REKLAMA

Sezonowa korekta napłynęła na rynek najmu. Im większe mieszkanie, tym większe przeceny [Nowy raport]

Marcin Kaźmierczak2021-02-26 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2021-02-26 06:00
Sezonowa korekta napłynęła na rynek najmu. Im większe mieszkanie, tym większe przeceny [Nowy raport]
Sezonowa korekta napłynęła na rynek najmu. Im większe mieszkanie, tym większe przeceny [Nowy raport]
fot. Bankier.pl /

Po śmielszym podnoszeniu stawek w listopadzie i grudniu, w styczniu na rynek najmu napłynęła korekta – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl. Obniżki średnich cen ofertowych były jednak mniej znaczące niż w poprzednich latach.

Styczeń 2021 r. był pierwszym miesiącem od kwietnia 2020 r., w którym spadek średniej ceny ofertowej odstępnego miał miejsce w każdym z dziesięciu największych polskich miast. Dane historyczne pokazują jednak, że i w poprzednich latach styczeń upływał pod znakiem przecen dokonywanych w ogłoszeniach najmu.

Średnie ceny ofertowe na rynku najmu w wybranych miastach

– styczeń 2021 r.

Miasto

Średnia cena dla miasta

[w zł/m-c]

Zmiana średniej stawki dla miasta m/m

[w proc.]*

Zmiana średniej stawki dla miasta r/r

[w proc.]*

Metraż

[w mkw.]

Średnia cena

[w zł/m-c]

Zmiana m/m

[w proc.]

Zmiana r/r

[w proc.]

Bydgoszcz

1534

-1,0

-15,8

0-38

1140

-0,8

-4,9

38-60

1528

+1,5

-5,6

60-90

2028

-4,3

-16,6

Gdańsk

2196

-1,1

-14,9

0-38

1633

-2,0

-8,6

38-60

2077

-1,0

-9,4

60-90

2987

-1,5

-7,8

Katowice

1744

-0,7

-12,8

0-38

1244

+0,2

-6,2

38-60

1778

-0,9

-9,7

60-90

2507

-4,2

+0,9

Kraków

2053

-2,7

-17,1

0-38

1479

-1,9

-15,9

38-60

1919

-1,0

-11,5

60-90

2785

-0,7

-5,9

Lublin

1964

-1,2

-14,6

0-38

1479

+1,6

-4,0

38-60

1896

-1,9

-9,7

60-90

2307

-0,3

-11,9

Łódź

1696

-0,6

-8,7

0-38

1152

-0,1

-4,0

38-60

1649

+1,3

-4,0

60-90

2409

-2,3

-1,4

Poznań

1744

-0,8

-11,8

0-38

1329

+0,2

-5,6

38-60

1768

-0,2

-6,2

60-90

2366

-0,5

-9,9

Szczecin

2074

-4,6

-27

0-38

1539

+1,1

+4,1

38-60

1886

-2,8

-1,3

60-90

2526

-5,9

-4,9

Warszawa

3386

-1,3

-22,3

0-38

1939

-1,7

-8,5

38-60

2583

-1,2

-11,2

60-90

4033

-1,2

-11,2

Wrocław

2177

0,0

-7,6

0-38

1617

-0,1

-4,9

38-60

2090

-0,9

-4,9

60-90

2735

-0,8

-10,1

*zmiana średniej stawki dla miasta uwzględnia także średnie ceny ofertowe mieszkań o powierzchni powyżej 90 mkw.

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych udostępnionych przez serwis Otodom.pl

W pierwszym miesiącu 2021 r. wynajmujący byli jednak mniej skorzy do głębszych korekt swoich oczekiwań w porównaniu z trzema poprzednimi latami. Tylko w dwóch miastach – Szczecinie i Krakowie obniżka liczona w relacji miesięcznej przekroczyła bowiem 2 proc. W styczniu 2020 r. wśród dziesięciu największych takich miast było siedem, w styczniu 2018 r. sześć, a w styczniu 2017 r. pięć.

Średnie stawki ofertowe, za sprawą masowych obniżek mających miejsce w pierwszej połowie 2020 r. oraz z pewnymi odstępstwami w drugiej połowie ubiegłego roku, znajdują się na najniższym poziomie od lat. W większości spośród dziesięciu największych polskich miast w porównaniu ze styczniem 2020 r. średnie stawki dyktowane w ofertach najmu są niższe o kilkanaście, a nawet ponad 20 proc.

Im większe mieszkanie, tym większe przeceny

Spośród analizowanych metraży, największe przeceny dotknęły lokale o powierzchni od 60 do 90 mkw., a więc takich, które w dobie pandemii koronawirusa wynająć jest najtrudniej.

Po dwóch miesiącach podwyżek, dzięki styczniowej korekcie, średnia stawka dyktowana za tego typu lokale położone w Gdańsku ponownie spadła poniżej poziomu 3000 zł/m-c, z kolei w Warszawie średnia stawka ponownie znalazła się tuż powyżej poziomu 4000 zł/m-c. Tymczasem jeszcze na przełomie 2019 i 2020 r. wynajmujący oczekiwali średnio powyżej 4500 zł/m-c.

Cztery ubiegłoroczne miesiące z podwyżkami średniej stawki wahającymi się od 4 do 8 proc. sprawiły, że mimo przeplatających je korekt, średnia cena ofertowa dyktowana za mieszkania o powierzchni od 60 do 90 mkw. w Katowicach wzrosła względem stycznia 2020 r. To jednak jedyny taki przypadek wśród dziesięciu największych polskich miast.

Sporo mniej niż przed rokiem oczekują także oferujący na wynajem mniejsze mieszkania – o powierzchni poniżej 38 mkw. i od 38 d 60 mkw. W przypadku tych pierwszych średnia stawka wpisywana w styczniu w ogłoszeniach dotyczących mieszkań położonych w Warszawie była najniższa w historii pomiarów, czyli od co najmniej czterech lat. W Krakowie i Gdańsku średnie oczekiwania wynajmujących były z kolei najniższe od maja 2017 r. W stolicy woj. pomorskiego to efekt sześciu miesięcy z rzędu z obniżką.

W Warszawie, Gdańsku i Krakowie, czyli na trzech najdroższych polskich rynkach najmu najmniej w historii oczekiwano w styczniu także za mieszkania o powierzchni od 38 do 60 mkw. W przypadku Krakowa średnia cena ofertowa odstępnego na dobre zadomowiła się poniżej 2000 zł/m-c. Poniżej tego poziomu stopniowo zmierza także średnia stawka dyktowana w Gdańsku.

W przeciwnych kierunkach

Sytuacja obserwowana na początku 2021 r. na rynku najmu jest zgoła odmienna od tej, z którą mieliśmy do czynienia w styczniu na rynku sprzedaży mieszkań. Średnie ceny dyktowane na obu rynkach zmierzają w przeciwnych kierunkach. Podczas gdy wynajmujący obniżyli w styczniu swoje oczekiwania względem grudnia od niespełna 1 proc. do ponad 4 proc., styczeń był trzecim z rzędu miesiącem na rynku wtórnym ze wzrostem średnich stawek ofertowych.

Jeszcze większe dysproporcje pojawiły się na linii rynek najmu – rynek pierwotny. Nowe mieszkania były bowiem w styczniu wyceniane średnio nawet o 3,5 proc. wyżej niż w grudniu 2020 r.

Odwrotnie na obu rynkach wygląda także sytuacja w przypadku poszczególnych metraży. Podczas gdy najwyższe obniżki odstępnego obserwujemy wśród wynajmujących duże mieszkania, najmocniej w ogłoszeniach sprzedaży drożeją najmniejsze kawalerki.

Jednym z powodów tego stanu rzeczy jest mniejsze zainteresowanie najmem spowodowane pandemią koronawirusa i przejściem uczelni oraz wielu firm w tryb pracy zdalnej. Podaż góruje więc nad popytem. Z drugiej strony, rynek mieszkaniowy w Polsce wciąż jest nienasycony, więc nowe lokale wystawiane na sprzedaż w dalszym ciągu znajdują nabywców, co potwierdza nabierająca rozpędu po wiosennej zapaści akcja kredytowa, o czym pisaliśmy w środę w artykule „Rok w hipotekach na minusie, choć średnia wartość kredytu rekordowo wysoka”.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Redaktor prowadzący działu Twoje Finanse - Biznes w Bankier.pl. Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim.

Tematy
Szukasz kierowcy? Opublikuj ogłoszenie za 89,28 zł

Szukasz kierowcy? Opublikuj ogłoszenie za 89,28 zł

Advertisement

Komentarze (136)

dodaj komentarz
jpelerj
Kapitalny wpis @tomako_lunatic, w którym rozjechał i zaorał rozmówcę. W punkt, warto przytoczyć jeszcze raz, żeby nie umknął czytającym:
"tomako_lunatic odpowiada exio 2021-02-28 08:13

Dalej nie chcesz odnieść się do pytań, które zadałem do postawionych przez Ciebie tez. Dlatego podniosę to jeszcze
Kapitalny wpis @tomako_lunatic, w którym rozjechał i zaorał rozmówcę. W punkt, warto przytoczyć jeszcze raz, żeby nie umknął czytającym:
"tomako_lunatic odpowiada exio 2021-02-28 08:13

Dalej nie chcesz odnieść się do pytań, które zadałem do postawionych przez Ciebie tez. Dlatego podniosę to jeszcze raz, abyś miał okazję na to w końcu odpowiedzieć:

Piszesz „po 2008 dużo frankowiczów zostało uwalonych przez co sprzedawali a teraz mamy inną sytuację”. Po jakich cenach sprzedawali? Kilka komentarzy wyżej pisałeś – „Kto normalny sprzeda mieszkanie za -20%”? To oni sprzedawali z zyskiem te mieszkania czy ze stratą, że przez kilka lat ceny nieruchomości w Polsce spadały?
Później dodałeś „W 2008 roku deweloperzy budowali mieszkania po czym je sprzedawali bez żadnych rezerwacji. Przyszedł kryzys i zostali z mieszkaniami co zrodziło gigantyczną nadpodaż”.
Podaj proszę źródło, informacji, że była „gigantyczna nadpodaż”, ile ona wynosiła, kiedy się skończyła?.
Poza tym ile oddano wtedy mieszkań, że była ta „gigantyczna nadpodaż”? Ile oddano mieszkań w Polsce w ogóle od 2008 roku – teraz „gigantycznej nadpodaży” nie ma?

„Mało tego teraz mamy zerowe stopy i ludzi uciekających z kapitałem a tego po 2008 roku nie było” – a gdzie ci ludzie teraz uciekają z kapitałem? Wyżej przytoczyłem dane z NBP, że ilość transakcji spadła, dałem też informację z Ministerstwa Finansów, że sprzedaż obligacji bije rekordy.
Podaj proszę źródło informacji, że ludzie „uciekają z kapitałem” akurat na rynek nieruchomości, bo rozumiem że to miało na celu Twoje stwierdzenie?

Tylko – i znów cytat: „jak przytaczasz jakieś dane to je przytaczaj i żeby to były oficjalne dane a nie słowa jakiegoś reportera z jakiegoś artykułu.”

A teraz:
„Kompletnie mnie nie rozumiesz jeżeli chodzi o te fundusze albo robisz to celowo. Nie ma znaczenia jak dogadał się deweloper z funduszem dla mnie. Liczy się to że gdyby się nie dogadali zostałoby więcej mieszkań na rynku co spowodowałoby większą podaż a przez to, że je skupili to obywatel już tego nie zrobi. Ale zostawmy to już.”
Odnośnie funduszy, to odpowiadałem Ci na to już pod innym artykułem. Wtedy nie chciałeś kontynuować dyskusji. Odpiszę Ci, to, co wtedy (na tamte pytania):
//Jak już pisałem wcześniej: inwestor instytucjonalny ma zupełnie inne możliwości wejścia w inwestycję – od niższej ceny zakupu, po niższe koszty eksploatacji, dlatego jego próg rentowności „ustawiony” jest istotnie poniżej „Kowalskiego”. Poza tym dodanie kolejnej inwestycji (na tym samym rynku) do portfela pozwala jeszcze bardziej zmniejszyć koszt jednostkowy związany z bieżącym zarządzaniem, z uwagi na efekty skali. Coś co z punktu widzenia inwestora instytucjonalnego jest całkowicie do zaakceptowania (określony horyzont zwrotu z inwestycji liczony dla konkretnej liczby lat) oraz ewentualne ujemne przepływy w pierwszych okresach, może nie być akceptowalne dla „Kowalskiego”. Myślę, że ci, którzy mają już mieszkania na wynajem w okolicy tego typu inwestycji nie otwierają szampanów z tej okazji.//

I dodam jeszcze coś nowego do powyższego – myślisz że ta ilość mieszkań, którą brały fundusze może „wywrócić” rynek nieruchomości? Zobacz ile w zeszłym roku oddano lokali mieszkalnych… To jedno Poza tym dane NBP przedstawiają, jasno – popyt spadł – do tego odniosę się jeszcze poniżej, pod kolejnym cytatem. Jednak jak pisałem wcześniej może DEVy (też widzą dane) i przewidują problemy ze sprzedażą tych inwestycji normalnie na rynku – „w detalu”, więc puszczają to hurtem, godząc się na niższą marżę/zyski w transakcji pakietowej.

„Problemem są lockdowny i niepewność dlatego w kwartałach gdzie one występują pojawiają się wahania. (…) Dzisiaj mamy sytuację gdzie kupujący chcą kupować a sprzedający chcą sprzedawać tylko nie może dojść do transakcji.”
Dane NBP za IIIQ.2020 r. pokazują coś zupełnie innego – nastąpił drastyczny spadek popytu, przy jednoczesnym wzroście podaży. A przecież IIIQ.2020 r. to był pierwszy kwartał, w którym istotnie poluzowano obostrzenia, więc powinna nastąpić realizacja wstrzymanego wcześniej popytu. Jednak nic takiego nie nastąpiło. Pogłębiło się natomiast dalsze rozwarcie podaży (wzrost) i popytu (spadek).
exio
Przypomnijmy jeszcze cytaty z raportów NBP do których nikt się nie odniósł bo świadczą o wzrostach cen bo tego w sumie dotyczyła rozmowa ale cisza w eterze.

"Rozkłady cen ofertowych i transakcyjnych wskazują na dodatnią rokroczną dynamikę cen transakcyjnych i ofertowych. Wykresy gęstości są w kolejnych
Przypomnijmy jeszcze cytaty z raportów NBP do których nikt się nie odniósł bo świadczą o wzrostach cen bo tego w sumie dotyczyła rozmowa ale cisza w eterze.

"Rozkłady cen ofertowych i transakcyjnych wskazują na dodatnią rokroczną dynamikę cen transakcyjnych i ofertowych. Wykresy gęstości są w kolejnych kwartałach coraz bardziej płaskie, co wynika z większego zróżnicowania cen na rynku pierwotnym. Zwiększający się rozrzut cen może pośrednio wskazywać na większą elastyczność deweloperów przy podnoszeniu cen mieszkań, zaś sztywność przy ich obniżaniu." ~str. 9

"Pandemia COVID-19 dotknęła sektor nieruchomości mieszkaniowych w okresie szczytu koniunktury, kiedy zarówno sprzedaż, jak i ceny były na wysokim poziomie. Analiza cen i procesu sprzedaży na rynku pierwotnym wskazuje, że dotychczas nie zaobserwowano oznak materializacji ryzyka po stronie deweloperów ze względu na załamanie się popytu i cen. Jak dotąd deweloperzy administrują popytem i podażą stopniowo podnosząc i różnicując ceny. Potencjalne ryzyka deweloperów występują zarówno po stronie podażowej (dostępność pracowników, możliwość zbycia mieszkań, płynność finansowa), jak i popytowej (sytuacja na rynku pracy, zdolność finansowa). Dotychczasowe obserwacje pokazują, że zmiana polityki cenowej deweloperów mogłaby nastąpić jedynie w przypadku dużej dysproporcji między
popytem, a podażą, która jednak obecnie nie jest obserwowana."~str. 12
tomako_lunatic odpowiada exio
Rozmowa dotyczyła wielu rzeczy, w tym rozwarcia podaży i popytu – dla zainteresowanych pełna konwersacja kilkanaście/kilkadziesiąt komentarzy poniżej. Dorzuciłem też odpowiedź w szerszym zakresie.
Tutaj umieszczę tylko skrót:

PS. Rynek nieruchomości to nie tylko rynek pierwotny – „Obserwowano nieznaczny
Rozmowa dotyczyła wielu rzeczy, w tym rozwarcia podaży i popytu – dla zainteresowanych pełna konwersacja kilkanaście/kilkadziesiąt komentarzy poniżej. Dorzuciłem też odpowiedź w szerszym zakresie.
Tutaj umieszczę tylko skrót:

PS. Rynek nieruchomości to nie tylko rynek pierwotny – „Obserwowano nieznaczny wzrost średnich, transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym analizowanych miast oraz ich stagnację lub spadek na rynku wtórnym.” – raport NBP (strona oznaczona numerem 1).
To że rośnie podaż, a maleje popyt przytaczałem już w poprzednich komentarzach, ale każdy może sprawdzić to sam w raporcie NBP.

„Dotychczasowe obserwacje pokazują, że zmiana polityki cenowej deweloperów mogłaby nastąpić jedynie w przypadku dużej dysproporcji między popytem, a podażą, która jednak obecnie nie jest obserwowana” – raport NBP (strona oznaczona numerem 12). To przytaczałeś, jednak na innej stronie jest ciekawy wpis:
„Co czwarty ankietowany deweloper w listopadzie 2020 r. wskazał na nadpodaż mieszkań w stosunku do popytu a większość respondentów (ponad 60%) informowało o równowadze popytu i podaży. Biorąc pod uwagę rosnący udział mieszkań gotowych i nie sprzedanych oraz wysoki odczyt mieszkań, których budowę rozpoczęto w obliczu niepewnej skali popytu na mieszkania część deweloperów ze znaczną liczbą mieszkań rozpoczętych i niewielkim współczynnikiem kontraktacji jest obarczona sporym ryzykiem. Spadek przychodów przy rosnących kosztach i zobowiązaniach może skutkować utratą płynności finansowej.” – raport NBP (strona oznaczona numerem 42).
exio odpowiada tomako_lunatic
Prawda jest taka co już wielokrotnie pisałem, że rynek pokaże co się stanie. Możemy jedynie wyrokować a za jakiś czas okaże się kto był bliższy prawdy.
tomako_lunatic odpowiada exio
Dokładnie – rynek i przytaczane twarde, wiarygodne dane zweryfikują, jak zwykle wszystkie zbudowane tezy (zarówno te, które opierają się liczbach, jak i nie).
Teraz najważniejsze abyśmy wszyscy zdrowi byli, czego życzę.

Miłego popołudnia.
exio odpowiada tomako_lunatic
Jest zbyt dużo niewiadomych i wiele głoszonych tez opiera się też w głównej mierze na naszych przewidywaniach. A dalej nie wiemy chociażby co zrobi FED albo chociaż NBP. Czy obniżą stopy czy wręcz NBP po raz pierwszy wprowadzi ujemne. Ja tego nie wiem a mogę jedynie przewidywać i zakładać co zrobi a wpłynie to znacznie Jest zbyt dużo niewiadomych i wiele głoszonych tez opiera się też w głównej mierze na naszych przewidywaniach. A dalej nie wiemy chociażby co zrobi FED albo chociaż NBP. Czy obniżą stopy czy wręcz NBP po raz pierwszy wprowadzi ujemne. Ja tego nie wiem a mogę jedynie przewidywać i zakładać co zrobi a wpłynie to znacznie na sytuację w jedną jak i w drugą stronę. I nie tylko to.

Dzięki za dyskusję, szanuję Twoje zdanie, ważne żeby było zdrowie i to teraz jest najistotniejsze w tej pandemii a z resztą jakoś to będzie. Pozdrawiam
tomako_lunatic odpowiada exio
Nikt niestety nie wie co się będzie działo. Z jednej strony można obawiać się skutków pandemii, a z drugiej, jak będą reagować na nią politycy i co to będzie oznaczać dla gospodarki, rynku pracy itd. Szczerze przyznam, że nie wiem co może być dla nas gorsze z tych dwóch czynników…

Stopy procentowe też
Nikt niestety nie wie co się będzie działo. Z jednej strony można obawiać się skutków pandemii, a z drugiej, jak będą reagować na nią politycy i co to będzie oznaczać dla gospodarki, rynku pracy itd. Szczerze przyznam, że nie wiem co może być dla nas gorsze z tych dwóch czynników…

Stopy procentowe też są niewiadomą – niedawno czytałem wiadomość, w której Szef CNB (Czeski odpowiednik naszego NBP), miał zasugerować nie jedną, a dwie podwyżki stóp procentowych w tym roku w Czechach.
tysiak35
W Jaworznie i Sosnowcu są już mieszkania na wynajem za 500 zeta , tego dawno nie było .

https://www.otodom.pl/pl/oferta/przestronne-sloneczne-mieszkanie-2-pokoje-wynaje-ID49RRK.html#1acdd91e9b

https://www.otodom.pl/pl/oferta/2-pokojowe-mieszkanie-obok-elektrowni-jaworzno-ID49RwY.html#1acdd91e9b

exio
500zł ale od osoby. Napchają 12 Ukraińców i będzie 6k miesięcznie. Radzę dobrze czytać.
jpelerj odpowiada exio
Ale walczysz, żeby nie stracić złudzeń! To już wyparcie? Nie znasz tych okolic. ROTFL

Powiązane: Bankier.pl i Otodom.pl - raport z rynku nieruchomości

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki