Krajowe media niedawno ostrzegały, że rozwierają się cenowe nożyce na rynku mieszkaniowym, bo metraż drożeje szybciej od wzrostu wynagrodzeń. Eksperci RynekPierwotny.pl przyglądają się tej sytuacji.
Najnowsze dane portalu RynekPierwotny.pl potwierdzają, że już w trzech metropoliach (Warszawie, Krakowie oraz Gdańsku) średnia ofertowa cena 1 mkw. nowych mieszkań przekroczyła 10 000 zł/mkw. Trudno się dziwić, że takie rekordowe wyniki potęgują obawy przed spadkiem dostępności cenowej lokali. Niedawno krajowe media zwróciły większą uwagę na relację cen metrażu i płac przy okazji analizy przygotowanej przez jeden z wiodących banków. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl, który ma największą w Polsce bazę ofert nowych mieszkań i domów również, postanowili sprawdzić, czy rozwierają się cenowe nożyce. Mowa o dysproporcji pomiędzy tempem wzrostu średnich cen mieszkań i podwyżkami wynagrodzeń. Takie zjawisko faktycznie jest widoczne, choć jego skala bywa przeceniana.
Przeczytaj także
Nie należy deprecjonować płacowych danych
GUS
Nowa analiza portalu RynekPierwotny.pl podobnie jak wiele innych zbliżonych badań opiera się na przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu (brutto) w sektorze przedsiębiorstw. Ten wskaźnik ma pewne wady wynikające między innymi z pominięcia danych dotyczących mikrofirm. Jest on jednak podawany często i nawet w skali poszczególnych miast, co stanowi spory atut. Nie należy deprecjonować przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, bo okazuje się, że jego zmiany są mocno skorelowane z bardziej cenioną medianą wynagrodzeń. Przykład stanowią następujące wyniki z okresów, dla których posiadamy dane:
- październik 2014 r. - październik 2016 r. - wzrost medianowej płacy brutto o 7%, wzrost przeciętnego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw o 7%
- październik 2016 r. - październik 2018 r. - wzrost medianowej płacy brutto o 17%, wzrost przeciętnego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw o 16%
Wcześniejsze wyniki również potwierdzają, że medianowa płaca zmienia się podobnie jak przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw. Niestety, musimy jeszcze poczekać na nowsze szacunki mediany wynagrodzeń, które GUS przygotowuje co dwa lata.
Przeczytaj także
Mieszkaniowa dostępność pogorszyła się np. w stolicy
Poniższa tabela bazująca na średnich transakcyjnych cenach nowego metrażu pokazuje, jak od 2018 r. do I kw. 2021 r. zmieniała się powierzchnia możliwa do zakupu za przeciętne wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw (wynoszące 72% lub 73% stawki brutto). Obliczenia RynekPierwotny.pl uwzględniają niewielką zmianę poziomu opodatkowania typowych wynagrodzeń pod koniec 2019 r. Te szacunki wskazują, że spadek dostępności cenowej nowych mieszkań jest widoczny, ale jego skala na razie nie budzi dużych obaw. Przykład może stanowić Warszawa, gdzie w 2019 r. średnio można było kupić 0,51 mkw. nowego lokalu, a rok później 0,49 mkw.
Warto podkreślić, że podane wyniki nie uwzględniają pozytywnego dla nabywców mieszkań wpływu niższego oprocentowania kredytów mieszkaniowych na zdolność kredytową. Mowa o efektach trzech kolejnych cięć stóp procentowych NBP na początku pandemii koronawirusa. Tym niemniej warto uważnie śledzić zmiany dostępności cenowej mieszkań, bo metraż (nie tylko nowy) ostatnio drożeje wyjątkowo szybko.
Eksperci RynekPierwotny.pl zaznaczają, że na wspomnianą wcześniej zdolność kredytową niedawno negatywnie wpłynęła nowa Rekomendacja S. Warto przypomnieć, że od początku lipca 2021 r. wydłużanie okresu spłaty kredytu powyżej 25 lat nie skutkuje już wzrostem zdolności kredytowej. Wcześniej dopiero wybór okresu kredytowania dłuższego niż 30 lat nie pozwalał na „pompowanie” zdolności kredytowej.
Andrzej Prajsnar
