Szukający własnego „M” nie ucieszą się. Mniejsze miasta w pogoni za metropoliami

Nie w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu a w Płocku, Chorzowie i Bielsko-Białej najmocniej w ostatnim roku rosła wycena kawalerek z drugiej ręki – wynika z danych Otodom Analytics. Mniejsze rynki gonią największe metropolie także pod względem cen większych mieszkań.

Podobnie ma się sprawa, jeśli na kwoty wpisywane w ogłoszeniach sprzedaży mieszkań spojrzymy z perspektywy dwuletniej, a więc uwzględniającej destrukcyjny, choć nie bezpośredni w przypadku mieszkań z drugiej ręki, wpływ na ceny programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. I w tym przypadku szukający własnego „M” w mniejszych miastach zostali mocniej poturbowani.

W naszej analizie prześwietliliśmy średnie ceny ofertowe na rynkach wtórnych zarówno we wszystkich miastach wojewódzkich, byłych stolicach województw (m.in. Koszalinie, Legnicy, Włocławku) czy miastach, w których wciąż mieszka ponad 100 tys. osób (m.in. Gliwicach, Częstochowie czy Sosnowcu). Przeciętne kwoty oczekiwane przez sprzedających w lipcu 2025 r. porównaliśmy zarówno z danymi sprzed roku, jak i dwóch lat.

Jak się okazało, w przypadku najpopularniejszych metraży, czyli mieszkań o powierzchni pomiędzy 40 a 59 mkw. oraz w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży kawalerek (do 40 mkw.) to nie największe miasta brylują pod względem wzrostów stawek.

W przypadku najmniejszych lokali z drugiej ręki w ujęciu rocznym średnie ceny ofertowe najmocniej wzrosły w Płocku, Bielsko-Białej, Zielonej Górze i Chorzowie. Wzrosty wahały się od 8 do ponad 13 proc. r/r. Choć w porównaniu z sytuacją sprzed roku „podwyżki” w ogłoszeniach wyraźnie wyhamowały, to większości mniejszych rynków daleko do obniżek obserwowanych w największych miastach.

To w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie mieliśmy przede wszystkim do czynienia ze spadkami średnich kwot wpisywanych w ogłoszeniach. Z grona znacznie liczniej reprezentowanych mniejszych rynków, w dół w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy powędrowała wycena kawalerek w Kaliszu, Bytomiu, Częstochowie, Koszalinie, Tarnowie i Wałbrzychu.

Analogiczna sytuacja miała miejsce w przypadku najpopularniejszych wśród kupujących mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw. Spośród dziesięciu największych polskich miast pod względem liczby ludności obniżki miały miejsce w pięciu (Warszawa, Kraków, Białystok, Wrocław i Łódź), w Poznaniu średnia cena ofertowa była niemal identyczna jak w lipcu 2025 r., w Lublinie i Szczecinie wzrosła o 0,3 proc. r/r a w Bydgoszczy o 1,5 proc. r/r.

Jedynie w Gdańsku mieliśmy do czynienia ze wzrostem oczekiwań sprzedających – przeciętnie o 7,9 proc. r/r. O tyle samo w górę powędrowała średnia wycena mieszkań zlokalizowanych w Elblągu.

Jak mantrę powtórzmy jednak, co także z cenami na rynku wtórnym, choć nie bezpośrednio, zrobiły dopłaty do kredytów mieszkaniowych w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Również na mniejszych rynkach wtórnych średnie ceny ofertowe w ciągu ostatnich dwóch lat wzrosły od kilkunastu do blisko 30 proc. Można było znaleźć jednak kilka wyjątków.

Najstabilniej w ciągu ostatnich dwóch lat średnia wycena mieszkań z drugiej ręki kształtowała się w Koszalinie i Włocławku, gdzie wzrosty stawek względem lipca 2023 r. były jednocyfrowe.

Z kolei w przypadku kawalerek szczególnie wyróżnił się Bytom, gdzie w lipcu 2025 r. zanotowano średnią stawkę jedynie o 0,6 proc. wyższą niż dwa lata wcześniej.

Inaczej przedstawia się sytuacja w nie tak odległym od wspomnianego wcześniej Włocławka Płocku, gdzie przeciętne oczekiwania sprzedających wzrosły w ujęciu dwuletnim od blisko 20 proc. (0-40 mkw.) do 39 proc. (60-89 mkw.).

Cenowe derby

Jak tymczasem pod względem stawek proponowanych w ogłoszeniach przez sprzedających mieszkania z drugiej ręki wypadają miasta, które, przynajmniej z pozoru, powinny być najbardziej zbliżone względem siebie? Sprawdźmy więc sytuację w tych miastach, które wespół dzierżą miano stolic województw.

W woj. lubuskim trudniej na ceny mieszkań patrzeć szukającym własnego „M” na południu – w Zielonej Górze, gdzie średnie ceny ofertowe są przeciętnie od 16 do 18 proc. a nominalnie od 1,2 tys. do 1,4 tys. zł/mkw. wyższe niż na północy województwa, w Gorzowie Wielkopolskim. Ostatni rok, jak również dwa lata to czas powiększania tej luki przez polską stolicę wina. Jeszcze w lipcu 2023 r. różnica wynosiła od 6 do 13 a nominalnie od 400 do 900 zł/mkw.

Z kolei w woj. kujawsko-pomorskim zdecydowanie pod względem stawek (ku uciesze sprzedających i zmartwieniu rozglądających się za mieszkaniami) przewodzi Toruń – średnio od 13 do niespełna 14 proc. a nominalnie od 1050 do 1165 zł/mkw.

Co więcej, to właśnie w grodzie Kopernika wycena kawalerek, po kilkumiesięcznej przerwie, ponownie przekroczyła jeszcze niedawno traktowany za niebotyczny próg 10 tys. zł/mkw. Zgodnie z danymi Otodom Analytics, większe metraże (40-59 mkw. i 60-80 mkw.) oferowane są przeciętnie za ponad 9 tys. zł/mkw. Szukający własnego „M” w Bydgoszczy wciąż mogą liczyć na średnie ceny ofertowe poniżej 9 tys. zł/mkw.

Źródło: