Ceny transakcyjne mieszkań – IV kw. 2017 r. [Raport]

Warszawa, Wrocław, Gdańsk czy Łódź – mieszkańcy tych miast musieli liczyć się z podwyżkami cen mieszkań sięgającymi kilkunastu procent w skali roku. Według wskazań indeksu cen mieszkań początek tego roku był nieco łaskawszy dla nabywców, ale według analityków to tylko chwilowa korekta w dół.

Bankier.pl, "Puls Biznesu" i Cenatorium cyklicznie prezentują kwartalne analizy rynku nieruchomości oparte na cenach transakcyjnych. Są one obliczane na podstawie transakcji zawieranych na rynku wtórnym oraz pierwotnym w ośmiu polskich miastach: Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie oraz Lublinie. Ceny można również na bieżąco śledzić w nowej sekcji specjalnej Bankier.pl – Raport o cenach nieruchomości "Pulsu Biznesu", Bankier.pl i Cenatorium.

Ceny mieszkań w Warszawie 

Podobnie jak III kw., ostatnie trzy miesiące 2017 roku nie wskazały na jednolite zmiany cen mieszkań na rynku warszawskim. W relacji rok do roku jednak lepiej widać ogólne wzrosty, które wystąpiły w niemal każdej kategorii metrażowej. O 5 proc. lub więcej płacono za mieszkania o powierzchni od 40 do 70 mkw. i za te największe – powyżej 100 mkw.

Za mieszkanie w Warszawie wciąż trzeba płacić od 7000 do nawet 9000 zł/mkw. Najniższe średnie stawki osiągały mieszkania o średniej wielkości, a najdroższa cena jednostkowa dotyczyła największych lokali mieszkalnych.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Ceny we Wrocławiu są natomiast średnio o 2000-3000 zł/mkw. niższe niż w stolicy. Najniższa stawka za 1 mkw. dotyczyła metraży 80-100 mkw. i wyniosła w IV kw. 2017 5186,14 zł/mkw. Najdroższe były kawalerki i małe mieszkania dwupokojowe do 40 mkw. – w obu przypadkach ceny przekroczyły granicę 6000 zł/mkw. (w przypadku najmniejszych cena wyniosła 6348,97 zł/mkw.).

Małe mieszkania były również tymi, które podrożały w analizowanym okresie. Zmiana stawek w relacji kwartał do kwartału sięgała nawet 4 proc. w przypadku metrażu 40-50 mkw. Duże mieszkania natomiast taniały – największe nawet o 6 proc.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Mieszkania w Gdańsku drożały natomiast bez względu na metraż. Od kilkunastu miesięcy obserwowany jest już systematyczny wzrost cen w nadmorskiej mieszkaniówce. W ujęciu kwartalnym 1 mkw. drożał nawet o 4 proc., a w ujęciu rocznym zmiany cen na korzyść sprzedawców sięgały kilkunastu procent.

Same stawki jeszcze rok temu były niższe niż we Wrocławiu. Przez dwanaście miesięcy sytuacja jednak się zmieniła i teraz w niemal każdej kategorii metrażowej płacono średnio 6000 zł/mkw. Wyjątkiem były niższe ceny jednostkowe dla największych metraży (poniżej 6000 zł/mkw.) i najmniejszych lokali, w których przypadku cena wyniosła 6713,74 zł/mkw. – 1000 zł/mkw. więcej niż rok temu.

Ceny mieszkań w Krakowie

Podobne stawki dotyczą mieszkań w Krakowie. Za 1 mkw. płacono średnio ponad 6000 zł. Do 7000 zł/mkw. zbliżyły się jedynie stawki transakcyjne mieszkań o powierzchni nieprzekraczającej 35 mkw. Najniższe, niewiele ponad 6000 zł/mkw., pojawiły się w przypadku lokali z kategorii 50-70 mkw. i 80-100 mkw.

Zmiany cen były niewielkie. Największe wzrosty w relacji kwartał do kwartału nie przekroczyły 6 proc., ale w większości kategorii były minimalne. W ujęciu rocznym również nie odnotowano większych wahań stawek.

Ceny mieszkań w Poznaniu

Średnie ceny transakcyjne mieszkań w Poznaniu nie przekraczały 6000 zł/mkw. Najbliżej tej granicy wyceniano kawalerki i małe mieszkania dwupokojowe do 35 mkw. – 5923,88 zł/mkw. Najniższy przelicznik obowiązywał w przypadku lokali o powierzchni większej niż 100 mkw. – 5077,78 zł/mkw.

W IV kw. w aktach notarialnych pojawiały się nieco niższe stawki niż w poprzednim kwartale. Z analizy rok do roku wynika, że Poznaniacy płacą obecnie średnio o kilka procent więcej niż na koniec 2016 roku. Największy wzrost – 8 proc. (nominalnie 400 zł/mkw.) dotyczył największych mieszkań.

Ceny mieszkań w Łodzi

W Łodzi – najtańszym mieście pod względem mieszkań w zestawieniu – średnie ceny 1 mkw. wahały się od 3500 do 4200 zł/mkw. Powyżej 4000 zł/mkw. płacono za najmniejsze lokale i te o powierzchni 70-100 mkw. Najniższe ceny dotyczyły natomiast metrażu 35-40 mkw.

Jest to jednak średnio o 3 proc. drożej niż w III kw. 2017 roku i o kilkanaście procent drożej niż rok temu, kiedy mieszkania bez względu na metraż kosztowały średnio 3500 zł/mkw. Największy wzrost cen dotyczył mieszkań o 70-80 mkw. i wyniósł 20 proc. – nominalnie ponad 700 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Olsztynie

Nieco drożej było w Olsztynie – w stolicy województwa warmińsko-mazurskiego ceny wynosiły ok. 4000 zł. Najtaniej – poniżej tej granicy – wyceniano największe mieszkania i te o powierzchni 60-80 mkw. Najdroższe są natomiast te najmniejsze – średnia stawka w ich przypadku wyniosła 4738,81 zł/mkw.

Ostatni kwartał roku przyniósł kilkuprocentowe korekty cen w górę – w skali roku mieszkania w Olsztynie raczej taniały – niektóre kategorie metrażowe nawet o 6 proc. Widać to chociażby po tym, że stawki z IV kw. 2016 nie schodziły poniżej 4000 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Lublinie

W Lublinie mieszkania drożały przez ostatni rok nawet o ponad 500 zł/mkw. Średnia cena za lokal wyniosła w IV kw. 2017 roku 5000 zł/mkw. Najtańsze były mniejsze i średniej wielkości mieszkania. Więcej niż 5000 zł/mkw. płacono w przypadku mieszkań o powierzchni 70-80 mkw. (5344,70 zł/mkw.).

Wahania cen w relacji kwartał do kwartału nie były jednolite. W przypadku niektórych metraży podwyżki sięgały 5 proc., w przypadku innych ceny spadały o tyle samo. Kwartalne korekty nie zaburzyły jednak obserwacji z całego roku – przez 12 miesięcy ceny wzrosły nawet o kilkanaście procent w przypadku większych metraży. Takie same ceny dotyczyły tylko jednej kategorii metrażowej – 40-50 mkw.

Początek roku tańszy dla nabywców, ale to tylko chwilowe

Według wskazań indeksu cen mieszkań urban.one ceny mieszkań na początku roku nieznacznie spadły. Wartość indeksu dla całej Polski wyniosła w styczniu 2018 roku 95,98 pkt., czyli o zaledwie 0,27 pkt. mniej. Odczyty wciąż są jednak wyższe niż rok temu. – Wśród ekspertów ankietowanych przez Cenatorium początek roku przyniósł ochłodzenie nastrojów rynkowych. 47 proc. specjalistów uważa, że sytuacja na rynku mieszkaniowym poza dużymi miastami pozostanie bez zmian (w ubiegłym miesiącu uważało tak 60 proc. ankietowanych). Wzrosła liczba pesymistów, 37 proc. ekspertów twierdzi, że w mniejszych miastach sprzedaż nie będzie już rosła tak dynamicznie jak do tej pory. Dla deweloperów istotną zmianą legislacyjną może okazać się likwidacja otwartych rachunków powierniczych, która uderzy przede wszystkim właśnie w mniejsze spółki działające lokalnie, poza największymi polskimi rynkami – mówi Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości urban.one.

Podobne zmiany dotyczyły także indeksu dla Warszawy i grupy dużych miast. W pierwszym przypadku wyniosły one 94,06 pkt. w styczniu 2018 roku, a miesiąc wcześniej 94,11 pkt. Indeks dla dużych miast spadł w tym okresie o 0,54 pkt. i wyniósł 95,21 pkt. w styczniu 2018 roku. Według analityków jest to tylko sezonowy spadek w dół na początku roku. Patrząc na wyniki historyczne indeksów możemy zauważyć, że pierwszy miesiąc roku zwykle przynosi lekki spadek cen mieszkań. Pamiętajmy również o tym, że w styczniu została uruchomiona ostatnia transza dopłat w programie "Mieszkanie dla młodych" przeznaczona na rok 2018. Mogło to częściowo wpłynąć na obniżenie się Indeksów na początku roku. – podsumowuje wyniki Bugaj.

Źródło: