REKLAMA

Drożej, ale o ile? Stała stopa w hipotekach – banki odkrywają karty

Michał Kisiel2021-07-26 06:00analityk Bankier.pl
publikacja
2021-07-26 06:00
Drożej, ale o ile? Stała stopa w hipotekach – banki odkrywają karty
Drożej, ale o ile? Stała stopa w hipotekach – banki odkrywają karty
fot. TheHighestQualityImages / / Shutterstock

Każdy z banków aktywnych na rynku kredytów hipotecznych ma już w ofercie kredyty z okresowo stałą stopą. Bankier.pl sprawdził, jak prezentują się „stałoprocentowe” produkty na tle kredytów bazujących na zmiennej stopie.

Początek lipca oznaczał nowy rozdział w historii kredytów hipotecznych w Polsce. Banki musiały dopasować się do wymagań KNF zawartych w nowej Rekomendacji S. Jednym z zaleceń było wprowadzenie do oferty kredytów ze stałą stopą procentową lub okresowo stałym oprocentowaniem.

Większość kredytodawców wybrała najprostsze rozwiązanie zadowalające nadzór. W ofertach pojawiły się kredyty hipoteczne z okresowo stałą stopą procentową obowiązującą przez 5 lat. Wyłamały się tylko dwie instytucje, proponujące zamrożoną stawkę przez pierwszych 7 lat spłaty.

W kredytach proponowanych obecnie przez banki klient może zatem mieć pewność niezmienności oprocentowania tylko przez kilka lat. Po pierwszym okresie obowiązywania stałej stawki można zdecydować się na skorzystanie z opcji ponownego wykorzystania stałego oprocentowania. Stopa będzie ustalana na nowo, zgodnie z warunkami proponowanymi w danym momencie przez bank. Drugą możliwą drogą jest przejście na oprocentowanie zmienne.

Dwie oferty dla tych samych klientów

Przygotowując lipcową edycję rankingu kredytów hipotecznych, postanowiliśmy porównać propozycje „stałoprocentowe” z hipotekami opartymi na zmiennej stopie. Banki przygotowały symulacje obu typów kredytu dla tego samego profilu klienta.

Przyjęliśmy, że kredytobiorcy to bezdzietne małżeństwo 29-latków. Partnerzy mają identyczną sytuację zawodową i finansową. Oboje pracują w oparciu w umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabiają po 4 tys. zł netto miesięcznie. Łącznie gospodarstwo domowe ma zatem do dyspozycji 8 tys. zł.

Profilowi klienci nie spłacają obecnie żadnych zobowiązań – w BIK nie widnieją żadne powiązane z nimi otwarte rachunki kredytowe. Historia kredytowa nie zawiera negatywnych wpisów. Wybór klientów padł na mieszkanie z rynku wtórnego. 55-metrowy lokal mieści się w Rzeszowie i kosztuje 450 tys. zł. Kredytobiorcy rozważają dwa warianty transakcji – z 10- i 20-procentowym wkładem własnym.

Porównanie hipotek – stała kontra zmienna stopa przy 10-procentowym wkładzie własnym

Porównaliśmy warunki cenowe proponowane przez banki profilowym klientom, wahającym się pomiędzy stałym a zmiennym oprocentowaniem. Pierwszy scenariusz to 10-procentowy wkład własny. Co ciekawe, nie wszystkie banki oferują stałą stopę w takich warunkach. Bank BPS, który udziela kredytów z LTV 90 proc. bazujących na zmiennym oprocentowaniu, nie ma oferty takiego kredytu z okresowo stałą stopą.

Porównanie kredytów ze stałym i zmiennym oprocentowaniem (kredyt na 405.000 zł, na 30 lat,
LTV 90 proc., symulacja dla tego samego profilu kredytobiorców)

Bank

Oprocentowanie kredytu ze STAŁYM oprocentowaniem

Rata równa (1)

Oprocentowanie kredytu ze ZMIENNYM oprocentowaniem

Rata równa (1)

Przy jakiej wartości WIBOR stawki oprocentowania się zrównają?

Bank BPS

Brak oferty

-

2,19% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 1,98 pp.)

1 535 zł

-

Bank Millennium

4,70%

2 100 zł

3,11% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 2,90 pp.)

1 731 zł

WIBOR 3M 1,80%

Bank Pekao

3,94%

1 922 zł

3,00% (SBKM 6M 0,25 proc. + marża 2,75 pp.)

1 754 zł

SBKM 6M (2) 1,19%

Bank Pocztowy

Brak oferty

-

Brak oferty

-

-

BNP Paribas Bank

Brak oferty

-

Brak oferty

-

-

BOŚ

3,95%

1 924 zł

2,54% (WIBOR 6M 0,25 proc. + marża 2,29 pp.)

1 611 zł

WIBOR 6M 1,66%

Citi Handlowy

Brak oferty

-

Brak oferty

-

-

Credit Agricole (3)

4,00%

1 936 zł

2,46% (WIBOR 3M 0,21 proc. + 2,25 pp.)

1 595 zł

WIBOR 3M 1,75%

ING Bank Śląski

Brak oferty

-

Brak oferty

-

-

mBank

4,75%

2 116 zł

3,61% (WIBOR 3M 0,21 proc. + 3,40 pp.)

1 847 zł

WIBOR 3M 1,35%

PKO BP (4)

4,12%

2 014 zł

2,92% (WIBOR 6M 0,25 proc. + marża 2,67 pp.)

1 738 zł

WIBOR 6M 1,45%

Santander Bank

3,70%

1 864 zł

3,10% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 2,89 pp.)

1 731 zł

WIBOR 3M 0,81%

(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego.

(2) Wskaźnik wyliczany jest jako średnia arytmetyczna ze wszystkich dziennych notowań stawki WIBOR 6M, publikowanych w okresie ostatniego miesiąca kalendarzowego poprzedzającego okres obrachunkowy, dla którego jest ustalany.

(3) Bank umożliwia zastosowanie stałej stopy przez 7 lat.

(4) W pierwszych 12 miesiącach bank stosuje obniżone oprocentowanie, podano stawki po 12. miesiącu. Oferta dla klienta stałego, posiadającego rachunek od min. 6 miesięcy

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 8-12.07.2020 r.

W każdym przypadku oprocentowanie kredytu hipotecznego ze zmienną stopą jest obecnie niższe niż jego odpowiednika z okresowo stałą stawką. Warto zwrócić uwagę na ostatnią kolumnę w prezentowanym przez nas porównaniu. Pokazaną tam wartość można nazwać „punktem równowagi” – wyznaczanym przez poziom, do którego musiałby wzrosnąć WIBOR, by nastąpiło zrównanie się pomiędzy oprocentowaniem w kredycie ze stałą stopą i ze zmienną stopą.

Najmniejsza przestrzeń dzieli obie opcje w Santander Banku – kredyt z okresowo stałą stopą stałby się niżej oprocentowany niż jego „zmienny” odpowiednik, gdyby WIBOR wzrósł z dzisiejszych 0,21 proc. do 0,81 proc. (czyli o 0,6 pp.). Największy dystans odnotowaliśmy w Banku Millennium.

Porównanie kredytów hipotecznych – stała kontra zmienna stopa przy 20-procentowym wkładzie własnym

W drugim scenariuszu sprawdziliśmy propozycje banków przy 20-procentowym wkładzie własnym. Kwota kredytu wyniesie wówczas 360 tys. zł, a wpłata własna klientów 90 tys. zł. Lista dostępnych kredytów wydłuża się o kilka pozycji.

Porównanie kredytów ze stałym i zmiennym oprocentowaniem (kredyt na 360.000 zł, na 30 lat,
LTV 80 proc., symulacja dla tego samego profilu kredytobiorców)

Bank

Oprocentowanie kredytu ze STAŁYM oprocentowaniem

Rata równa (1)

Oprocentowanie kredytu ze ZMIENNYM oprocentowaniem

Rata równa (1)

Przy jakiej wartości WIBOR stawki oprocentowania się zrównają?

Bank BPS

4,02%

2 026 zł

2,19% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 1,98 pp.)

1 365 zł

WIBOR 3M 2,04%

Bank Millennium

3,90%

1 698 zł

2,31% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 2,10 pp.)

1 387 zł

WIBOR 3M 1,80%

Bank Pekao

3,74%

1 667 zł

2,39% (SBKM 6M 0,25 proc. + marża 2,14 pp.)

1 404 zł

SBKM 6M (2) 1,60%

Bank Pocztowy

3,45%

1 607 zł

2,60% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 2,39 pp.)

1 442 zł

WIBOR 3M 1,60%

BNP Paribas Bank

3,85%

1 690 zł

2,11% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 1,90 pp.)

1 353 zł

WIBOR 3M 1,95%

BOŚ

3,95%

1 710 zł

2,34% (WIBOR 6M 0,25 proc. + marża 2,09 pp.)

1 395 zł

WIBOR 6M 1,86%

Citi Handlowy

4,10%

1 924 zł

2,20% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 1,99 pp.)

1 384 zł

WIBOR 3M 2,11%

Credit Agricole (3)

3,80%

1 680 zł

2,26% (WIBOR 3M 0,21 proc. + 2,05 pp.)

1 380 zł

WIBOR 3M 1,75%

ING Bank Śląski

4,10%

1 738 zł

2,54% (WIBOR 6M 0,25 proc. + marża 2,29 pp.)

1 429 zł

WIBOR 6M 1,81%

mBank

3,85%

1 691 zł

2,71% (WIBOR 3M 0,21 proc. + 2,50 pp.)

1 465 zł

WIBOR 3M 1,35%

PKO BP (4)

3,50%

1 614 zł

2,30% (WIBOR 6M 0,25 proc. + marża 2,05 pp.)

1 382 zł

WIBOR 6M 1,45%

Santander Bank

3,10%

1 537 zł

2,20% (WIBOR 3M 0,21 proc. + marża 1,99 pp.)

1 367 zł

WIBOR 3M 1,11%

(1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego.

(2) Wskaźnik wyliczany jest jako średnia arytmetyczna ze wszystkich dziennych notowań stawki WIBOR 6M, publikowanych w okresie ostatniego miesiąca kalendarzowego poprzedzającego okres obrachunkowy, dla którego jest ustalany.

(3) Bank umożliwia zastosowanie stałej stopy przez 7 lat.

(4) W pierwszych 12 miesiącach bank stosuje obniżone oprocentowanie, podano stawki po 12. miesiącu. Oferta dla klienta stałego, posiadającego rachunek od min. 6 miesięcy

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 8-12.07.2020 r.

Najniższą stawkę oprocentowania stałego proponuje ponownie Santander Bank. Także w tej instytucji przestrzeń dzieląca kredyt ze zmiennym oprocentowaniem i jego „stały” odpowiednik jest najmniejsza.

Warto zauważyć, że banki przodujące w rankingu kredytów ze zmienną stopą (Bank BPS i Citi Handlowy) wyróżniają się mało atrakcyjną ofertą kredytów ze stałym oprocentowaniem. „Punkt równowagi” w przypadku Banku BPS zostałby osiągnięty, gdyby WIBOR 3M wzrósł z dzisiejszych 0,21 proc. do 2,04 proc. W Citi Handlowym wypada on jeszcze wyżej – na poziomie 2,11 proc.

Cenniki kredytów ze stałą stopą ulegają w wielu bankach częstym zmianom. Można spodziewać się, że banki debiutujące na tym segmencie rynku, będą dokonywać korekt po etapie wprowadzenia produktu na rynek, obserwując reakcje klientów i zmiany w prognozach gospodarczych. Kredytodawcy deklarują Komisji Nadzoru Finansowego, jaką część sprzedaży stanowić będą „stałoprocentowe” hipoteki. Te prognozy to także element, który może wpłynąć na politykę cenową banków, jeśli okaże się, że nowe produkty nie znajdują nabywców.

Źródło:
Michał Kisiel
Michał Kisiel
analityk Bankier.pl

Specjalizuje się w zagadnieniach związanych z psychologią finansów, analizuje jak płacą i zadłużają się Polacy. Doktor nauk ekonomicznych, zwolennik idei społeczeństwa bez gotówki. Pomysłodawca finansowego eksperymentu "2 tygodnie bez portfela", w ramach którego banknoty i karty płatnicze zamienił na smartfona.

Tematy
Sprawdź jak zyskać nawet 420 zł z Kontem Jakie Chcę

Sprawdź jak zyskać nawet 420 zł z Kontem Jakie Chcę

Advertisement

Komentarze (3)

dodaj komentarz
dareku87
Bardzo dobra opcja, jeśli ktoś nie chce ryzykować. Zaraz będziemy mieć powtórkę z franka, jak stopy wzrosną, więc taki rodzaj kredytu, o którym mowa w materiale, powinien być wyborem większości ludzi. Osobiście rozważam teraz zakup mieszkania pod wynajem, jako inwestycja (interesuje mnie Praga Arte) i chyba właśnie Bardzo dobra opcja, jeśli ktoś nie chce ryzykować. Zaraz będziemy mieć powtórkę z franka, jak stopy wzrosną, więc taki rodzaj kredytu, o którym mowa w materiale, powinien być wyborem większości ludzi. Osobiście rozważam teraz zakup mieszkania pod wynajem, jako inwestycja (interesuje mnie Praga Arte) i chyba właśnie postawię na stałe stopy.
jpelerj
To widać, jakie stopy procentowe obstawiają banki w ciągu następnych 3 lat (na stałej stopie na początku sporo zarobią, ale pod koniec 5 letniego okresu mogą stracić, sumarycznie się wyrówna).
demeryt_69
Banki odkrywają karty ... ślepy w karty nie gra ... tylko gra w piki daje wyniki - krenczy szę!

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki