach, budynkach reprezentacyjnych, w zabytkowych kamienicach na starym mieście czy apartamentowcach w pasie nadmorskim, w sąsiedztwie głównych deptaków turystycznych itp.
Cen. No właśnie - ile?
Jednym z kryteriów luksusu jest oczywiście cena (pod warunkiem, że podąża za nią jakość). Kilka lat temu w badaniu poświęconym polskiemu rynkowi nieruchomości luksusowych określono cenowy próg “wejścia” w przypadku apartamentów na 15-17 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Dziś w związku z ciągle drożejącymi nieruchomościami można uznać, że ta granica się przesunęła do około 20 tys. zł/mkw.
Warto zaznaczyć, że najdroższe apartamenty w kraju, nieruchomości naprawdę z najwyższej półki, opierają się zarówno zmianom koniunktury, jak i wahaniom cenowym. Za apartamenty w budynkach typu Złota 44 w Warszawie czy Cosmopolitan od wielu już lat trzeba zapłacić od około 25-35 tys. zł/mkw. W tym roku do opinii publicznej dotarły informacje o transakcji w Złotej 44, a więc prestiżowym wysokościowcu w centrum Warszawy. Inwestor Rafał Zaorski kupił tam 480-metrowy apartament. Zapłacił - bagatela - blisko 23 mln zł, a więc po 47 tys. zł. za metr kwadratowy.
Polski rynek apartamentów
Zaprezentowana w tym tekście “definicja” pojęcia apartamentu właściwie eliminuje z tej kategorii ogromną większość nieruchomości tytułowanych w ten sposób. Bardziej realnym określeniem są lokale o podwyższonym standardzie czy nawet luksusowe mieszkania. Polski rynek apartamentowy w rzeczywistości ogranicza się do niewielkiej liczby najbardziej prestiżowych nieruchomości i kilku lokalizacji, takich jak m.in. Warszawskie Śródmieście, Mokotów, Stare Miasto w Krakowie, Sopot, starówka w Gdańsku, Wrocławiu czy Zakopanem.
Prawdziwa ocena wartości nieruchomości powinna brać pod uwagę rzeczywiste wymogi, jakie powinno spełniać luksusowe mieszkanie nazywane apartamentem.
Marcin Moneta
