Mieszkania budowane przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego to alternatywa wobec oferty deweloperów i nieruchomości dostępnych na rynku wtórnym. Z możliwości stwarzanych przez TBS-y skorzystać mogą osoby o niższych dochodach, ale konieczne jest spełnienie kilku warunków, także finansowych.
Mieszkanie w TBS nie jest własnością lokatora. Towarzystwa budują nieruchomości na wynajem – taka jest główna idea przyświecająca tej formie wspierania mieszkalnictwa. Chętnych na taki układ nie brakuje, a mieszkania o ustawowo limitowanym czynszu łatwo znajdują najemców. Mimo, że większość TBS-ów wymaga od swoich klientów wniesienia wkładu partycypacyjnego oraz kaucji, to finansowe nakłady z tym związane są znacznie niższe niż koszty nabycia własności.
Mieszkania nie dla zamożnych
Podstawowe warunki, które spełnić musi przyszły najemca dotyczą poziomu dochodów i posiadania nieruchomości. TBS-y są otwarte dla osób, które nie posiadają nieruchomości w tej samej miejscowości. Dotyczy to zarówno prawa własności, jak i praw spółdzielczych. Jeśli posiadamy nieruchomość w innej miejscowości, to do grona najemców będziemy mogli trafić tylko pod warunkiem, że przenosimy się ze względu na podjęcie pracy w pobliżu nowego miejsca zamieszkania.
Dochody gospodarstwa domowego, które ma zamieszkiwać w mieszkaniu na wynajem, nie mogą przekroczyć aktualizowanych systematycznie progów. Punktem wyjścia do obliczeń jest wysokość przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie, a we wzorze pod uwagę brana jest także ilość osób w gospodarstwie. Progi będą zatem mocno zróżnicowane – najwyższe są w województwie mazowieckim, gdzie wynajmujący kawalerkę nie może zarabiać miesięcznie więcej niż 7300 zł brutto.
Kapitał na początek
Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego przewiduje, że z TBS-em można zawrzeć umowę o partycypacji w kosztach budowy lokalu. Partycypantem może być osoba fizyczna, ale także np. gmina. W zamian za pokrycie części wydatków związanych z inwestycją, partycypant ma prawo zadecydować, kto będzie wynajmował mieszkanie.
Umowę partycypacyjną podpisuje się zazwyczaj przed rozpoczęciem budowy – można potraktować ją jako rodzaj rezerwacji połączony z finansowym wkładem. Kwota partycypacji, która nie może przekroczyć 30% kosztów budowy, wyliczana jest dla konkretnej inwestycji i konkretnego mieszkania. Przykładowo w TBS Wrocław wynosi ok. 1146 zł za metr kwadratowy mieszkania.
Wkład jest zwracany, jeśli rezygnujemy z lokalu. Jego wartość jest aktualizowana (rewaloryzowana) zgodnie ze zmianą tzw. wartości odtworzeniowej nieruchomości. TBS ma 12 miesięcy na zwrócenie wniesionej przez nas kwoty. Warto o tym pamiętać, jeśli planujemy przeznaczyć te pieniądze np. na zakup kolejnego mieszkania.
Kaucja przed zamieszkaniem i czynsz
Po zakończeniu budowy i przed zawarciem umowy najmu TBS-y pobierają kaucję mieszkaniową, której zadaniem jest pokrycie ewentualnych zaległości w zapłacie czynszu. Kaucja może sięgać dwunastokrotności czynszu, ale zazwyczaj jest bliższa jego trzykrotności. Jest zwracana w momencie zerwania umowy i rewaloryzowana podobnie jak wkład partycypacyjny.
Wysokość czynszu w TBS-ach jest odgórnie ograniczona przez ustawę – nie może przekraczać 4% wartości odtworzeniowej lokalu. Poniżej tej granicy stawki można ustalać swobodnie, a o ich wysokości decyduje walne zgromadzenie akcjonariuszy lub wspólników. Są jednak wyjątki. Jeśli najemca przestanie spełniać wymogi (maksymalny dochód, nieposiadanie nieruchomości) lub nie złoży w terminie deklaracji o wysokości dochodów (do czego jest zobowiązany raz na 2 lata), czynsz może zostać uwolniony i sięgnąć wolnorynkowych stawek.
Przykładowe nakłady konieczne do skorzystania z mieszkania w TBS (50 m kw., TBS Wrocław)
|
Wkład partycypacyjny |
57 300 zł (1146 zł * 50 m kw.) |
|
Kaucja mieszkaniowa (3-krotność czynszu) |
1980 zł (50 m kw. * 13,20 zł * 3) |
|
Czynsz i koszty użytkowania |
ok. 680 zł/mc (ok. 13,20 zł / 1 m kw. + koszty użytkowania ok. 200 zł) |
Na podstawie: Dane TBS Wrocław, http://tbs-wroclaw.com.pl/tresci/41
A może wykupić?
Od roku Towarzystwa Budownictwa Społecznego mogą sprzedawać wybudowane przez siebie mieszkania. Potencjalni kupujący muszą wcześniej w nim zamieszkiwać i być jednocześnie partycypującymi w kosztach budowy. W praktyce nie jest to niestety opłacalne dla żadnej ze stron – kupujący nie mogą liczyć na żadne bonifikaty, a cena mieszkania musi być zbliżona do rynkowej. W czasach, gdy deweloperzy coraz mocniej konkurują ceną, bardziej może opłacać się wycofanie wkładu i zakup mieszkania na rynku pierwotnym. Jednak dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na kupno nieruchomości na własność, TBS-y wciąż są atrakcyjną alternatywą.
Michał Kisiel, analityk Bankier.pl
