Drożej, ale o ile? Stała stopa w hipotekach – banki odkrywają karty

Każdy z banków aktywnych na rynku kredytów hipotecznych ma już w ofercie kredyty z okresowo stałą stopą. Bankier.pl sprawdził, jak prezentują się „stałoprocentowe” produkty na tle kredytów bazujących na zmiennej stopie.

Początek lipca oznaczał nowy rozdział w historii kredytów hipotecznych w Polsce. Banki musiały dopasować się do wymagań KNF zawartych w nowej Rekomendacji S. Jednym z zaleceń było wprowadzenie do oferty kredytów ze stałą stopą procentową lub okresowo stałym oprocentowaniem.

Większość kredytodawców wybrała najprostsze rozwiązanie zadowalające nadzór. W ofertach pojawiły się kredyty hipoteczne z okresowo stałą stopą procentową obowiązującą przez 5 lat. Wyłamały się tylko dwie instytucje, proponujące zamrożoną stawkę przez pierwszych 7 lat spłaty.

W kredytach proponowanych obecnie przez banki klient może zatem mieć pewność niezmienności oprocentowania tylko przez kilka lat. Po pierwszym okresie obowiązywania stałej stawki można zdecydować się na skorzystanie z opcji ponownego wykorzystania stałego oprocentowania. Stopa będzie ustalana na nowo, zgodnie z warunkami proponowanymi w danym momencie przez bank. Drugą możliwą drogą jest przejście na oprocentowanie zmienne.

Dwie oferty dla tych samych klientów

Przygotowując lipcową edycję rankingu kredytów hipotecznych, postanowiliśmy porównać propozycje „stałoprocentowe” z hipotekami opartymi na zmiennej stopie. Banki przygotowały symulacje obu typów kredytu dla tego samego profilu klienta.

Przyjęliśmy, że kredytobiorcy to bezdzietne małżeństwo 29-latków. Partnerzy mają identyczną sytuację zawodową i finansową. Oboje pracują w oparciu w umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabiają po 4 tys. zł netto miesięcznie. Łącznie gospodarstwo domowe ma zatem do dyspozycji 8 tys. zł.

Profilowi klienci nie spłacają obecnie żadnych zobowiązań – w BIK nie widnieją żadne powiązane z nimi otwarte rachunki kredytowe. Historia kredytowa nie zawiera negatywnych wpisów. Wybór klientów padł na mieszkanie z rynku wtórnego. 55-metrowy lokal mieści się w Rzeszowie i kosztuje 450 tys. zł. Kredytobiorcy rozważają dwa warianty transakcji – z 10- i 20-procentowym wkładem własnym.

Porównanie hipotek – stała kontra zmienna stopa przy 10-procentowym wkładzie własnym

Porównaliśmy warunki cenowe proponowane przez banki profilowym klientom, wahającym się pomiędzy stałym a zmiennym oprocentowaniem. Pierwszy scenariusz to 10-procentowy wkład własny. Co ciekawe, nie wszystkie banki oferują stałą stopę w takich warunkach. Bank BPS, który udziela kredytów z LTV 90 proc. bazujących na zmiennym oprocentowaniu, nie ma oferty takiego kredytu z okresowo stałą stopą.

W każdym przypadku oprocentowanie kredytu hipotecznego ze zmienną stopą jest obecnie niższe niż jego odpowiednika z okresowo stałą stawką. Warto zwrócić uwagę na ostatnią kolumnę w prezentowanym przez nas porównaniu. Pokazaną tam wartość można nazwać „punktem równowagi” – wyznaczanym przez poziom, do którego musiałby wzrosnąć WIBOR, by nastąpiło zrównanie się pomiędzy oprocentowaniem w kredycie ze stałą stopą i ze zmienną stopą.

Najmniejsza przestrzeń dzieli obie opcje w Santander Banku – kredyt z okresowo stałą stopą stałby się niżej oprocentowany niż jego „zmienny” odpowiednik, gdyby WIBOR wzrósł z dzisiejszych 0,21 proc. do 0,81 proc. (czyli o 0,6 pp.). Największy dystans odnotowaliśmy w Banku Millennium.

Porównanie kredytów hipotecznych – stała kontra zmienna stopa przy 20-procentowym wkładzie własnym

W drugim scenariuszu sprawdziliśmy propozycje banków przy 20-procentowym wkładzie własnym. Kwota kredytu wyniesie wówczas 360 tys. zł, a wpłata własna klientów 90 tys. zł. Lista dostępnych kredytów wydłuża się o kilka pozycji.

Najniższą stawkę oprocentowania stałego proponuje ponownie Santander Bank. Także w tej instytucji przestrzeń dzieląca kredyt ze zmiennym oprocentowaniem i jego „stały” odpowiednik jest najmniejsza.

Warto zauważyć, że banki przodujące w rankingu kredytów ze zmienną stopą (Bank BPS i Citi Handlowy) wyróżniają się mało atrakcyjną ofertą kredytów ze stałym oprocentowaniem. „Punkt równowagi” w przypadku Banku BPS zostałby osiągnięty, gdyby WIBOR 3M wzrósł z dzisiejszych 0,21 proc. do 2,04 proc. W Citi Handlowym wypada on jeszcze wyżej – na poziomie 2,11 proc.

Cenniki kredytów ze stałą stopą ulegają w wielu bankach częstym zmianom. Można spodziewać się, że banki debiutujące na tym segmencie rynku, będą dokonywać korekt po etapie wprowadzenia produktu na rynek, obserwując reakcje klientów i zmiany w prognozach gospodarczych. Kredytodawcy deklarują Komisji Nadzoru Finansowego, jaką część sprzedaży stanowić będą „stałoprocentowe” hipoteki. Te prognozy to także element, który może wpłynąć na politykę cenową banków, jeśli okaże się, że nowe produkty nie znajdują nabywców.

Publikacja zawiera linki afiliacyjne.

Źródło: