Jakie potrzeby rynku zaspokajają banki hipoteczne?
W wielkim uproszczeniu, bank hipoteczny jest specjalistyczną instytucją finansową, która udostępnia długoterminowe kredyty hipoteczne i emituje listy zastawne. Jego klientami są podmioty - osoby prywatne, firmy - poszukujące długoterminowego kredytu oraz listów zastawnych - bezpiecznych papierów wartościowych o długich terminach wykupu. W celu zabezpieczenia interesów nabywców listów zastawnych ustawodawca ograniczył działalność banków hipotecznych i nałożył dodatkowe wymagania prawne w zakresie zasad kredytowania, aby systemowo zagwarantować dobrą jakość portfela kredytowego.
Aktualnie w ofercie Pekao Banku Hipotecznego, znajdują się wyłącznie kredyty hipoteczne, czyli takie których zabezpieczenie stanowi hipoteka na prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości wycenionej przez Bank. Finansujemy zarówno obiekty gotowe jak i znajdujące się w fazie budowy. Jesteśmy bardzo elastyczni w zakresie celów finansowania. W sytuacji, gdy nieruchomość spełnia nasze kryteria i pozytywnie ocenimy zdolność kredytową klienta, jesteśmy w stanie sfinansować praktycznie każdy cel związany z tą nieruchomością. Budowa, zakup, spłata kredytu w innym banku, refinansowanie poniesionych na nieruchomości nakładów znajduje się w naszej ofercie kredytowej. Takie elastyczne podejście do celów kredytu stosujemy i do nieruchomości komercyjnych i do nieruchomości mieszkaniowych. Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych nie narzuca żadnych ograniczeń w zakresie celów finansowania. Wymaga jednak, żeby każdy kredyt był zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, zaś nieruchomość ta miała ustaloną przez Bank wartość bankowo-hipoteczną.
Pekao Bank Hipoteczny S.A. pod obecnym szyldem działa od sierpnia ubiegłego roku. Jaki wpływ na strategię banku, jego pozycję oraz oferowane produkty miała zmiana właściciela?
Zmiana właściciela wpłynęła bardzo korzystnie na sytuację naszego banku. Dzięki niej umocniliśmy fundamenty finansowe, uzyskaliśmy stabilną pozycję na rynku międzybankowym i większe bezpieczeństwo prowadzonej przez nas działalności. W realiach kryzysu finansowego widać to szczególnie wyraźnie. W takim kraju jak Polska, posiadanie stabilnego, mocnego kapitałowo właściciela jest niezwykle istotne. Zmiany właścicielskie oznaczały konieczność dostosowania naszych parametrów do polityki kredytowej obowiązującej w całej Grupie UniCredit. Proces ten zakończyliśmy latem ubiegłego roku. Od tego czasu nie zmieniliśmy w zasadniczy sposób naszej polityki kredytowej. Dzięki temu, jako jedni z nielicznych, możemy uczciwie powiedzieć, że ostatnie miesiące i zawirowania na rynku, nie wpłynęły w istotny sposób na kształt naszej oferty. Nadal jesteśmy specjalistycznym bankiem hipotecznym, który koncentruje swoją aktywność kredytową na dwóch głównych grupach klientów. Pierwszą grupę stanowią osoby prywatne – kredytujemy cele mieszkaniowe. Druga grupa to przedsiębiorstwa z segmentu małych i średnich firm – finansujemy nieruchomości komercyjne.
Czym różni Państwa oferta w stosunku do oferty Pekao SA?
Porównując nasze kredyty z produktami dostępnymi w Pekao SA w segmencie kredytów mieszkaniowych nie ma istotnych różnic, choć będąc bankiem hipotecznym mamy większe możliwości oferowania kredytów o charakterze refinansowym. W segmencie małych i średnich firm nasz długoterminowy kredyt hipoteczny jest produktem uzupełniającym ofertę Grupy. Dopuszczamy możliwość nawet piętnastoletniego kredytu inwestycyjnego na cele związane z nieruchomościami komercyjnymi, czego nie oferuje Bank Pekao SA. Inwestycje tego typu wymagają bardzo dużych nakładów finansowych, co powoduje, że okres kredytowania ma ogromne znaczenie dla powodzenia całego przedsięwzięcia i możliwości uzyskania kredytu bankowego.
Kim jest statystyczny klient Pekao Banku Hipotecznego? Czy można pokusić się o próbę jego charakterystyki?
To osoba fizyczna o dochodach, znacznie przekraczających średnią krajową. Nie ukrywam, że nasz bank w dużej mierze obsługuje osoby, które w kryteriach banków uniwersalnych zostałyby zaliczone do grupy „klientów zamożnych”. W segmencie komercyjnym naszym głównym klientem są przedsiębiorcy, którzy nabywają bądź finansują nieruchomości komercyjne. W tym kręgu znajdują się zarówno spółki projektowe (SPV), jak i przedsiębiorcy wykorzystujący nieruchomość w ramach bieżącej działalności gospodarczej. Finansujemy również hotele i pensjonaty.
Ostatnie kilka miesięcy to dla rynku kredytów hipotecznych i cen nieruchomości prawdziwy wstrząs. W jakim kierunku rynek będzie ewoluować?
Na rynku mieszkaniowym czeka nas kilkumiesięczny okres stabilnych cen. Główną korektę mamy już za sobą i ewentualne obniżki nie będą odgrywały już większej roli. Trudniej jest prognozować rozwój sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych. Rynek ten zdecydowanie dłużej utrzymywał się w fazie wzrostowej. Aż do końca trzeciego kwartału ubiegłego roku był rozpędzony i nie widział jakichkolwiek powodów dla których miałby się zatrzymywać. Bez większych trudności można było wynająć nieruchomości komercyjne, a ceny systematycznie rosły. Teraz wszyscy działają rozważniej, po kilka razy liczą pieniądze. Niemniej uważam, że te najatrakcyjniejsze obiekty biurowe, magazynowe i handlowe umiejscowione w dobrej lokalizacji będą utrzymywały swoje ceny. W tym wypadku luksus odporny jest na wahania koniunktury i nie należy się spodziewać zapaści cenowej. Dobry produkt zawsze znajdzie nabywcę. Oczywiście dotyczy to obiektów, które już istnieją. Firmy będą natomiast znacznie ostrożniejsze w przypadku rozpoczynania nowych inwestycji. Warunkiem rozpoczęcia budowy będzie wcześniejsze znalezienie najemcy i precyzyjne określenie warunków najmu. Inwestorzy nie będą podejmowali ryzyka rozpoczęcia budowy bez jasnej wizji źródła przychodów.
Co obecny kryzys oznacza konkretnie dla Pekao Banku Hipotecznego? Co się zmieniło przez te kilka ostatnich miesięcy?
Każde gospodarstwo domowe decydując się na zakup nowego lokum staje się automatycznie inwestorem. A w dobie kryzysu inwestorzy szczególnie wnikliwie analizują wszystkie aspekty inwestycji. Zastanawiają się jakie poniosą koszty, czy w tym momencie warto rozpoczynać budowę domu lub zakupić mieszkanie, czy może jednak poczekać w jakim kierunku wszystko się potoczy. W mojej ocenie, stan pewnego wahania i wyczekiwania na to, co przyniesie następny dzień, nie prędko minie.
Ponadto, w różnym stopniu, ale właściwie wszystkie banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów. Z powodu nieco innych zasad oceny zdolności kredytowej dostępność kwoty kredytu będzie niższa niż w latach poprzednich. Nadzór bankowy nie przypadkowo zwracał wielokrotnie uwagę, by banki rezygnowały z nadmiernie liberalnych i „optymistycznych” zasad oceny zdolności kredytowej klientów i wycen nieruchomości. To powoduje, że ilość udzielanych kredytów - nie tylko przez nasz bank, ale generalnie przez wszystkie banki działające w tym segmencie rynku - będzie dużo mniejsza niż w ubiegłym roku.
W tym roku będziemy też świadkami zdecydowanie większej koncentracji klientów na kredytach w złotych. Już dzisiaj możemy mówić o rosnącym zainteresowaniu kredytami w rodzimej walucie. Kryzys uświadomił ludziom, że istnieje coś takiego jak ryzyko kursowe. Kredyty złotowe są po prostu bezpieczniejsze - klient wie, ile zapłaci i jakie jest saldo jego kredytu Przy kredytach denominowanych w walutach obcych takiej pewności nie ma. Przypomina to trochę grę w ruletkę - albo zyskamy, albo stracimy. Na domiar złego, nie wiemy nawet o jaką stawkę gramy. Dlatego w tym roku frank szwajcarski zostanie zdetronizowany, a jego miejsce zajmie złotówka. Strzałem w dziesiątkę może się okazać rządowy program „Rodzina na swoim”. Dzięki niemu rodziny, które chcą kupić pierwsze mieszkanie, mogą zaciągnąć w bankach kredyt mieszkaniowy z dopłatą do odsetek. Zainteresowanych taką możliwością z pewnością nie zabraknie. Z drugiej strony deweloperzy mieszkaniowi mający spore kłopoty z nadmiarem nie sprzedanych mieszkań też zrobią wszystko, aby w ramach programu sprzedać jak najwięcej. Nadszedł długo oczekiwany czas kupujących. Dla Nas to dobry czas, bo w banku hipotecznym od zawsze normą był wymóg udziału własnego czy finansowanie zakupu po zawarciu aktu notarialnego, co dziś jest coraz częstsze.
Deweloperzy publicznie narzekają, że banki nie chcą udzielać im kredytów. Czy to prawda? Jak należy się odnieść do tego typu stwierdzeń?
Nasz bank kredytów hipotecznych dla deweloperów udzielał w przeszłości, udziela obecnie i będzie udzielać nadal. Deweloperzy wciąż są bardzo atrakcyjną grupą klientów. Głosom, że banki nie chcą udzielać kredytów nie należy się jednak dziwić. Faktem jest, że liczba kredytów w ciągu ostatnich miesięcy zdecydowanie zmalała. Powodem tego jest zmiana sytuacji gospodarczej i zaostrzenie przez banki kryteriów.
Banki skrupulatnie analizują każdą inwestycję pod kątem jej potencjalnego sukcesu rynkowego i rentowności, przygotowania finansowego i marketingowego inwestycji Dla potencjalnych kredytobiorców oznacza to w praktyce konieczność posiadania wyższego wkładu własnego niż dotychczasowe 15-20 procent. Standardem staje się wymóg określonego poziomu przedsrzedaży. Banki przyglądają się też uważniej właścicielom spółek projektowych. Trzeba pamiętać, że każda inwestycja w nieruchomości jest transakcją, w której bank dzieli się ryzykiem z inwestorem. W efekcie bardziej zachowawczej polityki banków nie wszystkie inwestycje deweloperskie znajdą w ich oczach uznanie. Nie oznacza to jednak, że całkowicie wstrzymano akcję kredytową dla deweloperów. Kredyty deweloperskie w zdecydowanej większości przypadków będą udzielane spółkom projektowym, które wykażą rentowność projektu i dobrze zabezpieczą spłatę kredytu. W ostatnich latach często banki odchodziły od tego standardu i kredytowały firmy prowadzące różne rodzaje działalności gospodarczej, w tym deweloperską. Dziś ta grupa klientów nie może znaleźć finansowania, bo ryzyko gospodarcze wzrosło i różne rodzaje działalności w jednej firmie zwiększają ryzyko braku spłaty kredytu.
Odrębnym zagadnieniem jest kwestia finansowania już rozpoczętych inwestycji. Faktem jest, że przez ostatnie kilka lat wiele inwestycji deweloperskich było rozpoczynanych bez stabilnego finansowania bankowego. Deweloperzy mogli pozwolić sobie na taki tryb ze względu na dużą łatwość w zbyciu jednostek mieszkalnych. Wszyscy pamiętamy czasy, gdy klienci kupowali „dziurę w ziemi”, a deweloper finansował budowę ze środków wpływających od nabywców. Obecnie nie ma gwarancji, że w szybkim czasie uda im się zbyć wybudowane mieszkania. Deweloperzy muszą negocjować z bankiem warunki kredytu, stojąc nie zawsze w sytuacji dla siebie komfortowej.
Jakie obecnie stawiacie wymagania deweloperom przy udzielaniu kredytu? Jak zmieniły się ceny takiego kredytu w ciągu ostatnich miesięcy?
Nasze warunki nie są skomplikowane. Oczekujemy od inwestora struktury spółki celowej, udziału własnego oscylującego pomiędzy 25-30 procent oraz kompletu formalno-prawnych zabezpieczeń. W naszym banku jest to zawsze hipoteka na nieruchomości oraz zastaw rejestrowy na udziałach spółki. Jeśli projekt przewiduje jakiś okres na zbycie mieszkań, Bank stawia warunek związany z prowadzeniem rachunku, na który spływają wszystkie środki od potencjalnych nabywców mieszkań. Mówiąc inaczej, w ramach takiego projektu kontrolujemy przepływ środków finansowych. Oczywiście zwracamy uwagę na atrakcyjność projektu, jego lokalizację, otoczenie konkurencyjne. Szacujemy, na ile realne są założenia związane z cenami i z czasem na znalezienie nabywców. Pochodną tych wszystkich elementów jest kwota i cena kredytu.
Dla inwestycji deweloperskich wzrost naszej marży kształtuje się w przedziale od 1 do 1,5 procenta w stosunku do cen które proponowaliśmy wcześniej. Marża jest przede wszystkim pochodną kosztów finansowania działalności kredytowej. Niestety, musimy również patrzeć na pasywną stronę bilansu. Bank jest przecież tylko pośrednikiem finansowym i też musi gdzieś na zewnątrz pozyskiwać środki finansowe. Wzrost ceny pieniądza na rynku międzybankowym oznacza wzrost ceny kredytu. Cena zawsze musi odzwierciedlać koszt. Świat finansów, jak i cała gospodarka, to system naczyń połączonych.
Jak Pana zdaniem obecny kryzys finansowy wpłynie na rozwój takich instytucji jak banki hipoteczne? Skazane są na poszukiwanie wąskiej niszy czy może wręcz przeciwnie - na szybszy rozwój?
Właśnie obchodzimy dziesiątą rocznicę wejścia w życie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Po tym okresie nasuwa się niestety dość pesymistyczna refleksja. Rola banków hipotecznych jaka została przez tę ustawę narzucona, nie do końca zdała egzamin. System nie okazał się atrakcyjny dla właścicieli banków hipotecznych, którzy mogą prowadzić podobną działalność bez rygorów dodatkowej ustawy. Wystarczy popatrzeć na udział banków hipotecznych w całości finansowania nieruchomości w Polsce - wynosi zaledwie kilka procent. Ogromna większość kredytów hipotecznych została udzielona przez banki uniwersalne. Nie podejrzewam, aby takie były intencje ustawodawcy. Taka przewaga banków uniwersalnych może nieść za sobą poważne zagrożenia, bowiem mamy stan, w którym ryzyko długoterminowych kredytów obciąża depozyty bankowe. A tak nie powinno być. Poza tym dalszy rozwój akcji kredytowej w zakresie kredytów hipotecznych, wyłącznie w oparciu o depozyty, nie jest możliwy, bo ich po prostu zabraknie. Jeśli rynek kredytów hipotecznych ma się płynnie rozwijać, musi powstać instrument, który zapewni stabilizację źródeł finansowania tego rodzaju kredytów i odseparuje ryzyko rynku nieruchomości od depozytów bankowych. I tutaj pojawia się miejsce dla banku hipotecznego. To dlatego instytucja ta jest rynkowi potrzebna. To bank hipoteczny zapewnia długoterminowy i relatywnie tani pieniądz, który można spożytkować do finansowania kredytów hipotecznych. Bank hipoteczny swoją akcję kredytową powinien finansować głównie z emisji listów zastawnych. List zastawny to jeden z najbezpieczniejszych papierów dłużnych jakie w ogóle są dostępne na polskim rynku finansowym. Temu służy zawężenie zakresu czynności banku hipotecznego. Wskutek tych ograniczeń środki pieniężne pochodzące z emisji listów zastawnych finansują jedynie akcję kredytową i Bank nie bierze na siebie innych ryzyk działalności bankowej. Na wysoki stopień bezpieczeństwa listu zastawnego wpływa także obowiązek ustalenia tzw. wartości bankowo-hipotecznej. Bank hipoteczny bierze pod uwagę jedynie te cechy nieruchomości oraz związane z nią dochody, które przy założeniu jej racjonalnej eksploatacji mają trwały charakter i które możliwe są do uzyskania dla każdego posiadacza nieruchomości. Aby nabywca listów czuł się bezpiecznie nadzór nad zabezpieczeniami listów zastawnych sprawuje niezależny od Banku powiernik, powoływany przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Pojawił się niedawno pomysł, by emisję listów zastawnych umożliwić bankom uniwersalnym. Jak powinien w przyszłości wyglądać rynek listów zastawnych w Polsce i czy w obecnej sytuacji znajdą się chętni na tego rodzaju papiery?
Osobiście jestem przeciwny takiemu rozwiązaniu z powodów opisanych powyżej. Powinniśmy systemowo odseparować ryzyko rynku nieruchomości od depozytów bankowych. Umożliwiając emisję listów zastawnych bankom uniwersalnym zmienilibyśmy całkowicie charakter tego papieru wartościowego.
Nadrzędnym celem zmian w prawie bankowym powinno być systemowe zapewnienie bezpiecznych źródeł finansowania kredytów hipotecznych i zapewnienie im relatywnie niskich cen. W ostatecznym rozrachunku o to przecież chodzi. Moim zdaniem warunki te może zapewnić tylko wyspecjalizowany bank hipoteczny z wyłączną prerogatywą do emisji listów zastawnych. Tylko wówczas inwestor będzie pewny, że emitent jest instytucją o transparentnym ryzyku. Bank hipoteczny jest „instytucją jednego produktu” ocena jego sytuacji finansowej jest bardzo prosta. Audytorzy nie mogą mieć żadnych problemów przy ocenie sytuacji finansowej emitenta czy ryzyka związanego z poszczególnymi transzami papierów. Z tego względu uważam, że utrzymanie specjalizacji banków hipotecznych ma sens.
Faktem jest jednak, że dotychczas list zastawny nie zyskał w naszym kraju większej popularności. Obserwując rynek finansowy widać jednoznacznie, że w ostatnich miesiącach możliwość uplasowania tego rodzaju papierów wartościowych zdecydowanie spadła. Także w perspektywie krótkoterminowej możliwości emisji listów zastawnych wydają się mocno ograniczone - kurczy się krąg nabywców zainteresowanych taką ofertą. Z drugiej strony cena tych papierów dziś musiałaby być relatywnie wysoka. Jej poziom musi bowiem odzwierciedlać sytuację na całym rynku długu, a tutaj w najbliższych miesiącach nastąpi zwiększona emisja papierów rządowych, z którymi w czasie kryzysu list zastawny nie może skutecznie rywalizować. Nie dotyczy to zresztą jedynie listów zastawnych. Najbliższy rok nie będzie łatwy dla emitentów wszystkich papierów wartościowych o charakterze dłużnym. A kryzys finansowy wywołał szczególnie dużą awersję do ryzyka związanego z papierami, których zabezpieczeniem są kredyty hipoteczne. Pozostaje jednak nadzieja, że po przesileniu kryzysu, nabywcy znowu zainteresują się listami zastawnymi i nie tylko depozyty będą finansować akcję kredytową.
W wielkim uproszczeniu, bank hipoteczny jest specjalistyczną instytucją finansową, która udostępnia długoterminowe kredyty hipoteczne i emituje listy zastawne. Jego klientami są podmioty - osoby prywatne, firmy - poszukujące długoterminowego kredytu oraz listów zastawnych - bezpiecznych papierów wartościowych o długich terminach wykupu. W celu zabezpieczenia interesów nabywców listów zastawnych ustawodawca ograniczył działalność banków hipotecznych i nałożył dodatkowe wymagania prawne w zakresie zasad kredytowania, aby systemowo zagwarantować dobrą jakość portfela kredytowego.
Aktualnie w ofercie Pekao Banku Hipotecznego, znajdują się wyłącznie kredyty hipoteczne, czyli takie których zabezpieczenie stanowi hipoteka na prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości wycenionej przez Bank. Finansujemy zarówno obiekty gotowe jak i znajdujące się w fazie budowy. Jesteśmy bardzo elastyczni w zakresie celów finansowania. W sytuacji, gdy nieruchomość spełnia nasze kryteria i pozytywnie ocenimy zdolność kredytową klienta, jesteśmy w stanie sfinansować praktycznie każdy cel związany z tą nieruchomością. Budowa, zakup, spłata kredytu w innym banku, refinansowanie poniesionych na nieruchomości nakładów znajduje się w naszej ofercie kredytowej. Takie elastyczne podejście do celów kredytu stosujemy i do nieruchomości komercyjnych i do nieruchomości mieszkaniowych. Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych nie narzuca żadnych ograniczeń w zakresie celów finansowania. Wymaga jednak, żeby każdy kredyt był zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, zaś nieruchomość ta miała ustaloną przez Bank wartość bankowo-hipoteczną.
Pekao Bank Hipoteczny S.A. pod obecnym szyldem działa od sierpnia ubiegłego roku. Jaki wpływ na strategię banku, jego pozycję oraz oferowane produkty miała zmiana właściciela?
Zmiana właściciela wpłynęła bardzo korzystnie na sytuację naszego banku. Dzięki niej umocniliśmy fundamenty finansowe, uzyskaliśmy stabilną pozycję na rynku międzybankowym i większe bezpieczeństwo prowadzonej przez nas działalności. W realiach kryzysu finansowego widać to szczególnie wyraźnie. W takim kraju jak Polska, posiadanie stabilnego, mocnego kapitałowo właściciela jest niezwykle istotne. Zmiany właścicielskie oznaczały konieczność dostosowania naszych parametrów do polityki kredytowej obowiązującej w całej Grupie UniCredit. Proces ten zakończyliśmy latem ubiegłego roku. Od tego czasu nie zmieniliśmy w zasadniczy sposób naszej polityki kredytowej. Dzięki temu, jako jedni z nielicznych, możemy uczciwie powiedzieć, że ostatnie miesiące i zawirowania na rynku, nie wpłynęły w istotny sposób na kształt naszej oferty. Nadal jesteśmy specjalistycznym bankiem hipotecznym, który koncentruje swoją aktywność kredytową na dwóch głównych grupach klientów. Pierwszą grupę stanowią osoby prywatne – kredytujemy cele mieszkaniowe. Druga grupa to przedsiębiorstwa z segmentu małych i średnich firm – finansujemy nieruchomości komercyjne.
Czym różni Państwa oferta w stosunku do oferty Pekao SA?
Porównując nasze kredyty z produktami dostępnymi w Pekao SA w segmencie kredytów mieszkaniowych nie ma istotnych różnic, choć będąc bankiem hipotecznym mamy większe możliwości oferowania kredytów o charakterze refinansowym. W segmencie małych i średnich firm nasz długoterminowy kredyt hipoteczny jest produktem uzupełniającym ofertę Grupy. Dopuszczamy możliwość nawet piętnastoletniego kredytu inwestycyjnego na cele związane z nieruchomościami komercyjnymi, czego nie oferuje Bank Pekao SA. Inwestycje tego typu wymagają bardzo dużych nakładów finansowych, co powoduje, że okres kredytowania ma ogromne znaczenie dla powodzenia całego przedsięwzięcia i możliwości uzyskania kredytu bankowego.
Kim jest statystyczny klient Pekao Banku Hipotecznego? Czy można pokusić się o próbę jego charakterystyki?
To osoba fizyczna o dochodach, znacznie przekraczających średnią krajową. Nie ukrywam, że nasz bank w dużej mierze obsługuje osoby, które w kryteriach banków uniwersalnych zostałyby zaliczone do grupy „klientów zamożnych”. W segmencie komercyjnym naszym głównym klientem są przedsiębiorcy, którzy nabywają bądź finansują nieruchomości komercyjne. W tym kręgu znajdują się zarówno spółki projektowe (SPV), jak i przedsiębiorcy wykorzystujący nieruchomość w ramach bieżącej działalności gospodarczej. Finansujemy również hotele i pensjonaty.
Ostatnie kilka miesięcy to dla rynku kredytów hipotecznych i cen nieruchomości prawdziwy wstrząs. W jakim kierunku rynek będzie ewoluować?
Na rynku mieszkaniowym czeka nas kilkumiesięczny okres stabilnych cen. Główną korektę mamy już za sobą i ewentualne obniżki nie będą odgrywały już większej roli. Trudniej jest prognozować rozwój sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych. Rynek ten zdecydowanie dłużej utrzymywał się w fazie wzrostowej. Aż do końca trzeciego kwartału ubiegłego roku był rozpędzony i nie widział jakichkolwiek powodów dla których miałby się zatrzymywać. Bez większych trudności można było wynająć nieruchomości komercyjne, a ceny systematycznie rosły. Teraz wszyscy działają rozważniej, po kilka razy liczą pieniądze. Niemniej uważam, że te najatrakcyjniejsze obiekty biurowe, magazynowe i handlowe umiejscowione w dobrej lokalizacji będą utrzymywały swoje ceny. W tym wypadku luksus odporny jest na wahania koniunktury i nie należy się spodziewać zapaści cenowej. Dobry produkt zawsze znajdzie nabywcę. Oczywiście dotyczy to obiektów, które już istnieją. Firmy będą natomiast znacznie ostrożniejsze w przypadku rozpoczynania nowych inwestycji. Warunkiem rozpoczęcia budowy będzie wcześniejsze znalezienie najemcy i precyzyjne określenie warunków najmu. Inwestorzy nie będą podejmowali ryzyka rozpoczęcia budowy bez jasnej wizji źródła przychodów.
Co obecny kryzys oznacza konkretnie dla Pekao Banku Hipotecznego? Co się zmieniło przez te kilka ostatnich miesięcy?
Każde gospodarstwo domowe decydując się na zakup nowego lokum staje się automatycznie inwestorem. A w dobie kryzysu inwestorzy szczególnie wnikliwie analizują wszystkie aspekty inwestycji. Zastanawiają się jakie poniosą koszty, czy w tym momencie warto rozpoczynać budowę domu lub zakupić mieszkanie, czy może jednak poczekać w jakim kierunku wszystko się potoczy. W mojej ocenie, stan pewnego wahania i wyczekiwania na to, co przyniesie następny dzień, nie prędko minie.
Ponadto, w różnym stopniu, ale właściwie wszystkie banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów. Z powodu nieco innych zasad oceny zdolności kredytowej dostępność kwoty kredytu będzie niższa niż w latach poprzednich. Nadzór bankowy nie przypadkowo zwracał wielokrotnie uwagę, by banki rezygnowały z nadmiernie liberalnych i „optymistycznych” zasad oceny zdolności kredytowej klientów i wycen nieruchomości. To powoduje, że ilość udzielanych kredytów - nie tylko przez nasz bank, ale generalnie przez wszystkie banki działające w tym segmencie rynku - będzie dużo mniejsza niż w ubiegłym roku.
W tym roku będziemy też świadkami zdecydowanie większej koncentracji klientów na kredytach w złotych. Już dzisiaj możemy mówić o rosnącym zainteresowaniu kredytami w rodzimej walucie. Kryzys uświadomił ludziom, że istnieje coś takiego jak ryzyko kursowe. Kredyty złotowe są po prostu bezpieczniejsze - klient wie, ile zapłaci i jakie jest saldo jego kredytu Przy kredytach denominowanych w walutach obcych takiej pewności nie ma. Przypomina to trochę grę w ruletkę - albo zyskamy, albo stracimy. Na domiar złego, nie wiemy nawet o jaką stawkę gramy. Dlatego w tym roku frank szwajcarski zostanie zdetronizowany, a jego miejsce zajmie złotówka. Strzałem w dziesiątkę może się okazać rządowy program „Rodzina na swoim”. Dzięki niemu rodziny, które chcą kupić pierwsze mieszkanie, mogą zaciągnąć w bankach kredyt mieszkaniowy z dopłatą do odsetek. Zainteresowanych taką możliwością z pewnością nie zabraknie. Z drugiej strony deweloperzy mieszkaniowi mający spore kłopoty z nadmiarem nie sprzedanych mieszkań też zrobią wszystko, aby w ramach programu sprzedać jak najwięcej. Nadszedł długo oczekiwany czas kupujących. Dla Nas to dobry czas, bo w banku hipotecznym od zawsze normą był wymóg udziału własnego czy finansowanie zakupu po zawarciu aktu notarialnego, co dziś jest coraz częstsze.
Deweloperzy publicznie narzekają, że banki nie chcą udzielać im kredytów. Czy to prawda? Jak należy się odnieść do tego typu stwierdzeń?
Nasz bank kredytów hipotecznych dla deweloperów udzielał w przeszłości, udziela obecnie i będzie udzielać nadal. Deweloperzy wciąż są bardzo atrakcyjną grupą klientów. Głosom, że banki nie chcą udzielać kredytów nie należy się jednak dziwić. Faktem jest, że liczba kredytów w ciągu ostatnich miesięcy zdecydowanie zmalała. Powodem tego jest zmiana sytuacji gospodarczej i zaostrzenie przez banki kryteriów.
Banki skrupulatnie analizują każdą inwestycję pod kątem jej potencjalnego sukcesu rynkowego i rentowności, przygotowania finansowego i marketingowego inwestycji Dla potencjalnych kredytobiorców oznacza to w praktyce konieczność posiadania wyższego wkładu własnego niż dotychczasowe 15-20 procent. Standardem staje się wymóg określonego poziomu przedsrzedaży. Banki przyglądają się też uważniej właścicielom spółek projektowych. Trzeba pamiętać, że każda inwestycja w nieruchomości jest transakcją, w której bank dzieli się ryzykiem z inwestorem. W efekcie bardziej zachowawczej polityki banków nie wszystkie inwestycje deweloperskie znajdą w ich oczach uznanie. Nie oznacza to jednak, że całkowicie wstrzymano akcję kredytową dla deweloperów. Kredyty deweloperskie w zdecydowanej większości przypadków będą udzielane spółkom projektowym, które wykażą rentowność projektu i dobrze zabezpieczą spłatę kredytu. W ostatnich latach często banki odchodziły od tego standardu i kredytowały firmy prowadzące różne rodzaje działalności gospodarczej, w tym deweloperską. Dziś ta grupa klientów nie może znaleźć finansowania, bo ryzyko gospodarcze wzrosło i różne rodzaje działalności w jednej firmie zwiększają ryzyko braku spłaty kredytu.
Odrębnym zagadnieniem jest kwestia finansowania już rozpoczętych inwestycji. Faktem jest, że przez ostatnie kilka lat wiele inwestycji deweloperskich było rozpoczynanych bez stabilnego finansowania bankowego. Deweloperzy mogli pozwolić sobie na taki tryb ze względu na dużą łatwość w zbyciu jednostek mieszkalnych. Wszyscy pamiętamy czasy, gdy klienci kupowali „dziurę w ziemi”, a deweloper finansował budowę ze środków wpływających od nabywców. Obecnie nie ma gwarancji, że w szybkim czasie uda im się zbyć wybudowane mieszkania. Deweloperzy muszą negocjować z bankiem warunki kredytu, stojąc nie zawsze w sytuacji dla siebie komfortowej.
Jakie obecnie stawiacie wymagania deweloperom przy udzielaniu kredytu? Jak zmieniły się ceny takiego kredytu w ciągu ostatnich miesięcy?
Nasze warunki nie są skomplikowane. Oczekujemy od inwestora struktury spółki celowej, udziału własnego oscylującego pomiędzy 25-30 procent oraz kompletu formalno-prawnych zabezpieczeń. W naszym banku jest to zawsze hipoteka na nieruchomości oraz zastaw rejestrowy na udziałach spółki. Jeśli projekt przewiduje jakiś okres na zbycie mieszkań, Bank stawia warunek związany z prowadzeniem rachunku, na który spływają wszystkie środki od potencjalnych nabywców mieszkań. Mówiąc inaczej, w ramach takiego projektu kontrolujemy przepływ środków finansowych. Oczywiście zwracamy uwagę na atrakcyjność projektu, jego lokalizację, otoczenie konkurencyjne. Szacujemy, na ile realne są założenia związane z cenami i z czasem na znalezienie nabywców. Pochodną tych wszystkich elementów jest kwota i cena kredytu.
Dla inwestycji deweloperskich wzrost naszej marży kształtuje się w przedziale od 1 do 1,5 procenta w stosunku do cen które proponowaliśmy wcześniej. Marża jest przede wszystkim pochodną kosztów finansowania działalności kredytowej. Niestety, musimy również patrzeć na pasywną stronę bilansu. Bank jest przecież tylko pośrednikiem finansowym i też musi gdzieś na zewnątrz pozyskiwać środki finansowe. Wzrost ceny pieniądza na rynku międzybankowym oznacza wzrost ceny kredytu. Cena zawsze musi odzwierciedlać koszt. Świat finansów, jak i cała gospodarka, to system naczyń połączonych.
Jak Pana zdaniem obecny kryzys finansowy wpłynie na rozwój takich instytucji jak banki hipoteczne? Skazane są na poszukiwanie wąskiej niszy czy może wręcz przeciwnie - na szybszy rozwój?
Właśnie obchodzimy dziesiątą rocznicę wejścia w życie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Po tym okresie nasuwa się niestety dość pesymistyczna refleksja. Rola banków hipotecznych jaka została przez tę ustawę narzucona, nie do końca zdała egzamin. System nie okazał się atrakcyjny dla właścicieli banków hipotecznych, którzy mogą prowadzić podobną działalność bez rygorów dodatkowej ustawy. Wystarczy popatrzeć na udział banków hipotecznych w całości finansowania nieruchomości w Polsce - wynosi zaledwie kilka procent. Ogromna większość kredytów hipotecznych została udzielona przez banki uniwersalne. Nie podejrzewam, aby takie były intencje ustawodawcy. Taka przewaga banków uniwersalnych może nieść za sobą poważne zagrożenia, bowiem mamy stan, w którym ryzyko długoterminowych kredytów obciąża depozyty bankowe. A tak nie powinno być. Poza tym dalszy rozwój akcji kredytowej w zakresie kredytów hipotecznych, wyłącznie w oparciu o depozyty, nie jest możliwy, bo ich po prostu zabraknie. Jeśli rynek kredytów hipotecznych ma się płynnie rozwijać, musi powstać instrument, który zapewni stabilizację źródeł finansowania tego rodzaju kredytów i odseparuje ryzyko rynku nieruchomości od depozytów bankowych. I tutaj pojawia się miejsce dla banku hipotecznego. To dlatego instytucja ta jest rynkowi potrzebna. To bank hipoteczny zapewnia długoterminowy i relatywnie tani pieniądz, który można spożytkować do finansowania kredytów hipotecznych. Bank hipoteczny swoją akcję kredytową powinien finansować głównie z emisji listów zastawnych. List zastawny to jeden z najbezpieczniejszych papierów dłużnych jakie w ogóle są dostępne na polskim rynku finansowym. Temu służy zawężenie zakresu czynności banku hipotecznego. Wskutek tych ograniczeń środki pieniężne pochodzące z emisji listów zastawnych finansują jedynie akcję kredytową i Bank nie bierze na siebie innych ryzyk działalności bankowej. Na wysoki stopień bezpieczeństwa listu zastawnego wpływa także obowiązek ustalenia tzw. wartości bankowo-hipotecznej. Bank hipoteczny bierze pod uwagę jedynie te cechy nieruchomości oraz związane z nią dochody, które przy założeniu jej racjonalnej eksploatacji mają trwały charakter i które możliwe są do uzyskania dla każdego posiadacza nieruchomości. Aby nabywca listów czuł się bezpiecznie nadzór nad zabezpieczeniami listów zastawnych sprawuje niezależny od Banku powiernik, powoływany przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Pojawił się niedawno pomysł, by emisję listów zastawnych umożliwić bankom uniwersalnym. Jak powinien w przyszłości wyglądać rynek listów zastawnych w Polsce i czy w obecnej sytuacji znajdą się chętni na tego rodzaju papiery?
Osobiście jestem przeciwny takiemu rozwiązaniu z powodów opisanych powyżej. Powinniśmy systemowo odseparować ryzyko rynku nieruchomości od depozytów bankowych. Umożliwiając emisję listów zastawnych bankom uniwersalnym zmienilibyśmy całkowicie charakter tego papieru wartościowego.
Nadrzędnym celem zmian w prawie bankowym powinno być systemowe zapewnienie bezpiecznych źródeł finansowania kredytów hipotecznych i zapewnienie im relatywnie niskich cen. W ostatecznym rozrachunku o to przecież chodzi. Moim zdaniem warunki te może zapewnić tylko wyspecjalizowany bank hipoteczny z wyłączną prerogatywą do emisji listów zastawnych. Tylko wówczas inwestor będzie pewny, że emitent jest instytucją o transparentnym ryzyku. Bank hipoteczny jest „instytucją jednego produktu” ocena jego sytuacji finansowej jest bardzo prosta. Audytorzy nie mogą mieć żadnych problemów przy ocenie sytuacji finansowej emitenta czy ryzyka związanego z poszczególnymi transzami papierów. Z tego względu uważam, że utrzymanie specjalizacji banków hipotecznych ma sens.
Faktem jest jednak, że dotychczas list zastawny nie zyskał w naszym kraju większej popularności. Obserwując rynek finansowy widać jednoznacznie, że w ostatnich miesiącach możliwość uplasowania tego rodzaju papierów wartościowych zdecydowanie spadła. Także w perspektywie krótkoterminowej możliwości emisji listów zastawnych wydają się mocno ograniczone - kurczy się krąg nabywców zainteresowanych taką ofertą. Z drugiej strony cena tych papierów dziś musiałaby być relatywnie wysoka. Jej poziom musi bowiem odzwierciedlać sytuację na całym rynku długu, a tutaj w najbliższych miesiącach nastąpi zwiększona emisja papierów rządowych, z którymi w czasie kryzysu list zastawny nie może skutecznie rywalizować. Nie dotyczy to zresztą jedynie listów zastawnych. Najbliższy rok nie będzie łatwy dla emitentów wszystkich papierów wartościowych o charakterze dłużnym. A kryzys finansowy wywołał szczególnie dużą awersję do ryzyka związanego z papierami, których zabezpieczeniem są kredyty hipoteczne. Pozostaje jednak nadzieja, że po przesileniu kryzysu, nabywcy znowu zainteresują się listami zastawnymi i nie tylko depozyty będą finansować akcję kredytową.
Źródło:Przegląd Finansowy
